מאתגרת את באר שבע: איך הפכה אחת הערים החלשות בישראל למעצמת בנייה?

בשנה החולפת הפכה העיר אופקים לעיר הלוהטת במדינת ישראל בתחום הנדל"ן למגורים. לפי נתוני הלמ"ס העיר מובילה מדי חודש את טבלת הערים שבהן נמכרות דירות חדשות, יותר מכל עיר אחרת במדינה. מדובר בתופעה שרחוקה מלהיות טריוויאלית, מעבר להיותה של אופקים עיר קטנה, עד לפני מספר שנים הייתה העיר ידועה במאפיינים שליליים, כגון רמת אבטלה גבוהה וחתך סוציו-דמוגרפי נמוך של תושביה. כיצד הפכה אם כך לפנינת נדל"ן?

אופקים נמצאת 24 ק"מ צפונית מערבית לבאר שבע ונוסדה בשנת 1955. התושבים הראשונים שלה היו עולים ממרוקו ותוניסיה והיא נחשבה לאורך שנים לעיר קולטת עלייה. העיר קלטה את יהודי מצרים, משפחות עולים מפרס, הודו, רומניה. תושבי העיר עבדו בעיקר בחקלאות, כמו גם מפעלי טקסטיל והיישוב התפתח באיטיות. בשנות ה-90 הגיעו לעיר עולים רבים מברית המועצות ואתיופיה ובשנת 1995 קיבלה אופקים מעמד של עיר.

לאורך שנים אופקים נחשבה כעיר חלשה מבחינה דמוגרפית עם שיעור אבטלה גבוה. הניהול הכושל של העיר הוביל לכך שמשרד הפנים מינה ועדה קרואה שתעמוד בראש העיר החל משנת 2007. הסיבה המרכזית לכך הייתה שהעיר סבלה מגירעונות תקציביים גדולים אך פרט לכך מועצת העיר לא תפקדה והתגלו כשלים בניהול העירוני.

נקודת המפנה התרחשה בשנת 2013 כאשר לראשות העירייה נבחר איציק דנינו אשר מכהן בתפקיד עד היום ונהנה מתמיכה גדולה של התושבים. האירוע אשר סימן את המהפך שעתידה לעבור העיר הדרומית התרחש בשנת 2016. אז נפתחה תחנת הרכבת בעיר אופקים כחלק מקו הרכבת מאשקלון לבאר שבע. פתיחת התחנה קיצרה דרמטית את הקרבה של תושבי אופקים לגוש דן והעיר החלה להתפתח.

נקודת המפנה התרחשה בשנת 2013 כאשר לראשות העירייה נבחר איציק דנינו אשר מכהן בתפקיד עד היום ונהנה מתמיכה גדולה של התושבים. האירוע אשר סימן את המהפך שעתידה לעבור העיר הדרומית התרחש בשנת 2016. אז נפתחה תחנת הרכבת בעיר אופקים כחלק מקו הרכבת מאשקלון לבאר שבע. פתיחת התחנה קיצרה דרמטית את הקרבה של תושבי אופקים לגוש דן והעיר החלה להתפתח

תנופת הנדל"ן באופקים החלה בשנת 2017 כאשר נחתם הסכם גג שנועד להוסיף לעיר למעלה מ-12,000 יחידות דיור חדשות. בעיר החלו להיבנות שכונות חדשות והעיר החלה בתנופת פיתוח משמעותית. העיר גדלה בצורה מהירה ונכון להיום מתגוררים בה למעלה מ-41 אלף תושבים. למרות זאת, אופקים מדורגת במיקום נמוך במדד הסוציו-אקונומי של הלמ"ס – דירוג 3 מתוך 10 (הדירוג פורסם בשנת 2024 אך מתייחס לשנת 2021).

הטבות מס ופשיעה נמוכה

אחד היתרונות הבולטים של אופקים הוא הטבת המס הגדולה שממנה נהנים תושבי העיר. באופקים יש שיעור זיכוי ממס הכנסה של 18% והעיר מושכת אליה זוגות צעירים שרוצים ליהנות מהטבות אלו. מחירי הדיור בעיר עדיין נחשבים לנמוכים ביחס לערים אחרות באזור המרכז ורוכשי דירה ראשונה בוחרים באופקים כדי ליהנות מהטבת המס אשר מממנת את מרבית הוצאות המשכנתה או דמי השכירות.

אופקים (יצחק קריספל ומרכז להבה אופקים)

לעיר אופקים יש שני יתרונות נוספים שהופכים אותה ליעד מבוקש. הראשון הוא כביש 2411 המחבר בין העיר לאזור צומת שדה תימן. החלק העירוני של הכביש נקרא "דרך משה כחלון" על שם שר האוצר לשעבר אשר קידם את הסכם הגג הראשון בעיר. הכביש באורך של 7.2 ק"מ נסלל בהשקעה כוללת של 230 מיליון שקל ונפתח בסוף 2022. הכביש מקצר את זמן הנסיעה בין אופקים לבאר שבע ל-10-15 דקות בלבד.

היתרון השני ממנו נהנית אופקים הוא בתחום הפשיעה. בעיר באר שבע הסמוכה קיימת בעיית פשיעה חמורה מצד הבדואים. תושבי אופקים נהנים ממגורים בשכונות חדשות באיכות טובה ורמת פשיעה נמוכה יותר. הם ממשיכים לעבוד בבאר שבע, אך מעדיפים להתגורר באופקים שנהנית מיתרונות רבים ביחס לשכנה הגדולה.

הנתון שתומך בצפי לעליית מחירים

תנופת הבנייה המשמעותית באופקים מאותתת שלעיר יש הרבה מקום לצמוח ולאן להתפתח. בתחילת השנה הורחב הסכם הגג של אופקים בכ-17,000 יחידות דיור. מתוך זה כ-5,800 יחידות דיור עתידות להיבנות בשכונת אפיקי נחל ב'. במקביל, בדרום־מערב העיר מתוכננת שכונה חדשה בשם ‘תקומה’, הסמוכה לאזור שנפגע קשות באירועי 7 באוקטובר 2023, ובה ייבנו כ-10,000 יחידות דיור. נכון לחודש ספטמבר – משרד האוצר טרם חתם על הסכמי הגג בשל מחלוקת מול העירייה בנוגע לקרקעות המשלימות לטובת התחדשות עירונית .

תנופת הבנייה המשמעותית באופקים מאותתת שלעיר יש הרבה מקום לצמוח ולאן להתפתח. בתחילת השנה הורחב הסכם הגג של אופקים בכ-17,000 יחידות דיור. מתוך זה כ-5,800 יחידות דיור עתידות להיבנות בשכונת אפיקי נחל ב'. במקביל, בדרום־מערב העיר מתוכננת שכונה חדשה בשם ‘תקומה’, הסמוכה לאזור שנפגע קשות באירועי 7 באוקטובר 2023, ובה ייבנו כ-10,000 יח"ד 

מנתוני הלמ"ס עולה שבשנת 2025 נמכרו בעיר כ-170 דירות חדשות בממוצע מדי חודש – יותר מכל עיר אחרת במדינת ישראל. נכון לסוף אוגוסט היה מלאי של כ-1,400 דירות חדשות לשיווק אשר נותרו למכירה מה שמעיד על כ-8.2 חודשי היצע בלבד – נמוך משמעותית מהנתון הארצי שעומד על כ-28 חודשים.

הנתון שמפרסם הלמ"ס מדי חודש מנסה לתת הערכה של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות החדשות תימכרנה באמצעות חישוב מתמטי פשוט. הלמ"ס לוקחים את מלאי הדירות הארצי ומחלקים אותו במספר הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש. בצורה הזאת ניתן לקבל תמונת מצב של שוק הדיור. בסוף אוגוסט למשל, בשוק הדיור כולו היו כ-83,400 דירות והמלאי עמד על 28 חודשי היצע.

בעיר אופקים הנתון מצביע על כך שאם בכל חודש ימכרו 170 דירות – הרי שבתוך שמונה חודשים בלבד כל המלאי ייגמר. נתון זה תומך בהמשך עלייה של מחירי הדיור באופקים כאשר בטווח הבינוני והארוך גם לשיפור במצבה הסוציו אקונומי של העיר.

בין היזמים בעיר: דמרי, אפי קפיטל ומגידו

לאופקים יש הרבה לאן להתרחב מבחינת השטח. לא בכדי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה בשנים האחרונות קרקעות שעליהן ניתן להקים אלפי יחידות דיור. בשנת 2021 נערך מכרז גדול של חמישה מתחמים במחיר מופחת. החברה הפרטית רייסדור זכתה בכל חמשת המתחמים, שבהם היא מקימה 1,167 יחידות דיור. בשנת 2022 נערך מכרז משמעותי עוד יותר להקמה של 3,198 יחידות דיור, שהסתיים בהצלחה עם מספר רב של זוכים. בשנת 2024 נערכו מספר מכרזים נוספים בעיר והתנופה נמשכת.

בקרב החברות הציבוריות, יגאל דמרי נחשב לאחד היזמים המובילים בעיר. בסוף יוני דמרי הייתה מעורבת בהקמה של 685 יחידות דיור בעיר הנמצאים בשלבי הקמה, כמו גם 195 מגרשים. דמרי מכרה במחצית הראשונה של השנה 76 דירות באופקים תמורת 119 מיליון שקל (ממוצע של 1.57 מיליון שקל לדירה). בסוף יוני הקים דמרי ארבעה פרויקטים אשר צפויים להתאכלס בהדרגה בין השנים 2025 ל-2027. לדמרי יש גם עתודות קרקע נוספות אשר עדיין לא נמצאות בשיווק להקמה של 764 דירות נוספות בעיר.

בקרב החברות הציבוריות, יגאל דמרי נחשב לאחד היזמים המובילים בעיר. בסוף יוני דמרי הייתה מעורבת בהקמה של 685 יחידות דיור בעיר הנמצאים בשלבי הקמה, כמו גם 195 מגרשים. יזם ציבורי נוסף אשר פעיל בעיר אופקים היא חברת אפי קפיטל . החברה בונה מספר פרויקטים בעיר של מחיר מטרה בהיקף של כ-600 יחידות דיור

יזם ציבורי נוסף אשר פעיל בעיר אופקים היא חברת אפי קפיטל . החברה בונה מספר פרויקטים בעיר של מחיר מטרה בהיקף של כ-600 יחידות דיור. במהלך הרבעון השלישי של השנה החלה החברה בביצוע של פרויקט משמעותי נוסף בהיקף של 657 יחידות דיור נוספות. במהלך 2025 מכרה אפי קפיטל 89 דירות בעיר אופקים – רובן בשוק חופשי.

יזם ציבורי נוסף היא חברת מגידו מקבוצת אאורה . החברה בונה 443 בעיר אופקים בשלושה פרויקטים. בתקופה הקרובה צפויה מגידו להתחיל בהקמה של שני מתחמים נוספים שבהם ייבנו 479 דירות במסגרת 'מחיר מטרה' משולב שוק חופשי. מתחילת השנה מכרה מגידו 230 דירות בעיר.

לצד היזמים הציבוריים, פועלים בעיר גם קבלנים מקומיים קטנים יותר, המוסיפים גיוון לשוק ומגדילים את היצע הדירות.

ההגירה החיובית תפחית את הטבות המס?

ומה צפוי לשוק הדירות בעיר עם הפנים קדימה? בשנים האחרונות נהנתה אופקים מתנופה בנייה גבוהה, כאשר במקביל המדינה משקיעה משאבים בתשתיות ובפיתוח העיר, מגמה אשר צפויה להימשך גם בשנים הקרובות. למרות שמחירי הדיור בעיר עלו בשנים האחרונות – מחירי הדירות עדיין נמוכים ביחס לערים אחרות בעיקר בגלל מרכיב הקרקע שעלותו נמוכה יחסית.

העיר עדיין נמצאת במדד סוציו אקונומי נמוך אשר מעניק לתושבים שלה הטבות מס משמעותיות, אך תנופת הבנייה המשמעותית עשויה לשפר את המצב הכלכלי של העיר בשנים הקרובות, מאחר ורוכשי הדירות הינם במצב סוציו אקונומי גבוה מאשר בשכונות הוותיקות. רוב הדירות המשווקות הינן במסגרת 'מחיר מטרה' או 'מחיר מופחת' אך בעיר גם בוצעו עסקאות במחירי דירות של למעלה מ-2 מיליון שקל, נתון נוסף המעיד על כך שחלק מרוכשי הדירות הינם בעלי יכולת כלכלית גבוהה מהממוצע המקומי.

בחודשים האחרונים מתברגת העיר אופקים כשיאנית בקצב מכירת דירות כאשר העיר נהנית מהגירה חיובית של תושבים במקביל להתפתחות העיר. אופקים משנה את פניה עם בנייה חדשה, שכונות חדשות, מרכזים מסחריים ואזורי תעסוקה. הרכבת אשר עוברת בעיר תורמת אף היא להתפתחות העיר ונראה שמגמה זו אינה הולכת לעצור. אם קצב ההתפתחות הנוכחי יימשך, אופקים עשויה להפוך בשנים הקרובות מאחת הערים החלשות בנגב למוקד עירוני מרכזי שמאתגר אפילו את באר שבע.

גילוי נאות: אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ מחזיק בכתבי אופציה של חברת מגידו המוזכרת בכתבה

תומר קורנפלד הוא פעיל שוק ההון ב-25 שנים האחרונות ומפעיל את שירות המידע של hotstocks המספק מידע בזמן אמת על מה שמתרחש בשוק ההון.