הגדלת צפיפות, הטבות מס ובלי חניה: מינהל התכנון מציג מתווה חדש להסדרת שוק השכירות

בעקבות יוזמת משרד האוצר, שנכללת בחוק ההסדרים, להפחית את היקפי הדירות המתוכננות להשכרה בטענות לחוסר כלכליות, מינהל התכנון מגבש בימים אלה מודל חדש שמיועד להסדרת שוק השכירות בישראל, שיוצג בממסגרת הדיונים בחוק ההסדרים המתגבש. המודל מאפשר לראשונה הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה, והפעם לצמיתות ולא לתקופה מוגבלת, ומציע שורת תמריצים כולל מיסוי מופחת, הפחתת ערך הקרקע ומתן אפשרות להגדלת רמת הצפיפות.

במתווה של מינהל התכנון שני מסלולים משלימים. האחד הוא המסלול הממסדי המבוסס על הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה, שבה יוקמו מתחמים שלמים להשכרה ארוכת טווח. "הקרקע תוקצה ליזמים במסגרת תמריצים כלכליים ורגולטוריים, והפרויקטים ינוהלו באופן מקצועי, עם תחזוקה, שירותים קהילתיים וניהול אחוד. הדירות במסלול זה יישארו למטרת שכירות בלבד ולא ניתן יהיה להמירן לבעלות פרטית בעתיד".

לצדו יופעל מסלול הפרטי, שנועד להסדיר גם את שוק השכירות הקיים. "בעלי דירות פרטיים יוכלו להצטרף למערכת חוזים מפוקחת בתמורה להקלות במס. חברת ' דירה להשכיר ', המשמשת כרגולטור לנושא השכירות בישראל, תקבע סטנדרטים אחידים שיבטיחו ביטחון לשוכרים, תחזוקה ראויה ויציבות מחירים. כך ניתן יהיה לספק מענה מיידי באמצעות הדירות הקיימות בשוק, במקביל להקמת הפרויקטים הממסדיים".

במסגרת המודל, נקבעה פרוגרמה לייעוד לשכירות הכוללת הגדלת מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח, מספר רב יותר של יחידות בקומה, החלפת ממ"ד בממ"ק, תקן חניה מופחת, שילוב שכירות כחלק מעירוב שימושים במתחם ותמריצי מיסוי.

מפגרים משמעותית לעומת אירופה

ממינהל התכנון נמסר כי כיום רק כ-2% ממלאי הדיור בישראל מיועד מראש להשכרה, לעומת שיעורים גבוהים במדינות מערביות. כ-29% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות - לעומת 40% בצרפת ו-54% בגרמניה. "כפועל יוצא, נדרש ליצור שוק שכירות מוסדי, מגוון ומנוהל היטב, שישפר את איכות החיים של השוכרים, יספק מנוע כלכלי חדש למדיניות הדיור בישראל ויחזק את השוק הפרטי ליצירת מנגנונים משוכללים להשכרה לצד פתרון בר-קיימא למשבר הדיור".

יתרונות המודל על פי מינהל התכנון  הם אופק של שכירות יציבה, כאשר לפי המודל החדש, הדירות המוקצות להשכרה יישארו למטרת שכירות בלבד, ולא ניתן יהיה להפוך אותן למגורים פרטיים בעתיד. "המנגנון מבטיח יציבות לדיירים, ניהול אחוד ומקצועי של מתחמים, תחזוקה ושירותים קהילתיים".

יתרון שני הוא המיקום בהם ימוקמו מתחמי השכירות, שייקבע בקרבה לתחבורה ציבורית מפותחת ומוקדים מרכזיים אורבניים. ושלישית, יכלול המתווה הטבות ותמריצים, "כולל מיסוי נמוך יותר למתחמים ייעודיים, שכן הקרקע אינה מוגדרת כקרקע למגורים".

עוד הוסיפו כי המודל החדש מבוסס על למידה ממדינות כמו ונקובר בקנדה ולונדון באנגליה, שבהן דיור להשכרה מנוהל באמצעות תמריצים כלכליים ותכנוניים - פטור ממס, מסלול מהיר לאישור, צמצום גודל דירות ותוספת זכויות בנייה.

לבסוף מזהיר המינהל כי ההצעה בחוק ההסדרים לבטל לחלוטין את האפשרות לקבוע 15% מהקרקע לדיור להשכרה בתוכניות חדשות היא מהלך ש"ישפוך את התינוק עם המים", אך יחד עם זאת ניתן לצמצם את הדירות להשכרה במתחמים אלה אך הן תהיינה לצמיתות ובמקומות מסוימים.  

מנכ"ל מינהל התכנון , רפי אלמליח: "שוק השכירות בישראל נמצא ללא מדיניות אחידה וללא מודל כלכלי שיוצר win-win עבור היזמים והציבור. המתווה שאנחנו מגבשים נועד לייצר תשתית תכנונית וכלכלית שתאפשר מודל דיור להשכרה איכותי ויציב, כאלטרנטיבה מרכזית ומענה למחירי הדיור. אנחנו רוצים לראות שכירות שמנוהלת באופן מקצועי, עם אופק יציב לשוכרים, ודירות מתוחזקות היטב כחלק מהיצע יחידות הדיור. זהו שינוי תפיסתי - מדינה שבמקום להסתפק בעידוד נקודתי, מייצרת מדיניות קבועה עם ייעוד קרקע ייחודי, רגולציה מותאמת ותמריצים כלכליים נכונים".