"אם הצליחו לחבר את מזכרת בתיה למטרו, לא הגיוני שעיר של רבע מיליון איש לא תחובר"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בריאיון לנמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , בפודקאסט “החזית העירונית” של מרכז הנדל”ן, ראש עיריית נתניה אבי סלמה פורש חזון להפיכת העיר למוקד מטרופוליני מרכזי בישראל, מתריע מפני עומס תחבורתי ותשתיתי כבד ללא פתרונות ארציים מקיפים, מסביר את מדיניות ההתחדשות העירונית הכוללת את מגבלת 12 המ”ר לדירות ותיקות, וקורא לשינוי עומק במבנה התכנון והארנונה בישראל כדי לאפשר איזון בין מגורים, תעסוקה ופיתוח עירוני ארוך טווח.

לצפייה: 

להאזנה: 

בצל תנופת התחדשות עירונית , עומסי תחבורה גוברים ומאבק מתמשך על האיזון בין בנייה למגורים לבין תשתיות, מציב סלמה, חזון שאפתני לעיר השישית בגודלה בישראל. בריאיון הוא פורש תפיסת עולם שמבקשת להפוך את נתניה מעיר חוף מבוקשת למוקד מטרופוליני משמעותי, אך גם מתריע: בלי שינוי עמוק בתכנון הארצי, זה לא יקרה.

"נתניה עיר שתכף חוגגת 100, ארוכה וצרה, עם מרווח תמרון מאוד מצומצם", אמר סלמה. "מצד אחד הרצון לפתח, ומצד שני צורך אינסופי בתשתיות. האיזון הזה הוא האתגר המרכזי שלנו".

סלמה, שנכנס לתפקידו לאחר מערכת בחירות מיוחדת וסוערת שנערכה לאחר פטירתה של מרים פיירברג במהלך כהונתה, מגיע עם רקע ארוך דווקא מהמערכת הפיננסית. "הייתי כמעט 20 שנה בבנקאות, ניהלתי סניף כבר בגיל 31. אני מבין משכנתאות, מימון פרויקטים, וגם את הצרכים של יזמים ושל קונים", סיפר. לדבריו, הרקע הזה מעניק לו יתרון משמעותי בניהול הסוגיות המורכבות של נדל”ן עירוני.

אחד הנושאים המרכזיים שעלו בריאיון הוא מדיניות התמורות בפינוי-בינוי, ובפרט מגבלת ה-12 מ”ר שהעירייה קבעה לדירות ותיקות. "יש לה רציונל של ודאות ושוויון בין יזמים", הסביר. "הדיירים יודעים שאף אחד לא יבטיח להם חלומות שלא יקרו". עם זאת, הוא הדגיש כי אינו מקבל שום תפיסה כקדושה: "אין פרדיגמות קדושות, הכול צריך להיבחן מחדש".

לצד זאת, סלמה הדגיש את המתח המובנה בין התחדשות עירונית לבין העומס על התשתיות: "אם כל אחד יקבל 50 או 60 מטר תוספת, בסוף העיר תיעצר. הרחובות יישארו אותם רחובות". הוא הוסיף כי חלק מהפתרון טמון גם בחיזוק מבני ציבור: "לא יכול להיות שאדם עובר לדירה חדשה ועדיין שולח את הילדים שלו לבתי ספר משנות ה־70 וה־80".

מעבר לשאלות המקומיות של תמ”א, תמורות ותשתיות, סלמה מציב ביקורת רחבה יותר על אופן קבלת ההחלטות בישראל בתחום התכנון: "יש פער עמוק בין מה שמתכננים לבין מה שבאמת קורה בשטח", הוא אומר. "אפשר להוציא תוכניות יפות על הנייר, אבל אם אין להן יכולת ביצוע אמיתית, בסוף אתה מקבל ערים לא מאוזנות. זה לא עניין של נדל”ן, זה עניין של מדיניות מדינה".

בהמשך הוא מתייחס גם למודל העירוני העתידי שהוא מבקש לקדם בנתניה, כזה שמחבר מגורים, תעסוקה ופנאי בתוך אותו מרחב ולא מפריד ביניהם: "הכיוון בעולם הוא עירוב שימושים . מי שגר ליד מקום העבודה וליד מרכזי בילוי כמעט לא צריך רכב. זה העתיד. אם נמשיך לחשוב במונחים ישנים של אזורי מגורים מול אזורי תעסוקה - נישאר תקועים בפקק".

גם בתחום התחבורה מציג סלמה גישה ביקורתית כלפי המדינה. לדבריו, תוכנית תחבורתית רחבת היקף שהתבססה על שבילי אופניים ונתיבים ייעודיים הוקפאה עם כניסתו לתפקיד. "אמרתי למשרד התחבורה - לא הגיוני להשקיע כמעט 800 מיליון שקלים בלי פתרון אמיתי לעומק הבעיה", אמר.

בהיעדר רכבת קלה או מטרו, הוא מבהיר כי נתניה נמצאת בנחיתות תשתיתית מול ערי המרכז: "מי שנוסע בין הרצליה לנתניה מבין את גודל האירוע. זה לא סביר שתושב ייאלץ לעבור לאוטו כדי לצאת מהעיר ואז לחפש תחבורה אחרת". סלמה קורא לראות בנתניה חלק ממטרופולין רחב: "אם הצליחו לחבר את המטרו למזכרת בתיה, אין סיבה שעיר כמו נתניה לא תהיה חלק מהטווח. אנחנו לא יכולים להישאר מחוץ למשחק".

גם בתחום הבנייה החדשה מציג סלמה היקפים משמעותיים: חמש שכונות חדשות עם עשרות אלפי יחידות דיור, בהן חוף הזהב, צמרות ושירת הים. עם זאת, הוא מודה כי האתגר הכלכלי מורכב: "ברור שבנייה למגורים לבדה לא מחזיקה עיר. חייבים איזון עם תעסוקה ומסחר".

בהקשר זה הוא מבקר את מבנה הארנונה בישראל: "יש כאן חטא קדמון. המדינה יצרה מערכת שמייצרת ערים עם עודף מגורים וחוסר בתעסוקה. זה מעכב צמיחה". לדבריו, בנתניה כ־65% מהכנסות הארנונה מגיעות ממגורים בלבד, לעומת ערים כמו תל אביב שבהן התמונה הפוכה.

נושא נוסף שתופס חלק מרכזי בריאיון הוא דעיכת שוק תושבי החוץ. אם בעבר כ־25% מהעסקאות בעיר הגיעו ממשקיעים מחו”ל, כיום מדובר בנתון חד-ספרתי. "זה כבר לא השוק המרכזי", אמר סלמה. "דירה בישראל יקרה יותר מדירה בפריז, וזה משנה את כל כללי המשחק".
עם זאת, הוא אינו רואה בכך בהכרח אובדן: "תושבי חוץ הם הדובדבן שבקצפת, אבל לא בסיס השוק". לדבריו, הביקוש המקומי, כולל עולים חדשים, הוא שיכתיב את עתיד העיר.

ומה באשר לחזון ארוך הטווח? סלמה מציב יעד ברור: תשתיות. "בסוף הקדנציה אני רוצה לראות פלטפורמה אמיתית להתחדשות עירונית", אמר. "זה כולל בעיקר מבני ציבור - גנים, בתי ספר, מרחבים בטוחים לילדים. בלי זה, אי אפשר לבנות עיר מודרנית".

למרות האתגרים הרבים, סלמה מסיים בטון אופטימי אך מפוכח: "נתניה יכולה להיות מטרופולין מרכזי בישראל. אבל זה לא יקרה לבד. המדינה חייבת להיות שותפה מלאה".