"כל מתכנן עם ניסיון בתחום עובד על 10 פרויקטים": מבט על האקו-סיסטם של חוות השרתים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מרמי לוי עד איתן יוחננוף, לרגעים נדמה כי כל איש נדל"ן רוכש, או לפחות שוקל בימים אלה רכישה, של קרקע להקמת חוות שרתים. הביקוש האדיר לבינה מלאכותית (AI) והצורך הלאומי בחוות שרתים ככלי אנרגטי, מושך מאות יזמים לתחום, לצד חברות אנרגיה וענקיות טכנולוגיה, ואף יוצר ביקוש למקצועות נלווים.

לצד מי שעוסקים ברכישת הקרקעות, בחיבורי החשמל ובהקמת המתקנים בפועל, הולך וצומח סביב תעשיית הדאטה-סנטרים אקו-סיסטם מקצועי. זה כולל בין היתר מחלקות ייעודיות במשרדי עורכי דין המטפלות ברגולציה, חוזים ותשתיות אנרגיה מורכבות, דרך משרדי אדריכלות ותכנון המתמחים בנושא, ועד חברות קבלן שפיתחו מומחיות בבנייה אלקטרו-מכנית ובהקמת תשתיות מחשוב עתירות אנרגיה.

דו"ח "2025 Impact Study" של ארגון The Center of Your Digital World (בשיתוף עם קואליציית מרכזי הנתונים DCC וחברת הייעוץ PwC) מציג ניתוח מקיף של התרומה הכלכלית של תעשיית מרכזי הנתונים (Data Centers) בארצות הברית בין השנים 2017 ל-2023.

חוות שרתים, צילום אילוסטרציה (שאטרסטוק)

לפי הדוח, בין השנים 2017 ל-2023 התעסוקה השנתית שנתמכה על ידי תעשיית מרכזי הנתונים (באופן ישיר, עקיף או נהנה) צמחה מכ-2.9 מיליון משרות לכ-4.7 מיליון משרות. מתוך משרות אלו, יותר מ-600 אלף הן משרות ישירות בתוך מרכזי הנתונים (עלייה של כ-51% מאז 2017). השאר הן משרות שנוצרות בשרשרת האספקה שמשרתת את מרכזי הנתונים. זה כולל, למשל, עובדי קבלן בתחום הבנייה והקמת התשתיות, יצרנים של ציוד שרתים וקירור, ספקי אנרגיה, וחברות תקשורת וסיבים אופטיים.

בנוסף מציין הדוח שהכלכלה הרחבה נתמכת בכך שהעובדים בתעשייה (הישירים והעקיפים) מוציאים את ההוצאות שלהם במסעדות, חנויות קמעונאיות, שירותי בריאות ודיור באזורים שבהם ממוקמים מרכזי הנתונים.

בגוש דן אין קרקע - הפריפריה מרוויחה 

דני סימיס, מנהל הנדסה (CTO) בחברת NED, שמתמחה בהקמה ובפיתוח של דאטה סנטרים בארץ ובעולם, בונה בימים אלה יחד עם קבוצת לוינשטין את קמפוס אלפא דאטה סנטר בנתניה. לדבריו, "היום חוות השרתים זה כמו מסילות הברזל במאה ה-19 או האינטרנט והסיבים בעשורים הראשונים של שנות האלפיים. חוות השרתים הם צרכן החשמל הגדול ביותר, מנוע צמיחה תעשייתי, ומבססות גם כוח גיאופוליטי - כי אנחנו יודעים מה קורה כשהשירותים נפגעים".

מיהם המרוויחים הגדולים מעליית התחום?
"כולם מדברים על 5 חברות הטכנולוגיה הגדולות, אבל הנהנים הישירים הם גם אנחנו, שמפעילים ומקימים חוות שרתים ויחד איתנו נהנים ספקי האינטרנט שמרוויחים מחוות השרתים, וכן ספקיות האינטרנט הגדולות. במעגל השני יש את יזמי הנדל"ן ובעלי הקרקעות. נפגשתי עם נציגים של 15 יישובים חקלאיים. כולם חושבים שהם יכולים להקים חוות שרתים, אבל כשאתה אומר להם כמה מגה-ואט אתה צריך ושאתה צריך תחנת השנאה קרובה או אזור תעשיית חשמל זמין, זה הופך ללא רלוונטי.

דני סימיס, מנהל הנדסה (CTO) בחברת NED: "מרכז ובגוש דן קשה למצוא. אנחנו מחפשים 20-25 דונם, שטח הקרקע במרכז  יקר משמעותית. לכן אזורי הפריפריה פורחים" 

"במרכז ובגוש דן קשה למצוא. אנחנו מחפשים 20-25 דונם, שטח הקרקע במרכז  יקר משמעותית. לכן אזורי הפריפריה פורחים, גם מתווכי נדל"ן צומחים וגם קרנות ריט בינלאומיות וישראליות, כשאנחנו יודעים שדאטה סנטרים מחליפים משרדים כנדל"ן פרימיום". במעגל השלישי, לדבריו, נמצאים "יצרני השבבים, ובראשן אנבידיה ו-TSMC עם שולי רווח של 80%-60%".

כמה משרות החוות מייצרות בפועל?
"בחוות שרתים יש 4-6 עובדים באתר של עשרות אלפי מ"ר בנוי. זה כולל שומרים, תחזוקה וצוות תפעול. כלומר, מדובר במספר משרות ישיר קטן מאד, בניגוד ל-20 אלף מ"ר משרדים שכוללים מאות עובדים. אבל המעגלים סביב המתקן יוצרים משרות".

לדבריו, "רוב ההעסקה בחוות שרתים היא בהקמה, בין אם בחברות הבנייה ובין אם בחברות המתמחות בגנרטורים, שנדרשים עשרות מהם. גם עולם האנרגיה, בהם חברת חשמל, יצרני החשמל הפרטיים, תחנות גז, אגירה, כולם נהנים מזה. גם חברות התקשורת שמייצרות מתגים. כל שרשרת האספקה. אם לפני שלוש שנים לגנרטורים לא היה ביקוש והיו מפטרים, מ-2022 קשה למצוא גנרטור. אז רוב המשרות הן לא סביב האתר".

מה עם המקצועות החופשיים?
"זו נקודה כואבת. לחברות הייעוץ ולמשרדי התכנון שמתמחים במיזוג אוויר וחשמל יש כמות מוגבלת של עובדים, ומכיוון שהביקוש עלה אין מספיק מהנדסי חשמל, פקחים ומתכננים. כל מתכנן עם ניסיון בתחום עובד היום על עשרה פרויקטים ואיכות התוצרים נפגעת. אנחנו צריכים גם שירותים מקצועיים - חברות ניהול ואחזקה, עורכי דין, יועצי מס. אנחנו משלמים הרבה כסף על שירותי סייבר ונטוורק. יצרנו קשר עם חברות שמתמחות בביטוח חוות שרתים. גם הבנקים והמוסדיים יצרו אפיק חדש למימון והתחום. הם אוהבים להיכנס כשותפים אבל גם להלוות לא יתנגדו".

דורשות תיאום מדויק בין דיסציפלינות רבות

כיום על פי דיווחים שונים בישראל כ-28 חוות שרתים פעילות ו-27 נוספות בתכנון ובנייה. המדינה רואה חשיבות רבה בהקמתן, דבר שבא לידי ביטוי בהחלטת ממשלה מפברואר האחרון, לפיה חוות שרתים יוכרו כמרכיב חיוני בתשתית הלאומית של מדינת ישראל, דבר שיאפשר מסלול תכנוני מהיר.

קבוצת אלקטרה פועלת בתחום, משלב התכנון וההנדסה ועד ההקמה, ההפעלה והתחזוקה. פעילותה כוללת תשתיות חשמל וגנרציה, מערכות קירור מדויקות, בקרה וניטור, תקשורת ותשתיות IT.

עמית מור, מנכ"ל אלקטרה בילדינג, מסביר כי "הקמה של חוות שרתים שונה מהותית מפרויקטי בנייה או תשתיות רגילים, שכן היא דורשת הבנה עמוקה של עולם חוות השרתים והצרכים הנדל"ניים לצד הצרכים הטכנולוגיים שהוא דורש. מדובר במערכות קריטיות שפועלות ברציפות ודורשות תיאום מדויק בין דיסציפלינות רבות, החל מחשמל וקירור ועד בקרה ואבטחת מידע. ללא התמחות ייעודית וניסיון באינטגרציה של המערכות הללו, קשה מאוד לעמוד בדרישות הזמינות, הביטחון, היעילות והאמינות שמתקנים כאלה מחייבים".

עמית מור, מנכ"ל אלקטרה בילדינג: "הקמה של חוות שרתים שונה מהותית מפרויקטי בנייה או תשתיות רגילים, שכן היא דורשת הבנה עמוקה של עולם חוות השרתים והצרכים הנדל"ניים לצד הצרכים הטכנולוגיים שהוא דורש. מדובר במערכות קריטיות שפועלות ברציפות ודורשות תיאום מדויק בין דיסציפלינות רבות, החל מחשמל וקירור ועד בקרה ואבטחת מידע" 

רן סמואלוב, מנכ"ל מסד עוז הנדסה, חברה לניהול פרויקטים, שמנהלת פרויקט גם בחוות השרתים באר טוביה, מציג דעה שונה: "התחום לא מחולל שינוי דרמטי בעולם הקבלנות. תמיד תהיה עבודה גם בישראל, גם לקבלנים וגם למתכננים. זה משנה את התמונה בכל הקשור לכח האדם הייעודי למערכות הבניין שתומכות בחוות שרתים - מיזוג, חשמל וכיבוי אש, בהם הדרישות שונות מפרויקטים רגילים ומומחיות מתפתחת בזה.

"אנחנו, כחברת ניהול פרויקטים, עושים אינטגרציה על הכול. גם תחום השרתים, שלא היה קיים, מייצר משרות ותחומי עיסוק. אני לא מרגיש שיש בוסט שמייצר מנהלי פרויקטים, חוות שרתים לא מייצרות את הבוסט של המתכננים ושל ניהול הפרויקטים. המטרו ייצר לנו יותר עבודה". עוד לדבריו, "לתומכי הטכנולוגיה יש השפעה, גם לסטטוטוריקה ורגולציה, אבל אנשים בודדים עוסקים בזה. זו לא פעילות חריגה. זה אולי משפיע גם ברציפות תפקודית של ארכיטקטורת החשמל, המיזוג והאחרות שהבניין לא יפסיק לעבוד שלא יהיו בו תקלות".

גם עורכי הדין והאדריכלים מרוויחים 

תחום נוסף שמרוויח מחוות השרתים הוא תחום המשפט. לדברי עו"ד הדר טל, שותף מנהל בש. פרידמן, אברמזון ושות', "בדומה לתחום ההתחדשות העירונית, שצמח בהדרגה והפך לחלק מרכזי ברבות ממחלקות הנדל"ן במשרדי עורכי הדין בישראל, כך גם תחום חוות השרתים הופך בשנים האחרונות למוקד פעילות משמעותי. יותר ויותר משרדי עורכי דין, ובהם גם משרדנו, הופכים אותו לתחום ליבה, המשלב יכולות משפטיות במגוון תחומי, בהם נדל"ן, תשתיות, מיסוי, מימון, רגולציה, תכנון ובנייה, אנרגיה וטכנולוגי הנדרשים לתכנון, הקמה וניהול של חוות שרתים בישראל".

לדבריו, "משרדים שאינם מסוגלים לספק ללקוחות פתרון כולל, כלומר 'וואן-סטופ-שופ' בתחום, יתקשו להישאר תחרותיים, לאור מורכבות הפרויקטים ומשך הזמן הנדרש להקמתם. בעוד שבמהלך 2025 היוו עסקאות חוות שרתים פחות מ-10% מהמחזור, אני צופה שעד לסוף שנת 2027 התחום יהפוך להיות בין חמשת המכניסים ביותר של המשרד לצד מיזוגים ורכישות, נדל"ן והייטק".

תחום נוסף שמושפע מהנושא הוא האדריכלות. אדריכל עדי רובננקו מרובננקו אדריכלים מספר: "ברמה האדריכלית היום זה תחום הייטק שמכניס הרבה כסף. אבל זה אפיק טכני, אדריכלות שמשרתת המכונה. יש היפוך בנושא האדריכלות. אבל היום הרשויות מנסות לייצר אלמנטים אדריכליים שיתחברו לסביבה ויכסו את המבנה. אנחנו רק לומדים את התחום. זה מקצוע שיש לחקור אותו. עולם הנדל״ן פועל כך שבכל כמה שנים נכנס אליו תחום חדש שמחייב את כלל השחקנים בענף להסתגל, ללמוד ולהתמקצע מחדש", מתאר רובננקו, ומוסיף, "כך היה עם ההתחדשות העירונית, ששינתה את כללי המשחק התכנוניים הסטטוטוריים, כך עם מרכזים לוגיסטיים שהכניסו סטנדרטים חדשים של תנועה, תפעול ואחסנה

"חוות שרתים מייצגות קפיצת מדרגה נוספת מבחינה אדריכלית ותכנונית, משום שהן משלבות בין מבנה תעשייתי-טכנולוגי לבין תשתיות קריטיות ברמת מורכבות גבוהה במיוחד. התכנון כבר לא מתחיל מהמעטפת האדריכלית אלא מהמערכות הפנימיות חשמל, קירור, גיבוי אנרגטי, אבטחת מידע ותשתיות תקשורת שמכתיבות למעשה את השלד המרחבי של המבנה. התכנון דורש חשיבה מוקדמת על עומסי הספק גבוהים, יתירות מערכות (Redundancy), פתרונות קירור מתקדמים וניהול חום, לצד תכנון מודולרי שמאפשר הרחבה עתידית של המתקן בהתאם לצמיחת הצרכים.

"במקביל, קיימת חשיבות גבוהה לשילוב בין דרישות אבטחה פיזית מחמירות לבין יעילות תפעולית ותכנון שמאפשר תחזוקה שוטפת ללא פגיעה ברציפות הפעילות. גם ההיבטים הרגולטוריים, הסביבתיים והאנרגטיים הופכים מרכזיים יותר ויותר בתהליך התכנון, כיוון שמדובר בתחום שמחייב ראייה רב-מערכתית ושיתוף פעולה הדוק בין אדריכלים, מהנדסים ויועצי תשתיות כבר בשלבים הראשונים של התכנון".