בדרך לשנה של הנפקות? האופטימיות של סוף המלחמה מקרבת שורת חברות ענק אל הבורסה

מה משותף לתדהר, קבוצת אמפא , זרוע הנדל"ן של רמי לוי, דלק נכסים, אנשי העיר , דיוויד לנדמרק יזמות (לשעבר אופק שלי ) ורייסדור? על כל אלו, לפי הפרסומים במהלך השנה האחרונה, בוחנות הנפקת מניות ראשונה בבורסה (IPO), חלק הוציאו דיווחים רשמיים, כמו אנשי העיר , דיוויד לנדמרק ודלק נכסים, וחלק רק במשאים ומתנים ללא הודעה רשמית. אם יונפקו, יצטרפו לקבוצת שובל, חברת הנדל"ן הראשונה והיחידה שהונפקה השנה, והחלה להיסחר השבוע.

בשנה שעברה הונפקו רק חמש חברות, מתוכן 3 חברות נדל"ן, אפי קפיטל , עמרם אברהם ולוזון רונסון, וב-2023 הונפקה רק חברה אחת ולא מתחום הנדל"ן. בשוק היו הערכות שגם חברות כמו יוסי אברהמי , דונה ושתית יצטרפו למהלך דומה, אך נראה שהמלחמה טרפה את הקלפים. הפעם אומרים העוסקים בתחום ההנפקות והחיתום, נראה מגמה שונה עם יותר ויותר חברות נדל"ן שהופכות לציבוריות.

כך למשל אומר נדב רבן, מנכ"ל רוסאריו חיתום: "שוק המניות הישראלי ביצע תיקון, ובחצי שנה האחרונה חלה נקודת מפנה במלחמה. חלק אומרים שכבר במתקפת הביפרים זה התחיל להיות מורגש. חלה ירידה בסיכון למלחמה אזורית והתחילו לראות את האור בקצה המנהרה. לכן היה תיקון בשוק, ואחד הענפים שהפגין פה את החוסן הכי משמעותי במשק זה ענף הנדל"ן, בדגש על הייזום למגורים, אחרי שנתיים של עליות ריבית ומהפכה חברתית.

"למרות המלחמה ובעיות של מחסור בפועלים, ראינו התאוששות. רוב החברות הצליחו לשרוד את התקופה. גם בחברות קטנות לא היו הרבה נפילות, להפך, אנחנו רואים בחודשים האחרונים, לקראת סוף השנה, התעצמות גם במכירות של הדירות, בחזרה לאתרי בנייה וכל מיני דרכים יצירתיות לעבוד בצורה יותר רציפה, למשל 20/80 הלוואות קבלן, הסגמנט הזה של נדל"ן, בטח ייזום למגורים, אחרי שהוא עבר את מבחני הלחץ והסטרס הכי קשים ושרד אותם בצורה מאוד מעוררת השראה, זה גרם בעצם לתיאבון של המוסדיים". 

ר נדב רבן, מנכ"ל רוסאריו חיתום: ""למרות המלחמה ראינו התאוששות. רוב החברות הצליחו לשרוד את התקופה. גם בחברות קטנות לא היו הרבה נפילות, להפך, אנחנו רואים בחודשים האחרונים, לקראת סוף השנה, התעצמות גם במכירות של הדירות. הסגמנט הזה של נדל"ן, בטח ייזום למגורים, אחרי שהוא עבר את מבחני הלחץ והסטרס הכי קשים ושרד אותם בצורה מאוד מעוררת השראה, זה גרם בעצם לתיאבון של המוסדיים"

"גם מניות של חברות מוצרים ושירותים לבנייה, כמו רב בריח, חמת או אקרשטיין - עלו, כי מבינים שכל הענף הזה בדרך להתאוששות והולכים לעוד פרויקטים וקונים קרקעות. גם בנושא של התחדשות עירונית אנחנו רואים בשנים הקרובות הרבה הבשלה של פרוייקטים מאוד גדולים, שאומנם לא קנו את הקרקע, אבל ברגע שמגיעים להיתרים, צריך לשפוך הרבה הון פנימה. אז החברות האלה בעצם מגוונות. הן עושות אגרות חוב, הן עובדות מול המערכת הבנקאית. אפשר לראות גם הרבה עסקאות פרטיות מול מוסדיים, אם זה עסקאות פרטיות, השקעה בהון של החברות, אם זה כל מיני שותפויות בפרויקטים. אחת מהדרכים בעצם זה גיוס הון נטו בבורסה, וזו מגמה שאני חושב שרק תלך ותתעצם בשנה הקרובה".

הרבה מהחברות שבוחנות הנפקה הן לא חברות גדולות. 
"החברות הגדולות עשו כבר או עושות עסקאות עם מוסדיים כמו תדהר וכמו בסט וכמו עוד חברות שלכל אחת מהן יש איזה שהוא משקיע מוסדי, אבל לחברות היותר קטנות נוח לבוא לשוק, כי בסך הכל התמחור בשוק נוח. אפשר להסתכל על מכפילי הון של חברות ייזום, בטח חברות עם התחדשות עירונית . אז יחסית יש מכפילי הון שעושים שכל לחברות לבוא ולגייס, יש קונים, גם אם זה חברות קטנות. ויש את המשקיעים שמגיעים מכל הסגמנטים של הנכסים, קופות הגמל, קרנות נאמנות, ניהול תיקים וגם בקרנות גידור. אז אני חושב שכל חברה כזאת תדע למצוא בסוף את הכפפה המתאימה לה ואת המכסה המתאים. אגב, זה לא משהו חדש. אנחנו למשל היינו חתמים ב-2021 גם אצל רותם שני וגם אצל אב-גד , שאז הן היו קטנות וצמחו מאז". 

הנהלת קבוצת שובל, שהחלה להיסחר בבורסה במאי האחרון, מצלצלת בפעמון פתיחת המסחר השבוע (יח"צ בורסה)

בזמן המלחמה דיברו על כמה חברות שבוחנות הנפקה, כמו יוסי אברהמי , דונה ושתית, וזה לא התקדם. מה שונה הפעם?
"אני חושב שיש רצינות. הייתי מעריך שיש מספר דו ספרתי של חברות שהן בדרך".

קראתי טענה של פרשן כלכלי, לפיה חברות שבוחנות הנפקה מדליפות שווי מנופח כדי לגייס יותר. 
"אני חושב שהשוק התבגר גם ויודע לנתח יותר טוב, גם היסטורית, ויודע גם להתחשב בריביות ובמה הולך לקרות עם הריביות בעתיד. אני לא רואה את השווקים עושים משהו קיצוני מדי כרגע".

"החברות הקטנות נותנות תשואה יותר גבוהה" 

עו"ד עופר ינקוביץ, ראש מחלקת שוק ההון במשרד וקסלר ברגמן, רואה את מגמת גיוס ההון גם בחברות הוותיקות: "אנחנו מרגישים את המגמה, גם בחברות הקיימות שקודם כול גם מנצלות את ההתעוררות הזו וכמובן מגייסות גם חוב וגם הון"

את הסיבות הוא מוצא בריבית וגם כן באופטימיות סביב תום המלחמה: "זה כמובן מצד אחד עליית הריבית שמכבידה ובנדל"ן היא מכבידה בגדול, כי זה מרכיב מאוד משמעותי, וברור שככל שאתה לוקח מימון גדול יותר אתה פוגע ברווחיות שלך. זה אומר שאתה יכול להתמקד בהון, שזה כמובן עדיף. והדבר השני, שילוב גם עם תנאי שוק, כי הייתה לנו תקופה לא קלה בשנה וחצי האחרונות, אז היא גם כן הייתה גורם מעכב, לאו דווקא לנדל"ן, אבל העננה הזאת קצת התבהרה, שלא לדבר על אופטימיות של אחרי מלחמה, שכולם צופים בדרך כלל צמיחה שאמורה לבוא מהניסיון ההיסטורי של מדינת ישראל עם הרבה מלחמות. בדרך כלל אחרי מלחמה גם מגיעה איזו תקופה של שגשוג וצמיחה יחד עם הדחיפה של הריבית. אני חושב שזה הכוח המניע העיקרי".

עו"ד עופר ינקוביץ, ראש מחלקת שוק ההון במשרד וקסלר ברגמן: " "החברות הקטנות הוכיחו בפועל בשנה האחרונה  שהן נותנות תשואה יותר גבוהה, כי לכאורה הפוטנציאל יותר גדול. ההשקעה הראשונית מתומחרות יותר נמוך, ואחרי זה הנדל"ן ממריא והן נותנות תשואה יותר טובה. אף אחד לא מוכר בשווי נוכחי כי בסוף השוק מתמחר אופטימיות, מוכרים בעיקר את הפוטנציאל". 

אז לא מדובר רק בחברות נדל"ן?
"לא, זה בעיקר נדל"ן. באופן כללי, ישראל מבחינה דמוגרפית היא תופעה מוזרה יחסית, עם צמיחה לא אופיינית בכלל לעולם המערבי, וזה עוד משהו שנותן כנראה אופטימיות למשקיעים. הנדל"ן פה ימשיך לשגשג. אני מדבר בעיקר על נדל"ן למגורים כמובן, כי בתחום המניב אנחנו רואים קצת פחות אופטימית. עוד מאפיין של שוך המלחמה, זו התקווה לשובם של המשקיעים הזרים. גם מדברים על כך שהמדינה, בדחייה של הפיצויים של של המפונים, רק הרוויחה כי כבר ערך הדירות שלהם עלה ביחס למה שהיה לפני 7 באוקטובר, שזה עוד סוג של תופעה ייחודית לישראל"

על הסיבה לכניסתן של חברות קטנות לשוק הוא אומר: "החברות הקטנות הוכיחו בפועל בשנה האחרונה  שהן נותנות תשואה יותר גבוהה, כי לכאורה הפוטנציאל יותר גדול. ההשקעה הראשונית מתומחרות יותר נמוך, ואחרי זה הנדל"ן ממריא והן נותנות תשואה יותר טובה. אף אחד לא מוכר בשווי נוכחי כי בסוף השוק מתמחר אופטימיות, מוכרים בעיקר את הפוטנציאל". 

אלחנן ליזרוביץ, בעלי קבוצת elg, המתמחה בפרויקטי נדל"ן בארץ ובחו"ל: "ההנפקות הצפויות של תדהר , זרוע הנדל"ן של רמי לוי, דלק מניבים ואנשי העיר הן לא רק מהלך פיננסי, אלא עדות לשינוי בתפיסת הנדל"ן כענף מתפתח, דינמי ומבוזר יותר. בעידן של מחסור בקרקעות, רגולציה משתנה וביקוש גובר לפתרונות מגורים ומסחר, החברות הללו מבינות שהצלחתן תלויה בגמישות, ביצירתיות ובשיתוף הציבור בהשקעה בעתיד העירוני של ישראל"

גם הוא סבור שיותר חברות ינסו להיכנס לשוק לעומת שנה שעברה, בשל אותה אופטימיות: "אני די בטוח שהם ינסו, לא בטוח יצליחו, כי ההיצע יהיה גדול ואז אנחנו יודעים שהשוק הוא יותר סלקטיבי. אבל בטוח נראה גל של ניסיונות. תדהר זו כנראה הנפקה שתקרה, זו הנפקה שציפו לה הרבה זמן, כי אם תנאי השוק יהיו טובים, אני מניח שזו תהיה סחורה יחסית מבוקשת כמו שאקרו הייתה לפני שנתיים שלוש"

אין יותר מדי תחרות?
"המוסדיים צריכים נפח, כי מוסדי, עד שהוא בודק חברה ומחליט להשקיע, אז הוא כבר רוצה גם להשקיע הרבה ולכן התחרות לא מהווה בעיה. יש את המשקיעים מוטי הסיכון, ואת קופות הגמל והפנסיה, שזה לטווח הרבה יותר ארוך והם בדרך כלל גם פחות מוטי סיכון. ויש את קרנות הגידור וקרנות הנאמנות, שדווקא יסתכלו לדעתי יותר על החברות הקטנות, ככה שתיאורטית יכול להיות שהביקוש יהיה מספיק גדול והחברות יתמיינו לפי ההעדפות של כל סוגי המשקיעים האלה שיש להם קצת תיאבון שונה, גם בנכונות שלהם לקחת סיכון".

אלחנן ליזרוביץ, בעלי קבוצת elg, המתמחה בפרויקטי נדל"ן בארץ ובחו"ל, עורך הבחנה בין החברות: "ההנפקות הצפויות של תדהר , זרוע הנדל"ן של רמי לוי, דלק מניבים ואנשי העיר הן לא רק מהלך פיננסי, אלא עדות לשינוי בתפיסת הנדל"ן כענף מתפתח, דינמי ומבוזר יותר. בעידן של מחסור בקרקעות, רגולציה משתנה וביקוש גובר לפתרונות מגורים ומסחר, החברות הללו מבינות שהצלחתן תלויה בגמישות, ביצירתיות ובשיתוף הציבור בהשקעה בעתיד העירוני של ישראל.

" תדהר , למשל, מביאה עמה ניסיון עשיר בבנייה רוויה ומודלים חדשניים של מגורים; רמי לוי מזהה את הפוטנציאל בשילוב בין נדל"ן למסחר, מתוך ראייה אסטרטגית של יצירת מתחמים עירוניים נגישים; דלק מניבים פועלת לחיזוק שוק הנדל"ן המניב בישראל, ואנשי העיר מובילים תפיסה חדשנית של מגורים עירוניים המותאמים לאורח החיים החדש. ההנפקות הללו הן לא רק מנוף לגיוס הון – הן בבואה של מגמות רחבות יותר בענף הנדל"ן: התחדשות עירונית , דיור בר-השגה, הקמת מתחמי מגורים מודרניים ושינוי צורת החשיבה על שימושי קרקע".