צרות של עשירים: הנתונים שממחישים את מה שקרה לשוק דירות היוקרה ב-2025

עד כה, מסתמנת שנת 2025 כאחת השנים הקשות ביותר בעשורים האחרונים עבור נדל"ן המגורים. הריבית שעודנה גבוהה לצד המלחמה האינסופית והאופק השלילי של הכלכלה הישראלית הביאו לצניחה דרסטית במספר העסקאות לרכישת דירה. מקובל להניח כי בעוד שכח הקנייה של הציבור בכללותו נשחק, בקרב בעלי ההון כללי המשחק שונים, ולכן בשוק היוקרה העסקים נמשכים כרגיל. ואולם, ניתוח שערך מרכז הנדל"ן , מעלה כי המצב בפועל רחוק מכך.

מהניתוח שנעשה לגבי שמונה יישובים שמאופיינים בשוק יוקרה פעיל (תל אביב, ירושלים, נתניה, הרצליה, רעננה, רמת השרון, כפר שמריהו וסביון) עולה תמונה ברורה וחד משמעית של האטה בשוק היוקרה הישראלי ביחס לשנים הקודמות בכלל וביחס לשנת החולפת בפרט. ההאטה שנרשמה באה לידי ביטוי בכל אחת מהערים שנבחנו ובמספר מדדים שונים: מספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו, מחיר ממוצע של עסקה והעסקה עם השווי הגדול ביותר שנעשתה בכל שנה.

כך על פי נתונים, בחציון הראשון של השנה (ינואר עד יוני 25') נחתמו ביישובים שנבחנו 113 עסקאות בשווי של מעל 10 מיליון שקלים, זאת לעומת 196 עסקאות כאלו שהתרחשו בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר על ירידה של 42.3% במספר העסקאות. ירידות נרשמו גם ביחס לשנים קודמות: בשנת 2023 נרשמו 129 עסקאות (ירידה של  12.4%), בשנת 2022 נרשמו 173 עסקאות ( ירידה של 36.9%) ובשנת 2021 נרשמו 131 עסקאות (ירידה של 13.7%).

ירידה של 38% בת"א, רק של 8% בירושלים 

הירידה במספר העסקאות באה לידי ביטוי בכל אחת מהערים שנבחנו. כך, בתל אביב שבה נרשמו הכי הרבה עסקאות ברמת המחיר האמורה בשנים 21' עד 24' (846 עסקאות בתקופה זו בסך הכל) נרשמו בחציון הראשון של 25' 79 עסקאות, ירידה של כ-38.2%, מ-128 עסקאות בתקופה המקבילה של שנת 2024. בירושלים, שבה נחתמו 267 עסקאות ברמת מחיר זו בשנים 21'-24', היתה הירידה מספר העסקאות היוקרה בשנת 2025 מתונה יחסית, בשיעור 8.1%, מ-34 עסקאות בחציון הראשון של שנת 2024 ל-31 עסקאות של שנת 2025.

הירידה במספר העסקאות באה לידי ביטוי בכל אחת מהערים שנבחנו. בתל אביב נרשמו בחציון הראשון של 25' 79 עסקאות, ירידה של כ-38.2%, מ-128 עסקאות בבתשקופה המקבילה של שנת 2024. בירושלים שבה נחתמו 267 עסקאות ברמת מחיר זו בשנים 21'-24', היתה הירידה מספר העסקאות היוקרה בשנת 2025 מתונה יחסית, בשיעור 8.1%

בכל שאר 6 הערים שנבדקו, אשר בהן בשנים האחרונות נחתמו עשרות עסקאות במחירים אלה, נחתמו במשותף 3 עסקאות בלבד – אחת ברמת השרון, אחת בנתניה ואחת בסביון. בהרצליה שבה נחתמו ב-21'-24' 109 עסקאות במעל 10 מיליון שקל, לא נחתמה בחציון הראשון של 25' אף לא עסקה אחת במחיר זה. גם ברעננה שבה נחתמו 26 עסקאות בשנים 21'-24', היה מספר העסקאות ברמת מחיר זו אפס.

ההאטה בשוק היוקרה בישראל באה לידי ביטוי גם במחיר העסקה הממוצע, לאחר שבשנת 2025 עמד המחיר הממוצע של העסקאות בכל ארבעת הערים הנבחנות על 13.6 מיליון שקל לעסקה. זאת לעומת  15.4 מיליון שקל בשנת 2024 (ירידה של 11.68%), 15.2 מיליון בשנת 2023 (ירידה של 10.5%), 18.1 מיליון שקל בשנת 2022 (ירידה של 24.8%) ו-16.5 מיליון בשנת 2021 (ירידה של 17.6%).

הירידות במחיר הממוצע של עסקה נרשמו בתל אביב ובירושלים בלבד אך כזכור בהרצליה, כפר שמריהו ורעננה כלל לא היו עסקאות יוקרה בחציון הראשון של שנת 2025 ובנתניה, רמת השרון וסביון נרשמה עסקה אחת בלבד. כך בירושלים ירד מחיר העסקה הממוצע בשנת 2025 בכ-23.6% לעומת השנה הקודמת מסכום של 16.5 מיליון שקל ממוצע לעסקה בשנת 2024, ל-12.6 מיליון שקל בשנת 2025. בתל אביב מדובר על ירידה של 9.7% במחיר הממוצע לעסקה, מסכום של 15.4 מיליון שקל בשנת 2024 לסכום של 13.9 מיליון שקל בשנת 2025.

742 עסקאות שנבחנו בסך הכל 

כמה הערות מתודולוגיות לסיום: הערים שנבחרו הן הערים המובילות בישראל בעסקאות שוק היוקרה אך הן לא היחידות ואינן כוללות את כל עסקאות היוקרה בישראל. כך למשל, בפברואר 2024 נרשמה עסקה למכירת דירת גג (פנטהאוז) בגודל 172 מ"ר בבת ים עבור סכום של 12.5 מיליון שקלים. יחד עם זאת, ניתן להניח כי מרבית עסקאות היוקרה בישראל נעשו בערים הללו והן משקפות נאמנה את המגמות שתוארו.

 כמו כן, על מנת ליצור השוואה מדויקת יותר ואחידות בחישוב עלות הדירות, נלקחו בחשבון רק עסקאות בהן החלק הנמכר הוא 100%. יצוין כי בחמש השנים האחרונות היו בארבע הערים שנבחנו 201 עסקות שבהן שווי העסקה היה מעל 10 מיליון שקל אך החלק הנמכר היה נמוך מ-100% (שיעורים משתנים). בסך הכול נבחנו במדגם הכולל 742 עסקאות.

איסוף הנתונים נעשה כאמור בתאריך 13.8.25 והניתוח רלוונטי ליום זה בלבד. אפשרי שנעשו עסקאות בחודשים יולי ואוגוסט שטרם עודכנו במערכת הנתונים של רשות המיסים והם יתעדכנו בהמשך, ולכן ההשוואה שנעשתה היא לחציון הראשון של השנה. כמו כן, הניתוח כאמור לא לוקח בחשבון עסקאות שנעשו בחודשים ספטמבר-דצמבר. להערכתנו אין בנתונים בחודשים אלו לשנות בצורה קיצונית את המגמות הכלליות שהועלו בכתבה.