כך הפכה הבורסה למקור מימון מועדף: "השוק המוסדי מרגיש בנוח עם חברות הנדל"ן, אין מבחן שהן לא עברו"

רמת ריבית נמוכה יותר לעומת הריביות של הגופים הבנקאיים, וגמישות רבה יותר בכל הקשור לשעבודים, הפכו את הפנייה לשוק ההון לצורך גיוס חוב, ולעתים אף להנפקה מלאה, ללהיט התורן של חברות הנדל"ן. כיצד הדבר נעשה בפועל, ומה צריך לדעת מי ששוקל את האפשרות הזו? שאלות אלה עמדו במרכז הרצאה מקוונת שנערכה במסגרת סדרת ההרצאות "בוקר של נדל"ן", מבית מרכז הנדל"ן , בהשתתפות נדב רבן, מנכ"ל רוסאריו חיתום ואלון טישלר, שותף  במשרד רואי החשבון BDO. את ההרצאה הנחה דניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן.  

לצפייה: 

על פי הנתונים שסיפק רבן, הנתח של חברות הנדל"ן בבורסה הוא 106 חברות נסחרות, בשווי של 260 מיליארד שקל, וסדרות אג"ח נדל"ן בהיקף של 193 מיליארד שקל. לאחרונה הרבה חברות פרטיות בוחנות כניסה לבורסה ומה התנאים הנדרשים לשם כך.

"לרוב, באג"ח המונפקות כנגד שעבוד של עודפים, אם ניתן עודפים של 100 מיליון שקל, אפשר לגייס 70 מיליון שקל", אמר רבן. "הלוח קשיח ובניגוד להתנהלות מול הבנקים, בעייתי לדחות את התשלומים. הריבית סביב 6%, והיא נמוכה יותר מזו של המימון הבנקאי. סדרת אג"ח של חברת נדל"ן מניב תהיה צמודת מדד, ועדיף להגיע עד לרמת מינוף של 70%. בתחום הזה הן לא מונפקות כנגד ביטחונות אבל מקבלות דירוג".

לדבריו, "אנחנו רואים לא מעט סדרות אג"ח. אנחנו עובדים על סדרה חדשה של אג"ח של רני צים לגיוס של 450 מיליון שקל, עם שעבוד נכסים. ברוב האג"חים, הקופון גבוה כי השוק מתכונן לירידת ריבית. כדי להנפיק אג"ח צריך הון של 24 מיליון שקל, ויש גם חלופות עם דירוג או משקיע פיננסי. ההיקף המינימלי לגיוס הוא 30 מיליון שקל, אבל השוק פחות אוהב גיוס של פחות מ-100 מיליון שקל". חברות עם הון עצמי נמוך מ-24 מיליון שקל יוכלו לדבריו להנפיק רק אם ההנפקה היא מעל 200 מיליון שקל, אך סייג: "אני לא רואה  היום חברה עם הון הון עצמי של מתחת ל-24 מיליון שקל עושה הנפקה כזו".

עוד סיפר כי מאז מגפת הקורונה, שוק ההון נפתח לחברות קטנות יותר, דוגמת אב-גד , סופרין , או רותם שני . "עדיף להגיע בשווי מינימלי של 100 מיליון שקל, במקרה שמדובר חברות שעושות יותר התחדשות עירונית , הנפקת מניות הראשונה היא כך שהציבור יחזיק יותר מ-20%".

לגבי שאלת השווי אומר רבן כי "ישנן מגוון גישות לחישוב השווי. בייזום למגורים מבצעים הערכה של רווחיות הפרויקטים בצבר הקיים, ומהוונים לפי שיעורי היוון והסתברויות מקובלות בשוק, וכל זה בהתאם לסטטוס הפרויקט. חברות התחדשות עירונית זוכות לפרמיה משמעותית מהשוק ונסחרות מעל ההון העצמי שלהן".

לשאלה כמה זמן הליך ההנפקה לוקח, השיב כי "בדיקת היתכנות תארך 3-4 שבועות, הכנת תשתיות - מבניית מבנה הנפקה ועד הגשת תשקיף לבורסה עוד 10-14 שבועות, ומפרסום טיוטת תשקיף במאיה ועד תחילת מסחר 3-5 שבועות. מבחינת עלויות - חצי מיליון עד מיליון שקל, לא כולל את עלות החתם, שמשתכר לפי הצלחה. עוד לדבריו, מי שכבר נערך להנפקה, מוטב יעשה זאת מתוך כוונה להמשיך ולהנפיק בעתיד. "להנפיק רק לסדרת אג"ח אחת זה לא משתלם", אמר.

עוד ציין כי "השוק המוסדי מרגיש בנוח עם חברות נדל"ן, אין מבחן לחץ שהן לא עברו, גם בהסדרי החוב וגם בשעבודים על עודפים, המוסדיים קיבלו את כל הסכום. הרבה חברות צמחו בשוק ההון, כמו צמח המרמן , שהתחילה כחברה מאוד קטנה וגדלה עם 9 סדרות אג"ח, עם גיוס של מוסדיים, וכיום יש עסקה עם עזריאלי על הפרק".

התקינה הישראלית - מול זו הבינלאומית 

אלון טישלר, שותף  במשרד רואי החשבון BDO באשכול נדל"ן ובנייה, דיבר  בין השאר על ההבדל בין הכנת דוחות כספיים על פי התקינה הישראלית, לבין התקינה הבינלאומית – IFRS. " IFRS היא תקינה מבוססת עקרונות, הדוחות יותר כלכליים (מודלים של שווי הוגן), ויש יותר דגש על היתרות המאזניות. בתקנות רשות ניירות ערך דוחות מדווחים שנתיים אחורה לעומת שנה בתקינה הבינלאומית, וכן יש גילויים נרחבים על עסקאות עם בעלי שליטה לרבות הסכמי העסקה".

הבדלים נוספים שעליהם עמד טישלר, הם כי "ב-IFRS בהכרה בהכנסה אין מדדים כמותיים אלא רק משפטיים, ונדרש להתאים את סכום התמורה בגין רכיב מימון משמעותי. עוד הבדל הוא שב-IFRS ניתן להוון מימון לנכס כשיר עד למועד הבנייה, ובישראל ניתן להוון מימון למלאי גם בתקופת הבנייה.

"לפי IFRS לא ניתן להוון עלויות שיווק מכל סוג למלאי. עלות בגין הצגת חוזה (עמלות מכירה) תוצג כהוצאה נדחית ותפחת עם התקדמות הבנייה. בתקינה הישראלית ניתן להוון עלויות שיווק למלאי גם לתקופת הבנייה ועוד. לטענתו, יש הבדלים לא מעטים בין התקינות השונות שיש להן השפעה על שווי החברה, רכיב קריטי בדרך להנפקה".