בניגוד לעמדת העירייה: היתר לפרויקט תמ"א בן 42 דירות בצפון ת"א

ועדת הערר המחוזית תל אביב בראשותה של עו"ד מיכל דגני הלברשטם קיבלה לפני כשבועיים ערר שהגישו חברת מיי טאון בבעלות יוסי חסון יחד עם דיירי בניין ותיק בשיכון ל' בצפון תל אביב, והפכה את החלטת הוועדה המקומית תל אביב-יפו לדחות מתן היתר לפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות לבניין. זאת לאחר שדחתה את טענת העירייה כי יש לתעדף תכנון מתחמי כולל, משמצאה כי אין כל תוכנית קונקרטית המקודמת באזור.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

הבניין ברחוב בראלי כולל 32 יח"ד ב-8 קומות מעל קומת עמודים, ונבנה בשנת 1972. הוא מהווה חלק ממתחם בן 7 בניינים ותיקים הניצבים על שטח בן 21 דונם, אשר בשניים מהם בוצעו מיזמי חיזוק והתחדשות בעבר.

במסגרת הבקשה להיתר התבקשה תוספת של 2.5 קומות בהן ייבנו 8 דירות וסגירת קומת עמודים שבה ייבנו 2 דירות נוספות, לצד הוספת ממ"דים ומרפסות לדירות הוותיקות. בסך הכל מדובר בתוספת של 10 דירות חדשות, ו-42 דירות בבניין בסך הכל במצב היוצא. עוד ביקש היזם להסדיר פתרון חניה דו-מפלסי – עילי ותת קרקעי, בעוד שבמצב הקיים נהנה הבניין מחניה עילית בלבד.

במהלך 2024 החליטה הוועדה המקומית לדחות את הבקשה להיתר בשל שני נימוקים עיקריים. האחד – פתרון החניה הדו מפלסי אינו מיטבי ופוגע במרחב הציבורי ובפוטנציאל התכנוני העתידי. הוועדה דרשה כי כלל החניות בבניין ייבנו בתת הקרקע. הנימוק השני שניתן לדחיה הוא כי אישור פרויקט בודד מתוך 7 בניינים הקיימים במגרש ימנע אפשרות לפינוי-בינוי או תכנון כולל של כל 21 הדונמים במגרש. לצד אלה, נמצאו מספר ליקויים טכניים בבקשה.

בערר שהגישה באמצעות עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני, טענה מייטאון כי פתרון החניה שהוצע על ידה קיבל המלצה חיובית מיועץ תנועה של מכון הרישוי. עוד נטען כי במסגרת הפתרון נערכה תוכנית צל המראה כיצד יוכלו החניונים של שאר הבניינים במגרש להתחבר בעתיד לחניון הבניין באופן תת קרקעי, אך זו לא הוצגה לחברי הוועדה.

עוד טענה כי במהלך הדיון לא הוצג כראוי בפני חברי הוועדה המצב העובדתי בשטח, ולפיו שניים מתןך 7 הבניינים במגרש כבר עברו הליכי חיזוק והוספו להם ממ"דים, כך שהאפשרות לבצע תכנון כולל במגרש גם כך כבר אינה רלוונטית.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי אישור פתרון חניה נקודתי הכולל רמפה במרכז המגרש, תוך השארת חניות עיליות יפגע באופן קשה ביכולת לייצר פיתוח נופי איכותי בעתיד, וכי יש להעדיף תכנון כולל על פני היתרים נקודתיים. לטענתה, במסגרת התכנון הכולל ניתנו למבקשי ההיתר שתי אפשרויות – תשלום כופר חניה מלא עבור הדירות החדשות או העברת כלל החניות לתת הקרקע, ואלה לא עמדו בדרישות.

עוד נטען כי הזכויות מכח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, וכי לוועדה המקומית זכות לסרב לבקשה בשל משיקולים תכנוניים, וכי מסמך המדיניות מעניק עדיפות לתכנון מתחמים גדולים כמקשה אחת. מגישי ההתנגדויות לפרויקט הגישו גם הם תשובה לערר, לפיה אין לבצע במתחם תכנון "טלאי על טלאי", ויש להעדיף מסלול פינוי-בינוי לכל המתחם.

"אין באופק תוכנית כוללת למתחם"

בהחלטתה, הכירה ועדת הערר בחשיבות התכנון המתחמי, אך ציינה כי אינו יכול להוות נימוק המונע באופן גורף התחדשות נקודתית: "ככלל, תכנון מתחמי הרואה מספר מבנים כמתחם משותף הוא תכנון עדיף עבור פרויקטים של התחדשות עירונית . מאידך, התכנון הנדרש על מנת להוציא לפועל פרויקטים מתחמיים הוא ארוך יותר, ובזמן התכנון נותרים הבניינים לא מחוזקים ולא ממוגנים".

עוד כתבה ועדת הערר כי "בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר כבר הובהר, כי לאור האינטרסים כבדי המשקל שעומדים מאחורי תמ"א 38 , הרי שברירת המחדל היא שאין לסרב לבקשה להיתר מכח תמ"א 38 רק בשל רצון לקדם תכנון מתחמי... דרישה לתכנון מתחמי אשר כרוך בהסכמות מורכבות בין בעלי הדירות במגרשים השונים תביא לכך שחיזוקם ומיגונם של הבניינים מושא הבקשות להיתר יידחה לשנים רבות, תוך הותרת הבניינים חשופים לרעידות אדמה ולפגיעות טילים".

דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי "אין באופק תוכנית שעניינה במקרקעין דנן... מכאן שכוונת צוות התכנון להעדיף תכנון עתידי למגרש כולו אינה מבוססת על תכנון קונקרטי. משכך, אין הצדקה למניעת התכנון הנקודתי מנימוק זה".

גם את נימוקי הוועדה המקומית באשר לפגיעה התכנונית שנוצרת בשל פתרון החניה הדו מפלסי פסלה הוועדה, וקבעה שזו אינה קוהרנטית: "מחד, טוענת הוועדה המקומית כי תכנון חניה תת קרקעית חלקית כפי שהתבקשה תהווה פגיעה בתכנון המגרש במסגרת תכנון כולל עתידי, מאידך תכנון של חניה תת קרקעית מלאה עבור כלל החניות – לא תהווה פגיעה וניתן לאשרה. ממה נפשך, או שחניה תת קרקעית מהוה פגיעה באפשרות לתכנון עתידי או שאינה מהווה פגיעה".

עוד קבעה כי תוכנית הצל למתן פתרון חניה כולל לכלל המתחם כלל לא הוצג לחברי הוועדה המקומית ואף היה ניתן להבין מהדברים שנאמרו בדיון שהעוררת סרבה להכין אחת כזו, למרות דרישת הצוות המקצועי.

לסיכום קיבלה ועדת הערר א הערר בחלקו: "אנו מאשרים את סידור החניה כפי שהתבקש ואושר על ידי אגף התנועה בוועדה המקומית ומורים על החזרת הדיון לשלב הבדיקה המרחבית לשם עריכת תיקונים טכניים נדרשים".

עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני שייצגה את מיי טאון בהליך מסרה כי "מדובר בעוד מקרה שבו הוועדה המקומית קיבלה החלטה שגויה, שהתבססה על מידע חלקי ובניגוד לפסיקה. במסגרת הערר הצלחנו לשנות את ההחלטה, לאחר שהצגנו את חוסר ההיגיון בעמדת צוות התכנון והוכחנו, באמצעות תמלילי הדיון, כי הוועדה המקומית טעתה גם עובדתית, שסברה שלא קיימת תכנית צל, שהיזם לא מעוניין בשום פתרון, ושצפויה בעתיד הקרוב תכנית מפורטת במתחם, זאת בזמן שאפילו התכנית הכוללנית החדשה טרם אושרה.

"המקרה ממחיש את החשיבות של ייצוג משפטי מקצועי ומדויק של עורכי דין מהתחום בפני ועדות הערר, שיודעים להציג את העובדות בצורה נכונה ולהוביל לשינוי התוצאה. אני מברכת על החלטת ועדת הערר שקיבלה החלטה נכונה ומושכלת".