מנגנון היטלי ההשבחה ישונה? "דחיית השומה לשלב ההיתר - צ'ק פתוח לרשות המקומית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בבוקר שאחרי פרסום המלצות הצוות הבינמשרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה, מתייחסים כמה מבכירי הענף להצעות שגובשו. בין ההמלצות שפורסמו אמש (ב'): דחיית מועד אירוע המס בתוכניות שמספקות זכויות בנייה שאינן ודאיות ("זכויות מותלות") לזמן הוצאת ההיתר, וקביעת זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה ע"י הוועדות המקומיות.

מאחר שתחום היטלי ההשבחה הפך בשנים האחרונות לכר פורה למאבקים משפטיים ושמאיים בין השלטון המקומי ובעלי הנכסים, מספר משפטנים בכירים מעריכים כי ההמלצות, שנועדו לייעל ולהיטיב את המנגנון, ישמשו את הרשויות לצורך יצירת דרכים חדשות להגדלת ההיטלים.

לדברי עו"ד צבי שוב , "המלצות הצוות הבין משרדי הן אמנם ניסיון לייצר וודאות בתחום היטלי ההשבחה, אלא שמההמלצות עולה שהמדינה מנסה להפוך את היטל ההשבחה מאמצעי למדידת התעשרות לאגרה קבועה ומנופחת, שרק תלך ותעלה ככל שערכי הקרקע בישראל ימשיכו לנסוק. כשאנחנו דוחים את מועד השומה לשלב היתר הבניה, אנחנו בעצם חותמים על צ'ק פתוח לרשות המקומית, שיופעל במועד שבו הקרקע תהיה שווה הרבה יותר. ההמלצות האלו, במסווה של פישוט הליכים, מייצרות למעשה חוסר ודאות דרמטי עבור הקונה והמוכר כאחד".

עו"ד צבי שוב : "כשאנחנו דוחים את מועד השומה לשלב היתר הבניה, אנחנו בעצם חותמים על צ'ק פתוח לרשות המקומית, שיופעל במועד שבו הקרקע תהיה שווה הרבה יותר. ההמלצות האלו, במסווה של פישוט הליכים, מייצרות למעשה חוסר ודאות דרמטי עבור הקונה והמוכר כאחד"

לגבי סוגיית לוחות הזמנים, שוב אומר כי "אנו תומכים בנחישות בקביעת לוחות זמנים מחייבים לכלל הגורמים (שמאי ועדה ועד שמאי מכריע ) אך לוח זמנים ללא סנקציות הוא בגדר המלצה בלבד. אנו מציעים כי אי עמידה של הרשות בלוחות הזמנים תגרור הקפאת ריבית והצמדה על היטלים שנויים במחלוקת - מהלך שיעודד את הרשויות לעבוד ביעילות. בנוסף, הקביעה שתוכנית מתארית אינה מהווה אירוע מס היא חיובית, אך היא מעלה את השאלה מה יקרה ביום שאחרי? אם בעל הקרקע 'נהנה' מעליית ערך אך לא משלם היטל, עלינו לוודא שלא נוצר "חוב מסתתר" שיתפוצץ ביום שבו תאושר תוכנית מפורטת. שקיפות מלאה מול בעל הנכס היא המפתח כאן". 

מנכ"ל משרד הפנים ישראל אוזן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס, שעמדו בראש הצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בהיטל ההשבחה (מוקי שוורץ, נאו מדיה)

בשורה התחתונה, אומר שוב, עד שלא נראה מנגנונים ששומרים על כיסו של בעל הקרקע ולא רק על קופת הרשות, ההמלצות הללו יישארו בגדר אשליה של ודאות, ומי שישלם את המחיר יהיה הציבור. "הגיע הזמן למהלך כולל שמתייחס לשני צידי המטבע: לא רק לאופן שבו המדינה גובה כספים, אלא גם למנגנוני הפיצוי ההוגנים בגין פגיעה בערך הקרקע. לא ייתכן שהדיון יתמקד אך ורק במיקסום הגבייה, תוך התעלמות מהצורך לאזן את המשוואה ולתת מענה מלא למי שזכויותיו נפגעות". 

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', אומר כי הצוות דחה את ההצעה לדחיית מועד תחשיב ההשבחה למועד ההיתר, וזאת בין היתר משום שנשמעו טענות ששינוי זה יביא לעליית מחירי הדיור. "שוב הנימוק שעוצר כל רפורמה בדיני המס. יש לשוב בפעם המאה ולהדגיש שבשוק הדיור בישראל, שמתאפיין בעודף ביקוש על היצע, מחירי הדיור נקבעים רק על פי נכונות הרוכשים לשלם בעבור הדירה ובמנותק מעלויות המוכר. באמת מישהו מעלה על דעתו, שאם בעל קרקע או יזם יצליח לצמצם מעלויות המס, הוא יוריד ממחיר הדירה? בשוק שבעודף ביקוש קשיח, תמיד המוכר ייגבה את המקסימום האפשרי מן הצרכנים. כך, חבל שהרפורמה בעניין דחיית תחשיב ההשבחה, שהייתה תורמת להגינות וליעילות, ירדה מן הפרק.

"הצוות המליץ לדחות את תחשיב ההשבחה למועד ההיתר, רק במקרה של זכויות מותלות. לא קשה לשער שהכלל יביא לאימוץ גורף של תוכניות הכוללות זכויות מותלות. בשוק שכמעט תמיד עולה, הרשויות מעדיפות להביא לדחיית התחשיב. זכויות מותלות, הן רעה-חולה של חוסר ודאות, בדומה לעולם ההקלות. לאחר שבשנות ה-80 נקבע כי אין סמכות להוסיף זכויות בנייה ברישוי ולאחר שבוטל לאחרונה מוסד ההקלות, שיקול דעת בהליך הרישוי יחזור ובגדול בדלת האחורית".

"מהפכה של ממש"

בלשכת שמאי המקרקעין מנגד מגיבים בסיפוק להמלצות. לדברי יו"ר הלשכה נחמה בוגין , המסקנה המרכזית העולה מדו"ח הביניים היא שהיטל ההשבחה נותר כלי חיוני במערכת התכנון והמימון של אספקת תשתיות וצורכי ציבור לבינוי במדינת ישראל. "לאחר עבודה ממושכת, עשרות דיונים ושמיעת כלל הגורמים הרלוונטיים במשק, נדחו הצעות לביטול ההיטל או לשינויים דרמטיים במנגנון. ההצעות הפופוליסטיות לבטל את ההיטל או לרוקנו מתוכן נדחו, והצוות בחר להתמקד בתיקון כשלים נקודתיים ובהגברת הוודאות, היעילות וההוגנות במנגנון הקיים".

לדבריה, במבט ראשון, חלק משמעותי מההמלצות המיידיות עולה בקנה אחד עם הצעות לשיפור המנגנון שהציגה לשכת שמאי המקרקעין בישיבותיה עם הצוות. "כך, בין היתר, ההמלצה לקבוע לוחות זמנים מחייבים לעריכת שומות, וההמלצה להקים פורום משפטי-שמאי שיכריע בסוגיות עקרוניות. חשובה במיוחד ההמלצה לתקן את העיוות שנוצר בעסקאות מכר של דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שלאחר אישור התוכנית, אך בטרם ניתן היה לממש בפועל את זכויות הבניה. עיוות זה פגע פגיעה קשה בדיירים והלשכה לחמה לקידומו זמן רב.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין : "שמחה על כך שעמדת לשכת שמאי מקרקעין התקבלה, שנשמר המנגנון החשוב והצודק של היטל ההשבחה במתכונתו הנוכחית, נשמר הרציונל של חיוב על השבחה שנוצרה עקב מעשה תכנוני ולא התקבלו הצעות לחיוב שרירותי אחיד שיפגע בציבור ובעקרונות הצדק" 

"אני שמחה על כך שעמדת לשכת שמאי מקרקעין התקבלה, שנשמר המנגנון החשוב והצודק של היטל ההשבחה במתכונתו הנוכחית, נשמר הרציונל של חיוב על השבחה שנוצרה עקב מעשה תכנוני ולא התקבלו הצעות לחיוב שרירותי אחיד שיפגע בציבור ובעקרונות הצדק. כך תמנע פגיעה במקורות המימון הדרושים לרשויות המקומיות לפיתוח תשתיות ומבני ציבור. הכיוון המסתמן הוא נכון: לא פירוק מנגנון היטל ההשבחה, אלא תיקון ממוקד שלו, כך שיהיה ודאי, מקצועי והוגן יותר לכל הצדדים".

גם עו"ד אוהד יאראק, ראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד פירון, נמנה עם המברכים: "אם מסקנות הצוות יאומצו, ובפרט אם יעוגנו בתיקוני חקיקה, מדובר יהיה במהפכה של ממש בתחום. צמצום חוסר הוודאות והגברת האחידות בין הנישומים לבין הרשויות יכולים להסיר חסמים, לקדם עסקאות ולהאיץ הליכי תכנון והיתרים. זו יוזמה מבורכת. עם זאת, הניסיון מלמד שמחלוקות לא ייעלמו לחלוטין, וגם בעתיד ימשיכו להתברר שומות בפני שמאים מכריעים וועדות ערר. ועדיין, הגדלת הוודאות צפויה לצמצם את היקף המחלוקות ואת מספר ההשגות והעררים. כעת נותר לראות אם ההמלצות אכן יאומצו במלואן וכיצד השוק יגיב לשינויים המוצעים".

מנגד, עו"ד תומר גור, שותף במשרד ארנון תדמור לוי ומומחה לתכנון ובניה והיטל השבחה , הביע אכזבה מההמלצות: "דוח המלצות הצוות הבינמשרדי בנוגע להיטל השבחה הוא מסמך סקירה מרשים של דיני ההשבחה, אך בפועל, הוא בעיקר מנציח את ההידיינות התיאורטית והבלתי פוסקת ברפורמה הנדרשת ביחס להיטל השבחה, ואין בו בשורה אמיתית, הן לציבור הנישומים והן לוועדות מקומיות. לדוגמה, שאלות הרוחב הגדולות ביותר הקשורות לדיני ההשבחה, כדוגמת ההסדרים המבניים לחיוב בהיטל השבחה (ההסדר הקיים / תעריף אחיד / במסגרת מס השבח ועוד), והאפשרות להקמת קרן ארצית לחלוקת תקבולים מהיטל השבחה לצורך איזון בין רשויות מקומיות, נשלחו להמשך דיון, שספק אם יסתיים אי פעם.

"בנוסף, היבטים קונקרטיים שהיו עשויים לספק הקלה מידית לנישומים, מבלי לפגוע בוועדות מקומיות, כדוגמת האפשרות לדחות את אירוע המס למועד מימוש הזכויות באופן גורף, ביטול המכר כאירוע מימוש וייעול הליכי הערר וההשגה, נשלחו אף הם להמשך דיון, ללא המלצה קונקרטית. תיקוני החקיקה המועטים שהוצעו, כדוגמת התיקון שיקבע כי בתוכנית שהותירה שיקול דעת תכנוני בשלב היתר הבנייה, יידחה מועד התשלום למועד הוצאת ההיתר, צפויים בעיקר לעורר דיון בשאלות פרשניות שונות שיחריפו את חוסר הוודאות, ובעיקר יספקו עבודה רבה נוספת לציבור עורכי הדין ושמאי המקרקעין, וכמובן יוסיפו להעסיק את ועדות הערר ובתי המשפט בעתיד לבוא".