"יש חברות שלוקחות עבודות במחיר הפסדי רק כדי להמשיך לשלם משכורות. זאת טעות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

העלייה החדה בעלויות הבנייה, השחיקה ברווחיות והקושי לקדם פרויקטים בתקופה של אי ודאות הביאו בשנים האחרונות חברות נדל"ן רבות לבחון מחדש את מודל הפעילות שלהן. בקבוצת סופרין , שהתפרסמה בזכות פרויקטים גדולים של קבוצות רכישה בתחום המשרדים והמסחר, השינוי מתבטא בשני מהלכים מרכזיים: העברת עיקר הפעילות ליזמות מגורים ולהתחדשות עירונית, והקמת חברת ביצוע עצמאית. בפרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן , שוחח דניאל אוסטרובסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן,  עם צחי סופרין, יו"ר קבוצת סופרין, על השינויים באסטרטגיית החברה, האתגרים בענף הביצוע, עתיד קבוצות הרכישה ושוק המשרדים.

לצפייה: 

להאזנה: 

ההחלטה להקים זרוע ביצוע עצמאית נבעה בין היתר מההתייקרות החדה של עבודות הבנייה. "בתקופה האחרונה בשנים האחרונות כולנו רואים את השחיקה בעלויות ברווחיות של הפרויקטים. חלק גדול מזה לא הבלעדי. זו עלייה חדה מאוד בעלויות הביצוע", הסביר סופרין . לדבריו, שליטה ישירה בביצוע עשויה לסייע לחברה לצמצם עלויות, לשפר את איכות הבנייה ולהבטיח שירות טוב יותר לרוכשים לאחר מסירת הדירות. עם זאת, הוא הדגיש כי הקמת חברת ביצוע כרוכה בסיכונים משמעותיים, ובראשם הצורך לשמור על רצף עבודה שיאפשר לממן את הוצאות המטה והעובדים.

"אם נבדוק ואני לא בדקתי אחד לאחד. אבל אם נבדוק את מה קרה לכל חברות הביצוע שקרסו לאורך שנים. אחת הסיבות המשמעותיות לדעתי אני לא בדקתי, אבל אפשר לבדוק. זה שהן היו צריכות לשמר על ההמשכיות הזו שאתה ציינת, ובמקרים מסוימים זה גרם להם לקחת עבודות במחיר הפסדי", אמר. לדבריו, חברות ביצוע עלולות להיקלע למצב שבו הן מקבלות פרויקטים לא רווחיים רק כדי לשמור על פעילות רציפה ולממן את הוצאותיהן הקבועות.

כדי להימנע מכך, בחרה סופרין להקים חברת ביצוע חדשה מאפס, ולא לרכוש חברה קבלנית קיימת. החברה, סופרין בנייה, החלה את דרכה עם סיווג קבלני ג'1, ולתפקיד המנכ"ל גויס המהנדס אייל כהן. "מה שאנחנו מתכוונים לעשות ויש חברות מסוימות שכן פועלות בדרך הזו זה לשמור על מטה קבלני רזה ומצומצם", הסביר. לצד זאת, הודה כי מטה מצומצם לא יאפשר לחברה למצות את מלוא החיסכון האפשרי בעלויות.

המהלך לא זכה בתחילה לתמיכה משפחתית גורפת. "אני חייב להגיד שאבא לא אהב את הרעיון הזה של הביצוע, של הביצוע. יש הרבה סיכונים. יש הרבה דברים שכרוכים סביב הדבר הזה", סיפר על אביו, קלמן סופרין , ממייסדי קבוצת בסר. למרות ההסתייגות, לדבריו, הקמת זרוע הביצוע הפכה לצעד הכרחי בניסיון לשפר את שיעורי הרווחיות.

קבוצת סופרין הוקמה ב-2009 על ידי צחי ואחיו ליאון, ובהמשך הצטרף אליהם אביהם. כיום ליאון משמש מנכ"ל וצחי יו"ר הדירקטוריון. החברה החלה בפרויקטים קטנים של קבוצות רכישה, ובהמשך התרחבה לפרויקטים גדולים של משרדים, מסחר ועירוב שימושים, בהם מגדל השחר בגבעתיים ומתחם איסט אנד בתל אביב. אלא שבשנים האחרונות השתנתה האסטרטגיה, והחברה העבירה את עיקר פעילותה לתחום המגורים וההתחדשות העירונית.

"מה שקרה הריבית עלתה. נוצרה אי וודאות במדינת ישראל. עסקים פחות רצו להשקיע פה בארץ, ולכן קיבלנו החלטה באותה נקודת זמן לעשות פיבוט של עיקר הפעילות דווקא ליזמות ולשים את הקבוצות יחסית בצד", סיפר. עם זאת, החברה לא נטשה לחלוטין את קבוצות הרכישה, והיא ממשיכה לקדם בין היתר את פרויקט טכנו פארק באשדוד ואת פרויקט מגדלי העתיד בירושלים, שהיקפו לדבריו כ-6 מיליארד שקל ושווק במלואו.

כדי להאיץ את הכניסה להתחדשות עירונית, הרחיבה הקבוצה את מחלקת הפיתוח העסקי והחלה להיכנס לפרויקטים באמצעות רכישת חברות ושותפויות עם יזמים שכבר קידמו תוכניות לשלבים מתקדמים. היתרון המרכזי של ההתחדשות העירונית מבחינתו הוא האפשרות ליצור עתודות קרקע בלי להסתמך בעיקר על מכרזי המדינה. במקביל, הוא מדגיש את החשיבות של הקשר האישי עם בעלי הדירות, שאותו הוא משווה לנישואים. "אבל זו מערכת יחסים שהיא לא שווה. כן, כי גם אני ואשתי. לי יש יותר חובות, לה יש יותר זכויות אז אותו דבר זה היחסים בינינו לבין בעלי הדירות אליהם יש יותר זכויות ולי יש יותר חובות", אמר בחיוך.

בכל הנוגע לשוק ההון, הצביע סופרין על פער אפשרי בין היקף הפרויקטים שחברות מציגות למשקיעים לבין מידת הבשלות שלהם בפועל. לדבריו, קבוצת סופרין נוקטת מדיניות שמרנית ומציגה בעיקר פרויקטים שהגיעו לרוב הדרוש של חתימות או להתקדמות תכנונית משמעותית. "הרגולציה בעניין הזה היא לא. היא לא מספקת ולכן כשמסתכלים על פעילות של חברות, התמונה האמיתית קצת. בוא נאמר התמונה שמשודרת כלפי חוץ קצת מטעה ביחס לתמונה האמיתית", אמר. באשר לפעילות הקבוצה, הוא צופה כי עיקר הקפיצה במספר הדירות שייצאו למכירה תתרחש בסוף 2027 ובתחילת 2028, בכפוף להתקדמות הפרויקטים.

ולמרות המעבר למגורים, סופרין אינו מספיד את שוק המשרדים. לדבריו, לאורך השנים נשמעו שוב ושוב תחזיות על דעיכתו, בעקבות משברים כלכליים, הקורונה וכעת גם התפתחות הבינה המלאכותית. "עדיין אני חושב שהעולם משתנה. עולם התעסוקה משתנה, אז בעוד עשר שנים הוא לא יהיה בדיוק כמו שאנחנו רואים היום. האם להגיד לך שזה יגמור את כל עולם התעסוקה? לא", אמר. מבחינתו, המפתח הוא תכנון גמיש של בנייני משרדים שיוכלו להתאים את עצמם לצורכי העבודה המשתנים.