מגדלים עד 35 קומות ויותר מ-4,000 דירות חדשות: תוכניות ההתחדשות שגבעתיים מקדמת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים דנה בחודש האחרון בשלוש תוכניות התחדשות עירונית בכצנלסון מרכז, בכיכר נגה ובמתחם הרצוג שבדרום העיר. התוכניות כוללות פינוי והריסה של 1,591 דירות והקמת 4,244 דירות חדשות במקומן, תוספת נטו של 2,653 דירות. לצד המגורים מוצעים שטחי מסחר ותעסוקה, הרחבת שטחים ציבוריים פתוחים והקמת מוסדות חינוך וציבור.

הוועדה החליטה להמליץ בתנאים על הפקדת תוכניות כצנלסון מרכז והרצוג בוועדה המחוזית תל אביב. בתוכנית כיכר נגה צפון־מזרח, קידום ההמלצה והצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התוכנית מותנים בחתימת היזמים על התחייבות בנוגע לשטחי הציבור ולמטלות הציבוריות, ולאחריה ייערך דיון נוסף. שתי התוכניות באזור כצנלסון וכיכר נגה נמצאות בתוואי המטרו המתוכנן.

כצנלסון מרכז: 1,318 דירות ובנייה עד 35 קומות

תוכנית כצנלסון מרכז נערכה על ידי משרד מליס אדריכלים, בהובלת אדריכל אמיר אלכופר, בהזמנת מינהל התכנון והוועדה המקומית. היא משתרעת על כ-55.8 דונם, בין רחוב כצנלסון מדרום, רחובות סירקין וביאליק ברמת גן ממזרח, רחובות בלוך וגורדון מצפון וגן הזיכרון ממערב. התוכנית נועדה לחדש את הדופן הצפונית של רחוב כצנלסון, בין כיכר נוח לכיכר נגה.

הדמיה של תכנית כצנלסון מרכז (מליס אדריכלות ובינוי ערים)

בתחום התוכנית קיימות 662 דירות ב־34 מבנים ישנים, שמתוכן 473 מיועדות להריסה. במקומן מוצעת הקמת 1,318 דירות חדשות, תוספת נטו של 845 דירות. הבינוי מתוכנן מעל 15 מסדים משותפים ומשלב מבנים בני 9, 10 ו־16 קומות לצד מגדלים בני 23, 25 ו־35 קומות.

התוכנית מציעה 9,460 מ"ר למסחר ולתעסוקה, כ-11 אלף מ"ר פחות מהרף של 20,592 מ"ר שנדרש במיקום זה לפי תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו. בהתאם, הוועדה דרשה להגדיל את היקף שטחי המסחר והתעסוקה לשיעור של לפחות 20%-25%, לצורך התאמה להוראות התמ"א.

תמהיל הדירות כולל 20% דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר ו־20% נוספים בשטח של עד 75 מ"ר. תוואי קו המטרו M1 חוצה את תחום התוכנית, ובתיאום עם נת"ע הוגבל עומק המרתפים בתחום השפעתו לעד עשרה מטרים. הבנייה הגבוהה ביותר, עד 35 קומות, מוצעת בקרבת כופר היישוב ברמת גן ומול רחוב ביאליק.

לצורכי ציבור מוצע מגרש להקמת בית ספר יסודי במקום מבנה בית הגמלאי. בית הספר נועד לשרת גם את תושבי תוכנית כיכר נגה הסמוכה. שיעור ההפרשה לציבור עומד על 38% מתחום התוכנית, והיא כוללת כיום 984 מ"ר של שטחי ציבור מבונים. הוועדה דרשה להגדיל את ההקצאה לשטח ציבורי מבונה ממ"ר אחד לשני מ"ר לפחות לכל דירה.

עוד נקבע כי היתר בנייה למגורים יותנה בסיום עבודות הבנייה של תחנת המטרו, או באישור רשמי מנת"ע שלפיו מועד הפעלת המטרו צפוי בתוך ארבע שנים ממועד ההיתר. בנייה מעבר ל־572 דירות תותנה במענה מאושר לצורכי החינוך, באמצעות הרחבת בתי ספר או הקמת בית ספר חדש.

כיכר נגה: 645 דירות והרחבת גן הזיכרון

תוכנית כיכר נגה צפון-מזרח משתרעת על כ־16.8 דונם, בין הרחובות כצנלסון, ויצמן וגורדון וגן הזיכרון. היא נערכה על ידי משרד כנען שנהב אדריכלים , בהובלת האדריכלים זמיר תירוש וגיל שנהב, עבור חברת אשלי לירן של ל אשר אלון ויו"ר התאחדות הקבלנים רוני בריק.

בתחום התוכנית קיימות 232 דירות בעשרה מבני מגורים, לצד מרכז התרבות בית ראשונים, שהוקם בשנות ה-60, בית יד לבנים, הספרייה העירונית וגני ילדים. התוכנית מציעה להרוס את מבני המגורים ולהקים במקומם 645 דירות, תוספת נטו של 413 דירות ומכפיל של 2.78.

ההצעה שהוגשה כללה שלושה מגדלים בני 30, 40 ו-50 קומות, לצד שניים עד שלושה מבנים בני ארבע עד תשע קומות. הוועדה דרשה להתאים את גובה המגדלים למגבלת תוכנית המתאר הכוללנית, עד 32 קומות. היקפי הזכויות והגובה הסופי ייקבעו בדיון נוסף.

התוכנית כוללת כ-14 אלף מ"ר לתעסוקה ולמשרדים, המוצעים ב־20 קומות תעסוקה במגדל מעורב שימושים, וכ-5,000 מ"ר למסחר. שטחי המסחר כוללים חזיתות לרחובות כצנלסון וויצמן ומסחר תת־קרקעי המתוכנן להתחבר ישירות לתחנת המטרו נגה.

תמהיל הדירות שהוצע כלל 20% דירות בשטח של עד 65 מ"ר. הוועדה הנחתה לעדכן אותו ל־20% דירות בשטח של עד 55 מ"ר ו־20% נוספים בשטח של עד 75 מ"ר.

לצורכי ציבור מוצעים כ־1,890 מ"ר להקמת שישה גני ילדים במבנים מרקמיים, במתכונת של גנים אנכיים. עוד מוצעת תוספת של 4.8 דונם לגן הזיכרון, הרחבה של כ־70% ביחס לשטחו הקיים, ליצירת רצף ירוק מרחוב ויצמן ועד רחוב גורדון. שיעור ההפרשה לציבור עומד על 40% מהשטחים הסחירים בתוכנית.

בנוסף, מוצעת פתיחת גישה לבית ראשונים באמצעות רחבה עירונית ירוקה שתוקם לאחר פינוי המבנים. כיום הגישה למבנה היא מסמטת גזית הצרה. בית יד לבנים והספרייה העירונית מיועדים לשימור.

בדיון נמסר כי היזמים הגיעו להסכמות עם כ־68% מבעלי הזכויות. על רקע שיעור ההסכמות, נדרשה הצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התוכנית כדי לאפשר את קידומה. ההצטרפות וההמלצה הרשמית להפקדה מותנות בחתימת היזמים על כתב התחייבות בנוגע לשטחי הציבור ולמטלות הציבוריות. לאחר החתימה תובא התוכנית לדיון נוסף, שבו ייקבעו היקף הזכויות, הגובה ותמהיל הדירות.

מתחם הרצוג: 2,281 דירות במקום 886

תוכנית מתחם הרצוג מקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף עיריית גבעתיים ונערכה על ידי האדריכל אורי מזור. היא משתרעת על כ־125.3 דונם בדרום־מזרח העיר, בין דרך יצחק רבין מצפון-מזרח לרחוב הרצוג מדרום-מערב.

במתחם קיימות 886 דירות במבנים שגובהם הממוצע ארבע עד חמש קומות, ועד 11 קומות, ובהן מתגוררים כ-2,500 תושבים. התוכנית מציעה להרוס את כלל הדירות ולהקים במקומן 2,281 דירות, תוספת נטו של 1,395 דירות.

הבינוי כולל מבנים בני שמונה עד 16 קומות, תוך דירוג הגובה בסמוך לצמודי הקרקע, ושלושה מגדלים בני עד 25 קומות. לאורך חלקו המזרחי של רחוב הרצוג, המיועד לשמש כניסה לעיר מדרך רבין, מוצעות חזיתות מסחריות לשירותים שכונתיים.

השטחים הציבוריים הפתוחים והכיכר העירונית יגדלו מ-11 דונם במצב המאושר ל-23 דונם במצב המוצע. בין היתר מתוכננים הרחבת גן שטיצר והקמת כיכר עירונית דרומית לאירועים קהילתיים. השטחים למבני ציבור יגדלו מעשרה ל-20 דונם, בין היתר לצורך הקמת בית ספר יסודי והרחבת השירותים הקהילתיים.

במקביל, השטח המיועד למגורים בבנייה רוויה יצטמצם מ-77 ל-52 דונם, ושטח הדרכים יגדל מ-26 ל-28 דונם. ההפרשה לצורכי ציבור עומדת על 37% מהשטחים הסחירים ו-58% מתחום התוכנית. הוועדה דרשה להעלות את שיעור ההפרשה מהשטחים הסחירים ל-40% ולהגדיל את שטחי הציבור המבונים מ-1.2 מ"ר לדירה לשני מ"ר שטח עיקרי, או 2.5 מ"ר הכוללים שטחי שירות.

במתחמי מגורים ד' ייקבע תמהיל של 10% דירות בשטח של עד 55 מ"ר ו-20% דירות בשטח של עד 75 מ"ר, כולל ממ"ד. במתחמי מגורים ג' יוקצו 20% מהדירות לשטח של עד 80 מ"ר.

הוועדה המליצה על הפקדת התוכנית בכפוף לתנאים, ובהם הגבלת היתרי הבנייה ל-300-400 הדירות הראשונות. בנייה מעבר לכך תותנה בהצגת מענה מאושר להקמת בית הספר היסודי או מוסדות הציבור הנדרשים. כמו כן, תיבחן הגדלת השטחים הציבוריים הפתוחים.

ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, אמר: "תכניות ההתחדשות העירונית שאישרנו לקדם, שתיים מתוכן בסביבת תחנות המטרו, מאפשרות לנו לצעוד קדימה ולממש את חזוננו לחדש את העיר החל מהרגע בו יחל קו המטרו לפעול ולספק פתרונות תחבורה, תוך שימור והגדלת שטחים ירוקים בעיר, שימור ההיסטוריה ומענה לגני ילדים ובתי ספר חדשים".

מהנדס העיר וראש מינהל ההנדסה, אדריכל שגיא תמרי, אמר: "היתרון הגדול של התוכניות האלה לעיר הוא יצירת שטחים גדולים וחדשים לטובת הציבור והוא מאפשר לנו להתאים את עצמנו לצרכי התושבים והאוכלוסייה הגדלה בעיר".

אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן ( בשותפות עם רוני בריק נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ) ציין כי מדובר בבשורה טובה לבעלי הדירות במתחם שממתינים כבר למעלה מ-10 שנים לאישור התוכנית שעברה שינויים רבים על מנת להתאימה לתוכנית המטרו. אני מברך את קברניטי עיריית גבעתיים ובראשם את ראש העירייה מר רן קוניק שהבין את חשיבותה של התוכנית והיה רגיש לקידומה כיוון שמדובר בהתחדשות משמעותית בלב ליבה של העיר גבעתיים".