"עם 11 תחנות מטרו ו-17 לרק"ל, חולון תהנה מהנגישות הטובה בארץ וערכי הנדל"ן יעלו"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בפרק חדש של פודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן אירח עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשטרום מגורים, את אדריכלית אסנת אלרון, מהנדסת העיר חולון. השניים שוחחו על המהפכה שמתכננת העיר לעבור בשנים הקרובות, על ההתחדשות העירונית, המטרו, תוכנית ח/619 והאתגר להפוך את חולון לעיר שתמשוך אליה תושבים חדשים. לצד החזון, אלרון התייחסה גם לקשיים שבדרך - מעומסי התחבורה ועד האתגר להוציא לפועל פרויקטים כלכליים עבור היזמים.

לצפייה:   

להאזנה: 

"מה שרואים מכאן לא רואים משם", אומרת אלרון בתחילת השיחה, כשהיא מסכמת את השנה הראשונה שלה כמהנדסת העיר חולון. אחרי שנים בתפקידי תכנון שונים, היא מודה שהמעבר לעיר בסדר הגודל של חולון היה דרמטי. "קפצתי פי עשרה בכל - במספר התושבים, במספר העובדים ובמורכבות. שנה מאוד קשה להניע ספינה ולכוון אותה מחדש". למרות זאת, היא מדגישה שלא הייתה לה התלבטות כשהתפקיד הוצע לה. "אני תמיד אומרת שאני בחרתי את חולון הרבה יותר ממה שהיא בחרה אותי". 

לדבריה, הנהלת העיר החדשה בראשות ראש העיר שי קינן הציבה את ההתחדשות במרכז סדר היום. "כולנו עובדים לטובת התחדשות העיר. ברור לנו שאנחנו לא משאירים בניין שלא יודע להתחדש. לפעמים זה קשוח ליזמים ולפעמים זה גורם לעיכובים, אבל כולנו עוברים התבגרות בתחום ההתחדשות העירונית". אלרון מזכירה כי חולון הייתה הראשונה שאישרה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 - תוכנית ח/619 - ומדגישה כי גם כיום היא ממשיכה להתעדכן בהתאם למציאות המשתנה. "אנחנו לומדים אותה ומדייקים אותה כל הזמן". 

גוגנהיים ביקש להבין מדוע דווקא חולון אמורה להיות יעד אטרקטיבי לרוכשי דירות בעידן שבו ערים רבות מציעות היצע גדול של פרויקטים חדשים. אלרון השיבה שהיתרון הגדול של העיר הוא התחבורה העתידית. "חולון זכתה ב-11 תחנות מטרו ועוד תחנות רבות של הרכבת הקלה. כשכל המערכת הזו תפעל, הנגישות של חולון תהיה הכי טובה בארץ ביחס לשטח העיר ולכמות האוכלוסייה - ואני חותמת על האמירה הזאת".

עם זאת, היא מודה שהדרך לשם אינה פשוטה. "היום קשה. נת"ע נכנסה לעיר, העבודות פוצעות את העיר, והתחבורה הציבורית עדיין לא נותנת מענה מיטבי". לדבריה, השיפור יורגש בהדרגה כבר בשנים הקרובות, תחילה באמצעות תגבור מערך האוטובוסים ובהמשך עם כניסת הקו הירוק של הרכבת הקלה לשירות. "אני מאמינה שבאמצע 2028 הרבה מאוד אנשים כבר יעברו לתחבורה ציבורית". 

אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בשיחה הייתה תקני החניה בפרויקטים החדשים. גוגנהיים הציג את הדילמה של היזמים, שנדרשים לעיתים לבנות לפי תקני חניה נמוכים עוד לפני שהמטרו יפעל בפועל. אלרון הודתה כי מדובר באתגר אמיתי. "יש חוסר הלימה בין שלב מימוש המטרו לבין שלב מימוש חלק מהתוכניות, ואני בהחלט מבינה את היזמים". למרות זאת, לדבריה, התכנון חייב להביט קדימה. "אנחנו אנשי תכנון. אנחנו מחויבים להסתכל על העתיד. כולנו מבינים שהעתיד של גוש דן הוא לא הרכב הפרטי".

במהלך השיחה חזר גוגנהיים שוב ושוב לחשיבות איכות החיים בעיר, וטען כי אנשים מחפשים כיום שכונה שבה כל השירותים נמצאים במרחק הליכה. אלרון הסכימה. "המטרה שלנו היא לתת לתושבים את כל מה שהם צריכים בתוך העיר, כדי שלא יצטרכו לצאת ממנה בשביל קניות, תרבות או שירותים. ברגע שנכנסת לרכב, איבדת את התושב". לדבריה, זו בדיוק תפיסת העולם שמוביל ראש העיר, שמבקש לחזק את המסחר, התרבות והשירותים המקומיים כדי להפוך את חולון לעיר שאנשים בוחרים לגור בה - ולא רק ישנים בה

אחד הנושאים המרכזיים שעליהם התעכבו השניים היה האתגר שביצירת איזון בין צורכי העיר לבין הכדאיות הכלכלית של היזמים. גוגנהיים העלה את הטענות המוכרות בענף, שלפיהן תוכניות רבות מתקשות לצאת לדרך בשל דרישות תכנוניות ועלויות בנייה הולכות וגדלות. אלרון לא התעלמה מהביקורת. "יש ויכוח קבוע סביב השאלה אם תוכנית היא כלכלית או לא. אנחנו מכירים את המורכבויות, וגם עלויות הבנייה משתנות כל הזמן. תקן 21 הוא תמונת מצב רגעית, וכשפרויקט יגיע למימוש המציאות כבר יכולה להיות שונה לגמרי". לצד זאת היא הדגישה כי הרשות המקומית מחויבת למצוא את נקודת האיזון. "בסוף אנחנו צריכים להוציא יש מאין, ולהבטיח שהתוכנית תהיה גם איכותית וגם ישימה".

בהמשך השיחה התייחסה אלרון גם לשכונות הוותיקות של חולון, ובראשן אגרובנק וג'סי כהן. לדבריה, בעבר הייתה תפיסה שלפיה יש שכונות שבהן כדאי "להמתין" עד שערכי הקרקע יעלו, אולם כיום העירייה נוקטת גישה שונה. "אנחנו יוצאים בימים אלה עם צוות מתכננים שיבחן איך להפוך את אגרובנק ליותר כלכלית. מדובר בשכונה עם מרקם ייחודי, אבל גם עם מבנים ישנים שזקוקים להתחדשות". היא הסבירה כי המטרה היא לא רק להגדיל זכויות בנייה, אלא גם לייצר שטחים ציבוריים, מוסדות חינוך ומרחב עירוני איכותי יותר. " התחדשות עירונית היא לא רק לתת דירה חדשה. יש שם גם את המילה 'עיר'". 

גוגנהיים ביקש להבין כיצד תצליח חולון להכפיל כמעט את אוכלוסייתה עד שנת 2040, יעד המעוגן בתוכנית המתאר העירונית. אלרון הזכירה כי לצד ההתחדשות העירונית מקודמת גם תוכנית ח/500 - עתודת הקרקע המשמעותית האחרונה בעיר. "חתמנו על הסכם גג של כשלושה מיליארד שקל, כאשר כמעט שליש ממנו מיועד לעיר הוותיקה - למבני ציבור, רחובות והתחדשות מרחבית". לדבריה, היעד הוא לעמוד בשיווק של אלפי יחידות דיור ובהגדלת קצב ההיתרים, אך היא מדגישה כי מדובר בתהליך ארוך שיחייב תיאום בין כלל הגורמים.

אחד החלקים המעניינים בשיחה עסק דווקא במרחב הציבורי - תחום שאלרון מגדירה כאחד החשובים ביותר בעיר. "הרחוב הוא המשאב הכי חשוב בעיר", היא אומרת. "אנחנו רוצים שאנשים ישתמשו בו ולכן האחריות שלנו היא לייצר מרחב נעים". לדבריה, במשך שנים נושא הצל והעצים נדחק לטובת תשתיות אחרות, אך כיום התפיסה השתנתה. "עץ הוא לא פריווילגיה. אנחנו מדינה חמה, והצל הוא תשתית לאומית לא פחות מחברת חשמל". היא סיפרה כי חולון הייתה הראשונה שגיבשה מדיניות הצללות ומדיניות גגות אקלימיים, שמבקשות לנצל את שטחי הגגות לטובת הציבור - בין אם באמצעות אנרגיה סולארית, ניקוז, שטחי פנאי או שימושים ציבוריים נוספים.

בהמשך חזרה השיחה אל אתגר התחבורה. אלרון סיפרה כי עבודות המטרו כבר החלו בחלק מהתחנות, וכי בשנים הקרובות צפויות להתחיל עבודות נרחבות גם בתחנות נוספות ברחבי העיר. למרות הקשיים שיגרמו העבודות לתושבים, היא רואה בפרויקט הזדמנות היסטורית. "אני מאלה שאין להם שום ספק שהמטרו יקרה. חולון תהיה העיר עם רמת השירות התחבורתי הטובה ביותר ביחס לשטח ולצפיפות שלה. זה אירוע של פעם בחיים". להערכתה, שיפור הנגישות ישפיע גם על שוק הנדל"ן. "ערכי הנדל"ן של חולון יעלו בזכות התחבורה שתהיה כאן".

לקראת סיום ביקש גוגנהיים מאלרון לתאר את העיר שאליה היא שואפת. תשובתה הייתה חד-משמעית: "אנחנו רוצים שאנשים יבחרו לגור בחולון כי טוב להם בה - לא בגלל שאין להם ברירה. יש לנו עוד הרבה עבודה, אבל אנחנו פתוחים ללמוד, לתקן ולטעות אם צריך". גוגנהיים סיכם כי הצלחת העיר תימדד לא רק במספר יחידות הדיור שייבנו, אלא בכך שתהפוך למקום שאנשים באמת ירצו לחיות בו. אלרון הסכימה: "בסוף המטרה היא לחדש את פני העיר, אבל גם לייצר עיר שאנשים ירגישו גאים לקרוא לה בית"