גם רעידת אדמה: החוק לשיקום ההרס של "עם כלביא" יופעל גם באירועי חירום לא מלחמתיים

משרד האוצר פרסם אתמול (ב') את תזכיר "חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית , התשפ"ה-2025", שבמסגרתו מוצע מתווה מהיר לשיקומם של מתחמי ההרס שיצרו פגיעות הטילים האיראניים במהלך מבצע "עם כלביא" בחודש יוני האחרון. כפי שפורסם במהלך העבודה על החוק, הוא צפוי לכלול עקרונות ושיטות פעולה חסרי תקדים בתחום ההתחדשות, כגון הפחתת הרוב הדרוש לרוב פשוט של 50.01%, מתן אפשרות לדיירים למכור ליזם את דירותיהם לפי שווי דירתם העתידית (Buy-out) ועוד. החוק יהיה פתוח להערות הציבור עד ל-29.9.

הצעת החוק היא פרי עבודה של צוות בינמשרדי שהוקם ע"י שרי האוצר הפנים והשיכון במהלך המבצע במטרה לגבש מתווה לשיקום מתחמי ההרס. הצוות כלל נציגים ממשרד האוצר, משרד ראש הממשלה, משרד הפנים, הייעוץ המשפטי לממשלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית,  מנהל התכנון ומטה התכנון. "הצוות גיבש המלצות אופרטיביות תוך שיח עם נציגי השלטון המקומי והשוק הפרטי, ומתוך הבנה כי יש לפעול בלוח זמנים מואץ במטרה לייצר הליך יעיל וודאי, שיש בו להביא למענה מהיר לשיקום המתחמים שנפגעו", נכתב במבוא להצעת החוק.

עוד תואר כי "בהתבסס על ממצאי הצוות ועל ניתוח החסמים הקיימים, עולה כי המסלול הראוי לשיקום אזורים שנפגעו הוא באמצעות כלים של התחדשות עירונית , כאמור. עם זאת, תהליכים אלו מאופיינים במורכבות ניכרת, ומשך יישומם הממוצע עומד על כ-9-12 שנים, בין היתר בשל אתגרים קנייניים, הצורך בהסכמות דיירים, הליכי תכנון ורישוי ארוכים ועומסים תפעוליים ברשויות המקומיות ובמוסדות התכנון. נוכח נסיבות החרום והצורך הדחוף במתן מענה, נדרש להקים מנגנון ייעודי שיאפשר קידום מואץ של פרויקטים להתחדשות עירונית באותם מתחמים, תוך שמירה על עקרונות תכנוניים, זכויות הדיירים והתאמה למציאות בשטח".

הרחבת סמכויות התכנון של הרשות המקומית

החוק מחולק לפרקים רבים בהתאם לנושאים השונים כאשר המשמעותיים שבהם הם נושאי התכנון והבנייה וזכויות הקניין של הדיירים הוותיקים. במסגרת החלק העוסק בתכנון ובנייה מציע החוק כי תינתן אפשרות לרשות המקומית להוביל את הליך ההתחדשות העירונית בשטחה. זאת באמצעות הקמת צוות "לאזור טעון שיקום והתחדשות" שיורכב מנציגי ממשלה והרשות המקומית ויהיה אחראי על קביעת גבולות האזור לשיקום, שבו יחולו ההסדרים המיוחדים שייקבע החוק, והצפיפות המינימלית הנדרשת בו.

מבנים הרוסים באתר נפילת טיל איראני (דוברות כבאות והצלה)

"לרשות המקומית ולוועדה המקומית תוענק הזכות לבחור אם לקדם את התכנית באזור לשיקום והתחדשות בעצמה, וסמכויות מוגברות שיאפשרו לה לעשות כן ככל שהגישה את התכנית לוועדה המקומית, לוועדה מחוזית או לוועדה למתחמים מועדפים ( ותמ"ל )", נכתב, "במקרים בהם הרשות המקומית תבחר שלא להוביל את ההליך, תועבר הסמכות להגשת התכנית לגוף ממשלתי".

בנוסף, הפרק כולל שורה של צעדים לקיצור הליכי תכנון ורישוי, ובהם האפשרות להפקדת תכנית בהחלטת יושב ראש הוועדה בלבד, הרחבת השימוש במסלולי תכנית לרישוי מהיר  ו"מורשה להיתר". כמו כן מוצע לקבוע הוראות לעניין אישור איחוד וחלוקה בהסכמה על ידי רשות הרישוי והוראות לעניין אגרות והיטלי השבחה .

"ביי אאוט" והרחבת סמכויות המדינה

החלק הנוגע לזכויות בעלי הדירות וליחסים בינם ובין היזמים הפועלים בשטח כולל מתן האפשרות לכלל בעלי הדירות להחליט אם להשתתף בפרויקט ההתחדשות העירונית או לבחור במסלול פיצוי כספי (Buy Out), "תוך קידום תהליך שנועד לבחור יזם שיהיה מחויב לבצע ההתחדשות העירונית ולשלם את הפיצוי הכספי לבעלי הדירות שיבחרו בכך".

המתווה קובע שלוש תקופות זמן: "בשלב הראשון נשמרים ההסכמים הקיימים ולבוחרים במסלול הפיצוי יינתן מענק כספי מוגדל; בשלב השני נפתחת האפשרות לביטול עסקאות שנחתמו כנגד התקשרות עם יזם חדש לצורך הגברת שיעור ההסכמות; ובשלב השלישי, ככל שלא הושג רוב, ניתנת למדינה סמכות להתערב בבחירת יזם מטעם בעלי הדירות שלא בחרו בפיצוי כספי, אשר יחוייב להציע להם עסקת התחדשות עירונית לפי הסכמים אחידים לכלל הדיירים או פיצוי כספי".

כלומר החוק מסמיך את המדינה כמוצא אחרון, ככל שלא הושג רוב, להתערב בתהליך השיקום על ידי הפקעת אזור השיקום או חלקו, מינוי יזם מטעמה, וחיוב היזם בהצעת הסכמים אחידים חלופיים לכלל הדיירים, במסגרתם יובאו שתי חלופות: לקיחת חלק בפרויקט ההתחדשות העירונית או לחלופין מתן פיצוי כספי מיטיב. "סמכות זו של המדינה תופעל בהתאם לדיני ההפקעות המקובלים, תוך הקפדה על צורך הציבורי, ובשים לב לשיקולי שוויון וצדק, והבטחת מידתיות ההליך", נכתב.

המדיניות לגבי מבנים שלא נהרסו

כזכור, אחת הסוגיות המרכזיות לגביה שררה מחלוקת בין משרד המשפטים ובין שאר חברי הצוות, היתה האם יש להחיל את הכללים מרחיקי הלכת שנקבעו גם על מבנים שלא נהרסו שממוקמים בלב מתחמי ההרס, ושהריסתם ובנייתם מחדש נדרשת על מנת לבנותם מחדש. פשרה שהושגה לבסוף קבעה כי צוות מיוחד יבחן את נחיצותו של כל בניין ובניין לצורך קידום התוכנית הכוללת וכי בכל מקרה חלקם מתוך כלל הבניינים לא יעלה על 25%.

בדברי ההסבר להצעה נכתב כי "הפעלת הסמכויות לפי חוק זה תיעשה תוך הקפדה על כך שהכרזת מתחמי השיקום תושתת על קיומו של הכרח או צורך תכנוני ממשי, באופן שיבטיח צמצום ככל האפשר של הכללת מבנים שלא נהרסו מאירועי ההרס בגדרי המתחם. בכלל זה, יישקלו עקרונות מנחים באשר להיקף הצפיפות והבינוי הנדרשים לשם הכרה במתחם כמתחם שיקום, לרבות קביעת יחס מינימלי של תוספת זכויות בנייה, בחינה מחודשת של היקף השטחים הציבוריים הנדרשים, והכול מתוך מטרה לצמצם את הפגיעה בקניינם של התושבים".

לבסוף, קובעת ההצעה כי את המנגנון החדש שגובש ניתן יהיה להפעיל במקרי חירום נוספים שאינם ארוע מלחמתי, אשר יוצרים צורך דחוף בשיקום. "מוצע לקבוע כי שר האוצר ביחד עם שר הפנים והמשפטים יהיו רשאים, באישור ועדת הפנים, להחיל את הוראות החוק כולו או חלקו, בשינויים המחויבים ובתנאים שייקבע, גם על מקרים נוספים שעולה מהם צורך דחוף לשיקום ופיתוח. כך למשל, ניתן יהיה להחיל את הוראות החוק על אזורים שבהם קרסו מבנים שלא כתוצאה מאירוע מלחמתי, או שהמבנים בהם מיועדים להריסה עקב סכנת התמוטטות – בין היתר בעקבות פיצוץ גז, רעידת אדמה או אירוע חירום דומה".