לקרוא את האותיות הקטנות: תשואה ברוטו מול תשואה נטו בהשקעות נדל״ן

הפרמטר החשוב ביותר עבור כל משקיע נדל"ן הוא אחד – גובה התשואה. אלא שהשיח העוסק בתשואה, בעיקר כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן, נוטה להתמקד בפרמטרים של מחיר הנכס לעומת ההכנסות הצפויות משכירות תוך שכל המעורבים "שוכחים" מלא מעט הוצאות נלוות לעסקה. כאשר אלה נכנסות למשוואה, מגלה המשקיע כי התשואה בפועל נמוכה משמעותית מזו שהוצגה לו במשרד המכירות.

תשואה ברוטו מחושבת על בסיס ההכנסה משכר דירה בלבד, ביחס לעלות הנכס. נוסחת התשואה ברוטו הפשוטה היא: הכנסה שנתית משכירות המחולקת במחיר הרכישה והכפלת התוצאה במאה. למשל, תשואת הברוטו של דירה שנרכשה במיליון ש"ח ומכניסה 60,000 ש"ח בשנה מדמי שכירות תעמוד על 6%. לעומת זאת, בתשואה נטו מנוכות כל העלויות השוטפות של ההשקעה – מיסים עירוניים, הוצאות תחזוקה ושיפוצים, דמי ניהול, ביטוחים ומיסי הכנסה על השכירות, בתנאי שחלק מהתשלומים לא נופלים על השוכר. כך, אם ההוצאות השנתיות עמדו על כ-10,000 ש"ח, התשואה נטו, שהיא התשואה הממשית של הנכס, היא 5% ולא 6%.

על ההוצאות הנפוצות שאותן יש לשקלל על מנת להגיע לתשואה נטו נמנים מס על הכנסה משכר דירה ככל שזו עוברת את תקרת הפטור, הוצאות תחזוקה ושיפוצים, ביטוח מבנה ותקופות שבהן הדירה ריקה ואינה מושכרת. הוצאות נוספות כגון ארנונה, מים, חשמל, ועד בית ודמי ניהול משולמות ברוב המקרים על ידי השוכרים, אך במידה והחוזה קובע אחרת – יש להכניס לתחשיב גם אותן כמובן. על פי רוב תהיה התשואה נטו נמוכה בכחצי אחוז עד אחוז מהתשואה ברוטו.

תשואה של למעלה מ-3% על דירה ברמת גן? לא בדיוק

בישראל ניכר שמיקומים שונים מציגים תשואה ברוטו שונות. אם להתבסס על נתוני הלמ"ס ונתונים סטטיסטיים נוספים, הרי שאזורי הפריפריה מציגים תשואות גבוהות יחסית, של 3.5% עד 5% ולעתים אף למעלה מכך, בעוד שאזורי הביקוש יניבו תשואה של 2% עד 2.5% בתל אביב, בירושלים ובערי השרון היקרות, וקצת למעלה מכך בערי המעגל השני של גוש דן.

ואולם חשוב לזכור כי ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם ההוצאות והסיכונים עשויים להיות גדולים יותר. למשל היקפי תשואה גבוהים בפריפריה משקפים גם סיכון גבוה יותר (רמת ביקוש נמוכה יותר, סיכוי לירידה במחיר הדירה עצמה ועוד).

 

ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם ההוצאות והסיכונים עשויים להיות גדולים יותר. למשל היקפי תשואה גבוהים בפריפריה משקפים גם סיכון גבוה יותר. כך למשל, באשקלון ובבאר שבע התשואה גבוהה יחסית (מעל 3%) – אך בערים אלו היצע דירות גדול וחשיפה גבוהה לתנודות המצב הבטחוני. יש לכך סיכוי להגדיל את פרקי הזמן שבהם הדירות לא מושכרות כלל, ולכך כאמור השפעה על תשואת הנטו

כך למשל, באשקלון ובבאר שבע התשואה גבוהה יחסית (מעל 3%) – אך בערים אלו היצע דירות גדול וחשיפה גבוהה לתנודות המצב הבטחוני (לדוגמה באשקלון דירות קטנות בלי ממ״ד מושכרות פחות). יש לכך סיכוי להגדיל את פרקי הזמן שבהם הדירות לא מושכרות כלל, ולכך כאמור השפעה על תשואת הנטו. לעומת זאת, בתל אביב ובסביבה התשואות נמוכות, אך הביקושים גבוהים יותר, מה שמבטיח שהדירה תושכר כמעט תמיד ומגדיל את הסיכוי לעליית שווי.

 המאפיינים הללו הופכים את התשואה נטו ליציבה יחסית, גם אם נמוכה.

שלומי כהן,  שמאי מקרקעין וכלכלן, מבעלי משרד יעקב&כהן שמאות מקרקעין ושירותי נדל"ן, וכן חבר לשכת שמאי המקרעין, ערך עבורנו ניתוח של עסקה לדוגמה לרכישת דירת 4 חדרים ברחוב הרא"ה ברמת גן בשווי 3.2 מיליון שקל, שנחתמה במאי 2025. שטח הדירה 93 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת. דמי השכירות החודשיים המשולמים עבורה עומדים על 8,800 שקל. תשואת הברוטו על פי הכנסה של 105,600 שקל ב-12 חודשים היא 3.3%.

אולם, לאחר שהובאו בחשבון הוצאות ממוצעות, כמו תקופה שבה הנכס אינו מושכר, תחזוקה כללית שוטפת, ביטוח מבנה, מס על שכירות ודמי ניהול/ועד בית, הבדיקה גילתה כי אחוז התשואה נטו הנו 2.3%.

 

לפעמים תשואה ברוטו גבוהה מסתירה הוצאות גבוהות

אז אחרי שהבנו את מהות ההבדלים בין תשואה ברוטו ונטו, להלן מספר המלצות מעשיות למשקיע על מנת שלא ימצא עצמו נפגע מהפער. 

ראשית - בדקו את כל ההוצאות מראש. שימו לב שלעיתים תשואה ברוטו הגבוהה מסתירה הוצאות גדולות. למשל, בנדל״ן יוקרה או פרויקטים גדולים דמי הניהול יכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש, בתקופות שבהן הנכס לא מושכר. בחלק מאזורי הפריפריה יש גם עלויות נוספות או היעדר ביקושים בשל המצב הבטחוני ויש בכך כדי להקטין את התשואה נטו. מומלץ לבצע סימולציה כוללת – הוצאות מס, ארנונה, תחזוקה ותקופת חוסר דיור – כבר בשלב בחירת הדירה.

בדקו את כל ההוצאות מראש. שימו לב שלעיתים תשואה ברוטו הגבוהה מסתירה הוצאות גדולות. היזהרו מתשואה גסה אטרקטיבית מדי: מחירים נמוכים יחסית וצפיית תשואה גסה גבוהה עלולות להיות עוקץ או הטעיה

שנית - היזהרו מתשואה גסה אטרקטיבית מדי: מחירים נמוכים יחסית וצפיית תשואה גסה גבוהה עלולות להיות עוקץ או הטעיה. כאמור ככל שהתשואה השוטפת גבוהה יותר – גם הסיכון גבוה יותר. בפועל משקיעים עשויים לגלות שמחיר הדירה זז כפיצוי על הסיכון, והשכירות בפועל נמוכה מהצפוי, בעיקר בהתחשב בקושי להשכיר.

זכרו כי אזורי הביקוש אמנם יקרים להשקעה והתשואה בהם נמוכה יותר, אך באחוזים - ההוצאות הנלוות לעסקה מכרסמות נתח קטן יותר מהתשואה (שיפוץ של עשרת אלפים שקל ישפיע דרמטית על שיעור התשואה בפריפריה הזולה אך לא במרכז היקר). במקומות אלו ההפרש בין תשואה ברוטו לנטו קטן יותר.

לסיכום, יש לבחון נתונים גולמיים של תשואה יחד עם העלויות בפועל. תכנון מוקדם של כל מרכיבי ההוצאות הנלוות להשקעה ימנע הפתעות. פער של אחוז בודד בתשואה נטו יכול לשנות לחלוטין את כדאיות העסקה. בעזרת בדיקה מתאימה ומידע מאומת, ניתן להשוות בין הזדמנויות שונות ולהחליט אילו נכסים מתאימים ליעדי ההשקעה שלכם.