חברה עם נכס אחד בדרך לבורסה? אורנים על הים פרסמה טיוטת תשקיף לגיוס אג"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אורנים על הים, חברת הנדל"ן הפרטית שבשליטת מנחם אורן ובתו שירה אורן נחמיאס, מתכננת הנפקה ראשונה לציבור של איגרות חוב. עיקר התמורה מיועד לפירעון אשראי בנקאי שמימן את הקמת מתחם הדיור המוגן והמסחר Sea One ברחוב אח"י דקר במערב שכונת נווה חוף בראשון לציון. היקף הגיוס והריבית טרם נקבעו אך למרכז הנדל"ן נודע שהיקף הגיוס הצפוי הוא 600 מיליון שקל.

החברה פרסמה  אתמול טיוטת תשקיף להנפקת סדרה חדשה של איגרות חוב בבורסה בתל אביב, במהלך שנועד בעיקר להחליף חלק מהחוב הבנקאי שעל בסיסו הוקם פרויקט הדגל שלה  Sea One שעל קו החוף בראשון לציון. האג"ח יישאו ריבית קבועה ויהיו צמודות לעליית מדד המחירים לצרכן.

אורנים על הים הוקמה ב-2018 ומחזיקה בנכס אחד בלבד: מתחם Sea One, המשתרע על פני כ-55.8 אלף מ"ר. הפרויקט כולל בית דיור מוגן יוקרתי ובו 270 יחידות, לצד מרכז מסחרי הכולל 36 יחידות להשכרה, ארבעה קיוסקים, שטחי אחסנה ו-278 מקומות חניה.

לפי הערכת השווי שצורפה לתשקיף, שווי המתחם הסתכם בסוף מרץ 2026 בכ-928.2 מיליון שקל. מתוך הסכום, כ-753 מיליון שקל מיוחסים לבית הדיור המוגן וכ-175 מיליון שקל למרכז המסחרי. השווי מבוסס על מודל היוון תזרימי מזומנים, ולכן הוא רגיש בין היתר לקצב האכלוס, לגובה הפיקדונות ולשיעורי ההיוון.

בית הדיור המוגן מיועד לבני 60 ומעלה ומתוכנן לפעול במתכונת של "רזורט מגורי יוקרה", עם בריכות שחייה, מתחם וולנס, חדר כושר, מסעדה, טרקלין ואולמות תרבות. טופס אכלוס התקבל במרץ 2026, אך נכון למועד התשקיף אוכלסו שלוש דירות בלבד, כ-1% מהיחידות. החברה צופה להגיע לתפוסה מיוצבת של כ-85% עד שנת 2030.

פעילות המרכז המסחרי צפויה להתחיל במחצית הראשונה של 2027. החברה חתמה עד כה על הסכמים ביחס ל-20 יחידות מסחריות, המהוות כמחצית מהיחידות והקיוסקים במתחם, ומעריכה כי התפוסה תגיע לכ-90% עד 2028.

האתגר המרכזי הוא ההתחייבויות. מהתשקיף עולה כי  בסוף מרץ 2026 הסתכמו התחייבויותיה הפיננסיות של החברה בכ-749 מיליון שקל, מהן כ-482 מיליון שקל אשראי בנקאי וכ-251 מיליון שקל הלוואות בעלים ושטרי הון. 

האשראי הבנקאי נושא ריבית משתנה של פריים בתוספת 1.75%, ויתרתו סמוך למועד התשקיף הגיעה לכ-510 מיליון שקל. החברה מציינת במפורש כי מטרת ההנפקה היא ארגון מחדש של התחייבויותיה, כאשר חלק מרכזי מתמורת האג"ח ישמש לפירעון מוקדם ומלא של החוב לבנקים.

איגרות החוב אמורות להיות מגובות במערך שעבודים על הזכויות בפרויקט, על הכנסות מהסכמים עם דיירים ושוכרים ועל תגמולי ביטוח. עם זאת, מבנה הבטוחות מורכב.

מאחר שהפרויקט טרם הגיע להפעלה ולאכלוס מלאים, החברה עדיין לא הציגה הכנסות תפעוליות שוטפות מתחומי פעילותה. בשנת 2025 רשמה ירידה של כ-16 מיליון שקל בשווי ההוגן של הנדל"ן והפסד מפעולות רגילות של כ-31.2 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2026 התמונה התהפכה, עם עליית שווי של כ-24.8 מיליון שקל ורווח מפעולות רגילות של כ-21.2 מיליון שקל.

מנחם אורן מחזיק ב-85% ממניות החברה ומשמש יו"ר ומנכ"ל, ואילו בתו שירה אורן נחמיאס מחזיקה ב-15% הנותרים. קבוצת אורנים פועלת בענף הנדל"ן מאז 1978, אך Sea One הוא הפרויקט הראשון של החברה בהפעלת בית דיור מוגן.

את ההנפקה מובילים ברק לאומי חתמים בע"מ ודיסקונט קפיטל חיתום בע"מ. משרד עורכי הדין ארדינסט בן נתן טולדנו ושות' מלווה את החברה בהנפקה.