"בונים עליך פרופיל פיננסי": הנתון הכי חשוב לנוטלי המשכנתאות - שרובם לא מכירים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עם עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, כמעט שאין קונה דירה שאין לו משכנתה. אלא שלא כל אחד יכול היום לקבל כזו. גם בקרב אלו שכן יקבלו משכנתה  - יהיו מי שייאלצו לשאת בריבית גבוהה יותר מחבריהם, גם אם גודל ומאפייני ההלוואה זהים לכאורה. ההחלטה האם לאשר הלוואת משכנתה ובאילו תנאים, מתבססת על פרמטר שרבים בציבור כלל לא מודעים לקיומו. הכירו את דירוג האשראי.

דירוג אשראי, שנערך על ידי הגופים המממנים, מדרג את ההסתברות או הסיכוי שהלווה יעמוד בהתחייבויותיו. הדירוג כולל היסטוריה של עמידה בהתחייבויות, החזר משכנתאות והלוואות, חריגה ממסגרות אשראי ועבר של הליכי פשיטת רגל או הוצאה לפועל. פרמטר שבאופן מפתיע אינו נכלל בדירוג הוא רמת ההכנסה.

"יכול להיות שיש לך מיליונים ואתה לא מתנהל טוב. הרבה פעמים אנשים עם נכסים ממונפים הם כאלה. לעומת זאת, יכול להיות שיש לך הכנסות נמוכות ואתה מתנהל טוב", אומר משה ידגר, מנכ"ל קפטן קרדיט - הזרוע הדיגיטלית של לשכת האשראי דן אנד ברדסטריט המספקת דירוג אשראי על לווים פוטנציאליים לגופי המימון, ומפעילה אפליקציה בנושא לציבור הרחב.

"יכול להיות שיש לך מיליונים ואתה לא מתנהל טוב. הרבה פעמים אנשים עם נכסים ממונפים הם כאלה. לעומת זאת, יכול להיות שיש לך הכנסות נמוכות ואתה מתנהל טוב", אומר משה ידגר, מנכ"ל קפטן קרדיט - הזרוע הדיגיטלית של לשכת האשראי דן אנד ברדסטריט המספקת דירוג אשראי על לווים פוטנציאליים לגופי המימון" 

לשכות אשראי הן פונקציה אשר מייצרת דירוגי אשראי עבור גופים מממנים, זאת בהסתמך על נתוני בנק ישראל, האוגר מידע גולמי על התנהלותם הכלכלית של האזרחים בהיבטים רלוונטיים שונים לתחום האשראי - היקף מסגרות אשראי, הלוואות וכדומה. מדובר במודל סטטיסטי המייצר פרופיל אשראי ללווה. בישראל יש רק שתי לשכות כאלו: BDI ולשכת האשראי לישראל מבית דן אנד ברדסטריט. אפליקציית קפטן קרדיט פועלת תחת דן אנד ברדסטריט ומספקת לגורמי המימון ולספקים נתונים על דירוג האשראי. האפליקציה מנגישה לציבור הרחב את דירוג האשראי.

אפליקציית קפטן קרדיט (באדיבות קפטן קרדיט)

הבנק מתמחר את ההלוואות, ובהן המשכנתאות, לפי סיכון. הוא מתמחר את הלקוח ואיזו ריבית יקבל ואם יידרשו יותר ערבויות. "אין עסקת אשראי במשק שאין בה גישה לנתוני אשראי", מסביר ידגר. "השימוש בנתונים יכול להיות הבדל של 5%–6% בריבית, שמגיעים ל-40 אלף שקל. זה משפיע על כל אשראי".

ובמשכנתה?
"כמו לגבי כל הלוואה, אלא שהמספרים גדולים יותר. חצי אחוז הבדל על הסכום. סקאלת דירוג האשראי נעה בין 0 ל-1,000, כאשר ככל שהציון גבוה יותר הוא טוב יותר. במקרים של משכנתה ניתן לחלק את זה לשלוש קבוצות עיקריות. הקבוצה הראשונה מתייחסת למדורגים בטווח של 0-200 שמעיד על פשיטת רגל או של 200-480 שמעיד על כשל פיננסי (אי-עמידה בהתחייבויות). מקרים אלו הם של מסורבי משכנתה.

משה ידגר, מנכ"ל קפטן קרדיט: "70%–75% מהציבור נהנה מדירוג אשראי טוב או מצוין, 8% בכשל מוחלט, 5% מסורבים ו-10% בדירוג אשראי נמוך-בינוני שיתמודד עם הקשחת התנאים. ההתנהלות של הציבור ניכרת בתקופות של משבר. בקורונה או במלחמה האחרונה ראינו שהציבור הפגין חוסן פיננסי ועמד בהתחייבויות" 

"דירוג אשראי של 480-660 מעיד על יכולת בינונית-נמוכה להחזיר את המשכנתה ולכן בנק עשוי להסכים לתת משכנתה אך להתנות זאת ביותר ערבויות או יבקש ריבית גבוהה יותר. מדירוג של 660 ומעלה, הלקוח יקבל משכנתה בקלות. ככל שהדירוג גבוה יותר, לבנק יהיה קל יותר לתת משכנתה, אבל זה גם תלוי במו"מ שתעשה. הדירוג הגבוה עוזר לך במו"מ".

לדברי ידגר, האוכלוסייה בישראל ברובה היא צרכנית אשראי טובה. "70%–75% מהציבור נהנה מדירוג אשראי טוב או מצוין, 8% בכשל מוחלט, 5% מסורבים ו-10% בדירוג אשראי נמוך-בינוני שיתמודד עם הקשחת התנאים. ההתנהלות של הציבור ניכרת בתקופות של משבר. בקורונה או במלחמה האחרונה ראינו שהציבור הפגין חוסן פיננסי ועמד בהתחייבויות. עם העלייה בריבית היה גידול במחזור משכנתאות וגם פירעון מוקדם ושינוי פריסה או שינוי מסלולים".

האם אפשר לשפר דירוג?
"אפשר לשפר דירוג ולעשות זאת באמצעות הקפדה על התנהלות פיננסית נכונה ועקבית: לעמוד בהתחייבויות, לדאוג שלא יחזרו הוראות חיוב, ללא פיגורים בהחזרי הלוואות וגם לא לחרוג ממסגרת האשראי על הקשקש. בהקשר של משכנתה, זוג או יחיד שנערך לרכישת דירה צריך לבדוק את דירוג האשראי, להבין מה משפיע עליו ובהתאם לשנות את ההתנהלות. אפשר לראות שינוי תוך מספר חודשים עד חצי שנה וכדאי להתמיד גם לאחר התקופה הזו, שכן זה ישתלם בכל אינטראקציה פיננסית אחרת".

"לגברים דירוג גבוה יותר"

אפליקציית קפטן קרדיט עורכת מדי שנה את "מדד הקפטן" - מדד הבוחן את דירוג האשראי ואת ההרגלים הפיננסים של הציבור. לדברי ידגר, "אחד הדברים המפתיעים שגילינו היה שלאחר שנים ארוכות שבהן היה שוויון בין גברים לנשים, השנה גילינו שנוצר פער בין גברים לנשים. דירוג האשראי הממוצע של גברים גבוה יותר מדירוג האשראי הממוצע של נשים. בקבוצות גיל צעירות הפער נמוך ושולי (כ-2%) אך בקבוצות גיל בוגרות יותר הוא כבר מגיע ל-10%. דווקא בשל כך, ובפרט לאור העובדה שמדובר בפער שגדל דווקא לקראת גיל פרישה לפנסיה. ייתכן שמקור הפער הוא בפערי ידע".

ידגר: "עשינו סקר לפני תקופה לא ארוכה כמה ממחזרים, ורק 13% מבעלי המשכנתאות ממחזרים בשנה. מבין אלו שמיחזרו, 30% חסכו מעל 100 אלף שקל ו־12% מעל 350 אלף שקל. הייתה עליית ריבית גדולה שהשפיעה על אלפי משכנתאות, הירידה כעת לא מהותית, אבל צריך לבדוק את המשכנתה באופן קבוע" 

ממצא נוסף ולא מפתיע הוא כי הערים החזקות הן גם בעלות דירוג האשראי הממוצע הגבוה ביותר: גבעתיים, רמת השרון והרצליה בראש. את היישובים הקטנים מובילים קדימה צורן, גני תקווה ותל מונד. עוד נראה כי בגילי 25-45, שנחשבים לפעילים יותר מבחינה פיננסית, בהם אנשים צורכים יותר אשראי לטובת רכישת דיור או צעדים פיננסיים שונים, דירוג האשראי הממוצע נמוך יחסית אולם ככל שהגיל מתקדם יש מגמת שיפור בדירוג.

איך שינויי ריבית השפיעו?
"עשינו סקר לפני תקופה לא ארוכה כמה ממחזרים, ורק 13% מבעלי המשכנתאות ממחזרים בשנה. מבין אלו שמיחזרו, 30% חסכו מעל 100 אלף שקל ו־12% מעל 350 אלף שקל. הייתה עליית ריבית גדולה שהשפיעה על אלפי משכנתאות, הירידה כעת לא מהותית, אבל צריך לבדוק את המשכנתה באופן קבוע. הצרכים משתנים. בנינו כלי מעקב לכדאיות מיחזור משכנתה, בעלות של כמה עשרות שקלים בחודש, לפי מצב השוק והמשכנתה. אם אפשר לחסוך, אנחנו ממליצים למחזר פעם בשנתיים-שלוש. היום כמעט אין משכנתאות פריים - זה לא המסלול הנפוץ. אבל יש כאלה שלקחו שיעורי פריים גדולים שלא מיחזרו ואנחנו בודקים אם כדאי למחזר. אנחנו מציגים חיסכון גם בחיסכון הכולל וגם בהחזר החודשי. למשפחות מסוימות זה ההבדל בין לסיים את החודש לבין לא לסיים את החודש".

"כשיש איחורים – רואים את זה מהר מאד"

דורין קטרי, מנהלת מחוז שפלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מבהירה כי דירוג אשראי הוא למעשה דוח אשראי צרכני, סוג של תעודת זהות פיננסית של אדם. "כאשר הדירוג אינו תקין, המשמעות היא שקיימת בעיית אמינות אשראית. אדם יכול להגיע למצב כזה בגלל נסיבות חיצוניות כמו תקופת הקורונה או המלחמה, שגרמו לפגיעה בהכנסות, הקפאות תשלומים ועלייה חדה בהחזר החודשי, אבל לעיתים מדובר גם בהתנהלות לא נכונה לאורך זמן, חיים מעבר ליכולת הכלכלית. העובדה שנעשו הקפאות לא אומרת שהבעיה נפתרה, לעיתים להפך, אירוע רודף אירוע והעומס רק גדל".

דורין קטרי, מנהלת מחוז שפלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות: "הפתרון הנכון ביותר הוא לרכז את כל ההתחייבויות תחת קורת גג אחת, בדרך כלל משכנתה, ולפרוס את ההחזר לתקופה ארוכה, גם אם מדובר בחוב גבוה, כדי לייצר החזר חודשי שאפשר לעמוד בו לאורך זמן. כשיש חובות למספר גופים, כל אחד מהם תופס נתח משמעותי מההכנסה כי מדובר בהלוואות קצרות טווח" 

אם לא עמדתי בכמה התחייבויות, הדירוג שלי יורד?
"דירוג אשראי נמוך נוצר בדרך כלל מהתנהלות בעייתית שנמשכת לאורך זמן ולא מאירוע נקודתי. בעיה נקודתית אפשר לתקן יחסית בקלות. כשההתנהלות בעייתית ומתמשכת, הרבה לווים נדחקים לפתרונות חוץ בנקאיים. גם הגופים החוץ בנקאיים בוחנים דירוג אשראי, אבל מאחר שהם אינם כפופים לאותה רגולציה כמו הבנקים, יש להם גמישות גדולה יותר במתן אשראי, במחיר של ריביות גבוהות וסיכון משמעותי ללקוח"

קטרי מביאה דוגמה מהשטח: "הגיע אליי זוג עם נכס בשווי 2.4 מיליון שקלים, שכבר היה משועבד בסכום של כ-2.1 מיליון שקלים. במצב כזה, גם מיזוג הלוואות מייצר החזר חודשי גבוה יותר ממשכנתה רגילה, וכואב הרבה יותר. לא מעט לקוחות מקבלים סירוב למשכנתה לא רק בגלל הקשחת תנאים, אלא בגלל דירוג אשראי. במקרים כאלה אני אומרת להם בצורה הכי ברורה, מכירת הנכס תשאיר לכם כסף ביד. לעומת זאת, איחוד הלוואות דרך גופים חוץ בנקאיים בשיעור של עד 85 אחוז מערך הנכס עלול להשאיר אתכם בלי נכס ובלי הון. היום היד קלה מאוד על ההדק במתן אשראי, פרסומות על הלוואות בקליק יוצרות סחרחורת מסוכנת של הלוואות".

קטרי: "הגיע אליי זוג עם נכס בשווי 2.4 מיליון שקלים, שכבר היה משועבד בסכום של כ-2.1 מיליון שקלים. במצב כזה, גם מיזוג הלוואות מייצר החזר חודשי גבוה יותר ממשכנתה רגילה, וכואב הרבה יותר. לא מעט לקוחות מקבלים סירוב למשכנתה לא רק בגלל הקשחת תנאים, אלא בגלל דירוג אשראי" 

מה הדבר הנכון לעשות לשפר את ההתנהלות?
"הפתרון הנכון ביותר הוא לרכז את כל ההתחייבויות תחת קורת גג אחת, בדרך כלל משכנתה, ולפרוס את ההחזר לתקופה ארוכה, גם אם מדובר בחוב גבוה, כדי לייצר החזר חודשי שאפשר לעמוד בו לאורך זמן. כשיש חובות למספר גופים, כל אחד מהם תופס נתח משמעותי מההכנסה כי מדובר בהלוואות קצרות טווח. המטרה היא קודם כל לעמוד בהחזר החודשי. ברגע שיש איחורים, גופי אשראי אחרים רואים זאת, והדירוג הופך לשלילי מהר מאוד".

מה היקף התופעה של דירוג אשראי שלילי?
"שיעור מסורבי המשכנתאות נמצא בעלייה, מסיבות רבות. יש לא מעט עצמאים שעברו שנתיים קשות מאוד, במיוחד בענפים שמוגדרים כמותרות ולא כצריכה בסיסית, לצד סביבת ריבית גבוהה". עם זאת, קטרי מציינת כי במרבית המקרים הלווים אינם מחזירים את הנכס לבנק, אלא מוכרים אותו מיוזמתם, "שזה הדבר הנכון לעשות אם נקלעים לסיטואציה".

עוד היא מזהירה מניסיון למחיקת נתוני האשראי: "אם אתם לא חייבים לקחת משכנתה והדירוג נמוך, אפשר לעבוד עליו, לא למחוק נתוני אשראי. אם אני לא יודעת את ההיסטוריה אני לא אתן לך אשראי. לקוחות לא מבינים שאם הייתה הוצאה לפועל או פשיטת רגל, אפשר להתמודד ולתקן, עם מחיקה אני לא יכולה להתמודד. זה נפוץ מאוד, היית רואה על כל אוטובוס 'שיפור אשראי צרכני', זו שטות אחת גמורה. זה באמת כואב שאי אפשר לעזור להם. עדיף דירוג אשראי שלילי מאשר ללא דירוג".