יורש הקרקע בחולון גילה אחרי כעשור שהיא נמכרה במרמה - ותבע את הטאבו. העליון הכריע

לשכת רישום מקרקעין (הטאבו) הינה המוסד האחראי על ניהול מרשם המקרקעין, ובכלל זה, התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישום הזכויות בהם. רישום פעולות במרשם כולל, בין היתר, בעלויות, משכנתאות, זיקות הנאה והערות שונות הקבועות בחוק. כל אלה מצויות בסמכותו של רשם המקרקעין , ורישומן במרשם נעשה רק לאחר קבלת אישורו של הרשם.

למרשם המקרקעין חשיבות מכרעת לחיי המסחר ולמניעת "תאונות משפטיות", דוגמת הכשלת רוכש תמים של נכס מקרקעין המסתמך על המרשם, בהניחו כי הוא משקף נכונה את מצבם של המקרקעין והזכויות בהם. כלומר, היעדרו של רישום אמין בפנקסים, המשקף נכונה את מצבו של הנכס בפועל, עלול להביא לערעור מעמדו של המרשם ולפגיעה באמון הציבור בו. 

משכך, קבעו בתי המשפט לא אחת, כי על רשם המקרקעין חלות חובות ואחריות שסטייה מהן עשויה להוות רשלנות על פי דיני הנזיקין וחיוב בפיצויים במקרים אלו.

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט העליון, אשר דנה בשאלה - האם על לשכת רישום המקרקעין, כמי שמנהלת את מרשם המקרקעין, מוטלת אחריות כלשהי לנזק שנגרם ליורש בשל מעשה מרמה של מתחזה אשר רשם את הזכויות על שמו שלא כדין? 

נסיבות המקרה:

בשנת 2005 הלכה לעולמה אישה שהייתה בעלת קרקע בעיר חולון. הזכאי לרישום הזכויות במקרקעין מכוח הדין, הינו בנה של המנוחה. שנה לאחר פטירת המנוחה התקבל מרשם הירושות צו ירושה, אשר קבע כי בנה הוא היורש הבלעדי של המנוחה. 

בשנת 2016, כעשר שנים לאחר הוצאת צו הירושה, ביקש היורש להסדיר את רישום זכויותיו במקרקעין. אלא שאז גילה הבן לתדהמתו כי המקרקעין כבר נרשמו במהלך שנת 2011 על שם אדם אחר. מבירור שנערך מול לשכת רישום המקרקעין עלה כי המתחזה הציג ללשכת הרישום צו ירושה מזויף שניתן לכאורה על ידי בית הדין הרבני בתל אביב-יפו. עוד התברר ליורש, כי עו"ד מטעמו של המתחזה הוא שהגיש בשמו של המתחזה את הבקשה לרישום הזכויות בהסתמכו על הצו המזויף אשר מתיימר להיות "העתק נאמן למקור". במרוצת השנים, הזכויות במקרקעין נרשמו על שמו של המתחזה (אשר עקבותיו נעלמו), אשר מיהר למכור את המקרקעין לצד שלישי, אשר מכר גם הוא את המקרקעין. 

לאור מעשה התרמית, הוגשה על ידי היורש בשנת 2019 תביעת נזיקין לבית משפט השלום, אשר קבעה בין השאר כי על אף הזמן הרב שחלף, התביעה לא התיישנה, וכי עוה"ד התרשל במילוי תפקידו וסך אחריותו הועמדה על 45% מהנזק. לשכת הרישום נדרשה לכל הפחות לערוך בדיקה מול הגורם אשר הנפיק לכאורה את צו הירושה, ולא עשתה זאת. על כן סך אחריותה הועמד על 35% מהנזק. על היורש  היה להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו, ומשלא עשה כן, הינו חב באשם תורם בנוגע ליתרת האחוזים, כלומר 20%.

הצדדים, לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט השלום, והגישו שלושה ערעורים הדדיים לבית המשפט המחוזי. זה התערב בפסק דינו של בית משפט השלום, וקבע כי יש לפטור את לשכת הרישום מכלל אחריות לנזק, וזאת לאור העובדה כי לשכת הרישום פעלה כדין, על פי נהליה, ולא חשדה בזיוף. כתוצאה מכך, בית המשפט המחוזי קבע כי אחריותו של עוה"ד תהא 70% והאשם התורם של היורש יהא 30%. 

החלטת בית המשפט:

השופט אלכס שטיין (בהסכמת נשיא בית המשפט העליון יצחק עמית והשופט יחיאל כשר), אשר כתב את מרבית פסק הדין, קבע כי מן הדין לדון בבקשות הערעורים שהוגשו על ידי עוה"ד  והיורש, והפך את החלטתו של בית המשפט המחוזי. העליון קבע כי לשכת הרישום התרשלה, ועל כן אחראית גם היא לנזקו של היורש, ובהתאם תישא היא ב־30% מהנזק, כאשר אחריותו של עוה"ד תפחת ל-50%.

עוד קבע השופט אלכס שטיין כי לשכת הרישום, כמי שיש לה יכולת עדיפה למנוע טעויות במרשם מתוקף תפקידה, אינה יכולה לשמש "חותמת גומי" בבואה לבחון בקשות לרישום. כשומרת הסף של המרשם עליה להקפיד על ניהול רישום אמין ומדויק של זכויות במקרקעין. תפקיד זה הכרחי כדי לבצר את אמינותו של המרשם, ליצור ודאות ולהשליט סדר וביטחון בשוק הנדל"ן. אחריותה של לשכת הרישום נובעת מדוקטרינת האחריות השילוחית אשר חלה על המדינה, וכן על ערבותה של לשכת הרישום לנכונות הרישום.

רשלנות לשכת הרישום במקרה האמור, מתבטאת בכך שהיא ביצעה שינוי ברישום הזכויות על בסיס עותק מזויף של צו הירושה, אשר הוצג בפניה "כמקור". זאת על אף שלא היה כזה, ואף הכיל חותמת "העתק נאמן למקור", וכל זאת מבלי שיצרה קשר עם הגורם שעל פי המצג הנפיק את צו הירושה. אחריותו של עוה"ד, מתבטאת בכך שיזם הליך של שינוי רישום הזכויות במקרקעין באמצעות מסמך לא תקני והציגו כתקני (קרי, כ"מקור" ולא כ- "העתק נאמן למקור"). שיעור אחריותו של עוה"ד משקף את העובדה כי הינו נושא באחריות משמעותית  לקרות הנזק.

בכל הנוגע ליורש, קבע השופט שטיין, בהסתמך על הפסיקה, כי על בעל מקרקעין להתעניין במצבם ובזכויותיו  במקרקעין. אי רישום זכויות בלשכת הרישום מובילה לפגיעה באמינות המרשם. היורש לא קידם את רישום הזכויות במקרקעין במשך 10 שנים, ובכך יצר "פרצה הקוראת לגנב", ומכאן אחריותו החלקית לנזק, בשיעור של 20%. 

 הערת המחבר:

פסק הדין מחזק את מגמת בית המשפט העליון להרחיב את אחריות לשכת הרישום, ולשמר את תפקידה כ"שומרת סף" של אמינות המרשם. נקבע כי לשכת הרישום אינה יכולה לשמש "חותמת גומי" בבואה לרשום זכויות, ועליה לוודא שהמסמכים המוגשים לה הם מקוריים או מאומתים כחוק. במקום שבו אין ביטחון מלא באותנטיות של המסמך - חייבת לשכת הרישום לברר עם אותו הגורם את אמיתות המסמך. פסק הדין מדגיש את הצורך לנקוט אמצעי זהירות מוגברים בבדיקת מסמכים , במיוחד בעידן שבו מסמכים מועברים ומועתקים באמצעים דיגיטליים, דבר המקל על זיופים ופוגע באמון הציבור ברשויות.

לצד אחריות לשכת הרישום, מזכיר בית המשפט גם את אחריותם של בעלי זכויות לפעול בזמן לרישום נכסיהם. שכן השתהות ממושכת עלולה לאפשר תרמית ולפגוע בהגנה שמעניק המרשם. לענייננו, לא קבע בית המשפט העליון מה הוא משך הזמן הסביר לרישום הזכויות, ונקבע כי כל מקרה ייבחן לגופו, אך 10 שנים זה פרק זמן ארוך מידי לכל הדעות.

(רעא 299/24 עו"ד חיים דויטש נ' מדינת ישראל לשכת רישום המקרקעין).

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: אלמוג גלעד בסיוע של המתמחה מישל אלעבו.