עד חצי מיליון שקל בכיס: כמה שווים לכם המבצעים החדשים של הקבלנים?

אחת הטענות הרווחות שנשמעות כיום לגבי הנעשה בשוק הדירות, היא שירידת מחירי הדירות הממשית גבוהה בהרבה מזו שמשתקפת במדד מחירי הדירות של הלמ"ס. זאת, בשל הקושי לאמוד את ההטבה הכספית הגלומה במבצעי המימון השונים שמציעות כיום רוב החברות היזמיות, במסגרת רכישת הדירות. ואלה, כפי שתואר כאן לפני מספר שבועות, רק הולכים והופכים ליותר ויותר אגרסיביים.

מאחורי הסיסמאות הגדולות כגון “10% היום והיתרה במסירה”, “משכנתא ללא ריבית” או “ביטחון למחיר הדירה”, מסתתר מנגנון פיננסי מורכב, שלא תמיד ברור לרוכשים עד כמה הוא באמת משתלם. על מנת להבין באופן מעמיק עד כמה משתלמים המבצעים השונים שמפרסמים כיום היזמים, ביצענו ניתוח של כמה מהמבצעים הבולטים כיום בשוק.

הניתוח נעשה בעזרתו של מאור אוחנה, מנכ"ל חברת "דרכנו" לייעוץ משכנתאות, ומהם עולה כי בחלק מהמקרים עשויה ההטבה המוצעת על ידי היזמים לכמה מאות אלפי שקלים.

אזורים: כמה שווים "עד מיליון שקל" ל-10 שנים?

תנאי המבצע: חברת אזורים מציע לרוכשים הלוואת קבלן של עד מיליון שקל – ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר חודשי במשך עשר שנים. בפועל, מדובר במנגנון שבו אזורים היא זו שלוקחת את המימון מהבנק בתנאים מועדפים, ומעמידה אותו לרוכש כמעין “משכנתא מהיזם”, כך שבתום עשור מוחזר הסכום במלואו, ללא עלויות מימון לאורך התקופה, בכפוף לבדיקת יכולת החזר של הרוכש על ידי הבנק המלווה.

בבדיקה עבור מרכז הנדל"ן נמצא כי עלות המימון ליזם על הלוואה עומדת על כ-450 אלף ש"ח לדירה. ואילו פוטנציאל החיסכון לרוכש הוא חיסכון מצטבר של כ-250 אלף ש"ח על הריבית כלומר, מדובר בהלוואה שניטלת על ידי היזם מהבנק בעלות כמעט כפולה מזו שאותה הוא מציע לרוכש. גם על רכיב הפטור מהצמדה צפוי הרוכש לחסוך סכום נאה. אם ניקח לצורך הדוגמה תרחיש של עליית מדד סולידית של 25% לאורך התקופה, הרי שרוכש שלווה מיליון ש"ח אמור היה להשיב לידי היזם סכום של 1.25 מלש"ח, אך ישיב לידיו מיליון בלבד.

בנוסף לכך, אם הרוכשים יבחרו לחסוך כ־6,500 ש"ח בחודש במקום לשלם אותם כריבית על המשכנתה, באפיק סולידי של 5%, הם לא רק יחסכו את הריבית אלא גם ירוויחו כ־230 אלף ש"ח נטו בתום 10 שנים.

בשיחה עם אחד ממשרדי המכירות של אזורים התברר כי מבצעי המימון רלוונטיים רק לדירות שלושה חדרים ומעלה. דירת שלושה חדרים בפרויקט שהוצע בחולון מוצעות במחיר שמתחיל בכ-  2.82  מיליון ש"ח, עם שטח של כ־76 מ״ר ומרפסת של כ־10 מ״ר, ועליה ניתן לקבל הלוואה של חצי מיליון ש"ח.

הטבת מימון של עד מיליון שקל ניתנת בפרויקטים עם אכלוס מהיר במיוחד – תוך כחצי שנה. במקרה הספציפי שצוין, ההטבה של עד מיליון שקל רלוונטית לדירות חמישה חדרים בפרויקט בבת ים,  במחירים של כ-3.8 מיליון שקל, עם אכלוס צפוי בתוך כחצי שנה. בפרויקטים עם אכלוס מאוחר יותר (כגון כשנה וחצי), היקף ההטבה קטן יותר ועומד לרוב על750  אלף שקל,  גם בדירת חמישה חדרים.

ענב בכפ"ס: חיסכון של כמעט 400 אלף שקל

תנאי המבצע: "0% ריבית על המשכנתה לתקופה בת 15 שנה". מדובר למעשה במימון מסובסד בדמות משכנתא בגובה 750 אלף שקל, עליה הריבית משולמת במלואה על ידי החברה היזמית. מדובר במבצע המיועד לפרויקט אחד בלבד - " ענב 360" פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף בשכונת התקומה-ראשונים בדרום-מזרח כפר סבא. הדירה, בת ארבעה חדרים, משתרעת על כ־100 מ”ר עם מרפסת של כ־12 מ”ר, ומחירה עומד על כ־3.5 מיליון שקל. המבצע חל רק על דירות ארבעה חדרים מסוימות, ולא על כלל המלאי.

הניתוח מעלה כי שווי ההטבה עומד על כ־380 אלף שקל לאורך כ־15 שנה (חיסכון על הריבית), מאחר שהרוכש מחזיר את הקרן בלבד, ללא ריבית. ההחזר החודשי על חלק זה עומד על כ־4,166 שקל, במקום כ־6,000 שקל במשכנתא רגילה, כלומר חיסכון חודשי של קרוב ל־2,000 שקל.
במידה והרוכשים מחליטים לחסוך את הפער בין מחיר המשכנתא לריבית, במקרה זה, כ-1,700 ש"ח, ומשקיעים אותה בחיסכון אלטרנטיבי עם תשואה של 5%, רק התשואה לבד תניב 135,000 ש"ח נוספים. אם מחברים את שניהם יחד, ניתן להגיע לחיסכון של כ-515,000 ש"ח.

אלא שכאן מתחיל החלק שפחות מודגש בפרסומים. הרוכש נדרש להביא הון עצמי של 20% במעמד החתימה, כלומר כ-700 אלף שקל. לאחר ההון העצמי והמשכנתא המסובסדת, נותרת יתרת מימון של כ־2.05 מיליון שקל, אותה הרוכש צריך להשלים כהון עצמי של כ-175 אלף ש"ח נוספים, ולקחת משכנתא נוספת, ללא כל סיוע בריבית.

כאשר פורסים סכום כזה ל־30 שנה, ההחזר החודשי הצפוי עומד על כ-9,000 ש"ח בהתאם לריבית בפועל ולתמהיל, חשוב להדגיש כי סכום ההחזר הוא ממוצע ומשוער. בסופו של דבר, ההחזר החודשי הכולל על הדירה עשוי להגיע לסדר גודל של כ-13,000 בחודש. המבצע אכן יוצר הקלה תזרימית וחיסכון נומינלי משמעותי בריבית על חלק מהמשכנתא, אך הוא אינו משנה את העובדה שהרוכש מתחייב למשכנתא גבוהה.

יובלים סיטי בוי: רוב התשלום שנתיים אחרי האכלוס

תנאי המבצע: מבצע חדש שהושק זה עתה, גם כאן עבור פרויקט ספציפי - פרויקט JULIE שממוקם ברחוב הרצל פינת סלמה בשכונת פלורנטין בתל אביב. במסגרת המבצע הרוכשים משלמים 20% בלבד במעמד החתימה, השלמה של 10%-30% נוספים לפני האיכלוס, והיתרה ניתנת כהשלמת מימון באמצעות הלוואת קבלן הכוללת פטור מריבית והצמדה למדד, למשך שנתיים נוספות, לאחר המסירה הצפויה בדצמבר 2026. כלומר, עיקר התשלום ייעשה רק בעוד כ-3 שנים.

ההטבה תקפה למספר מצומצם של דירות בלבד, כולל בדירות לאכלוס קרוב, ומאפשרת לרכוש דירות 2 חדרים בשטח של כ־50–54 מ"ר עם מרפסות, חניה. בחברה הדגישו כי ההטבה ניתנת לאחר שהרוכשים עברו חיתום על ידי הבנק. יש לציין כי המידע אודות המבצע נמסר לנו בשיחה עם נציג מכירות של הפרויקט, שבה הצגנו את עצמנו כלקוח מתעניין.

ההון העצמי ההתחלתי מהווה סכום שנע סביב כ־720 אלף שקל, מדירה שמחירה כ־3.5 מיליון ש"ח. המפתח לדירה נמסר כבר לאחר כ־11 חודשים (אכלוס צפוי דצמבר 2026), כלומר הרוכש מקבל דירה מוכנה, ויכול להשכיר אותה במשך כשנתיים – מבלי להיות חשוף להצמדות למדד בתקופה הזו.

הדירות נמסרות מרוהטות ומאובזרות, כולל מוצרי חשמל, מתוך מטרה להקל על השכרתן מיד עם קבלת המפתח. בשיחה עם משרד המכירות נמסר כי שכר הדירה הצפוי עומד על כ־8,500 שקל בחודש, מה שמייצר הכנסה של כ־200 אלף שקל בשנתיים הראשונות. לטענתם, מדובר בתשואה של כ־14% בשנה על ההון העצמי בלבד, מאחר שהרוכש אינו משלם בתקופה זו משכנתא או תשלומים נוספים על יתרת הדירה.

לדבריו של אוחנה, "בסיום תקופת החיסכון של השנתיים מגיע השלב של לקיחת המשכנתא. כל עוד התשלום נדחה, שכר הדירה והחיסכון שנצבר יוצרים תחושת רווחה תזרימית. החיסכון שנצבר יכול לשמש כרית ביטחון או כהקטנה מסוימת של הקרן".

"משקיעים נדרשים להון עצמי של כ-50% - כלומר כ-1.75 מיליון שקל הון עצמי בסה"כ עוד לפני שנלקחת המשכנתא. על היתרה, בהיקף של כ־1.7 מיליון שקל, ההחזר החודשי הצפוי על הסכום הזה עומד על כ-8,500 ש"ח ולכן המשמעות היא שהעסקה יכולה לאזן את עצמה תזרימית, אך המשקיע צריך להיערך לפערים שליליים במקרים מסויימים".

פחות "בשר" בפריפריה
​
על אף שהניתוח שלעיל מתמקד במבצעים שהוצעו בעיקר באזורי הביקוש, מבצעי המימון קיימים כיום כמעט לכל רוחב הגזרה, כולל בפריפריה. "גם באופקים יש מבצעי מימון", אומר אוחנה, אבל צריך להבין שככל שמחיר הדירה נמוך יותר, כך גם ההטבה שהקבלן יכול לתת נמוכה יותר. אם ניקח דוגמה של דירת ארבעה חדרים באופקים במחיר של כ־1.6 מיליון שקל, הקבלן לא יכול לתת הטבת מימון של מיליון שקל כמו בפרויקטים יקרים יותר במרכז. בסופו של דבר, ‘הבשר’ שהקבלן יכול להכניס למבצע תלוי במחיר הדירה, וככל שהמחיר נמוך יותר – כך גם ההטבה מצטמצמת".

מה הדגשים שלך לרוכשים?
"אני חושב שהיום הציבור כבר הרבה יותר מודע לנקודות שצריך להתכונן אליהן. היום מבינים שצריך להתכונן לעסקה, ושאין דבר כזה לבנות על זה שלא משלימים אותה. הייתה תקופה שבה שררה תחושה שהירידה היא זמנית, שאפשר לקנות עכשיו בזול ולמכור ביוקר עוד לפני הכניסה לדירה. היום מי שקונה מבין שהוא צריך להיות מסוגל להשלים את העסקה, ולא להסתמך על עליית מחירים מהירה או על מכירה מוקדמת".

מה דעתך על מבצעי המימון עצמם, מתוך כל מה שסקרתם והחישובים שביצעתם? מה באמת מהווה חיסכון משמעותי לרוכשים?
“בסוף, כל הנתונים האלה הם כסף. זה שווה ערך לכסף. אנחנו רואים את זה בבירור – זה כסף שהקבלן משלם, וזה כסף שהלקוח חוסך לעומת האלטרנטיבה שבה היה צריך לקחת מימון בעצמו. במובן הזה, אלה באמת מבצעים טובים. מה שהרוכש חייב לבדוק הוא שהמחיר שבו הוא קונה עדיין מחיר שוק אמיתי, ולא מחיר שמגלם בתוכו מראש את עלות ההטבות. הכול תלוי בעשייה מושכלת. מי שמהמר ואומר לעצמו 'אני קונה עכשיו בתקווה שבעוד שנה המחיר יעלה', אבל אין לו כיסוי אמיתי לעסקה שהוא עושה, זה מצב בעייתי".

מבין כל סוגי מבצעי המימון, איזה מודל לדעתך הוא המשתלם ביותר?
"בסופו של דבר כולם אותו דבר, רק בעטיפה שונה. זה הכול הלוואת קבלן – מימון שהקבלן משלם עליו. אבל אם הייתי צריך לקנות היום דירה, מה שנראה לי נכון יותר ללקוח הוא מבצע שבו משלמים את הריבית. כשלקוח מקבל הלוואת בלון לכמה שנים, ההלוואה הזאת צריכה להיפרע בשלב מסוים, ואז הוא נדרש לקחת משכנתא מחדש. מי שקונה דירה למגורים, מבצע שבו הקבלן משלם את הריבית למספר שנים הוא מצוין. מעבר לכך, הלקוח מסלק חלק מהקרן כבר בשנים הראשונות – וזה יתרון משמעותי".