72% היטל השבחה בפלורנטין, פטור ביפו ד': מפת היטלי ההשבחה של המטרו בת"א נחשפת

הוועדה המקומית תל אביב-יפו החליטה לאחרונה מהם שיעור היטלי ההשבחה שבכוונתה לגבות עבור מימוש תוכניות פינוי-בינוי במתחמי ההשפעה של תחנות המטרו. על פי ההחלטה, חולקו אזורי ההשפעה של 18 תחנות המטרו המתוכננות בעיר ל-24 אזורים. מהם, ב-11 אזורים ייגבה שיעור היטל ההשבחה המקסימלי שמאפשר החוק בשיעור 72%, ב-11 נוספים ייגבה היטל של 50%, ובשני אזורים בלבד – יפו ד' ופרויקט התחדשות נקודתי בקריית שלום, לא ייגבה היטל השבחה כלל.

על האזורים שבהם ייגבה שיעור היטל השבחה מקסימלי ניתן למנות את ציר פנחס רוזן, האוניברסיטה, רמת החייל, מערב שד' רוטשילד, מנשייה, חלקים מדרך נמיר, ביצרון, מונטיפיורי, פלורנטין ובאופן מפתיע גם אזורים פחות מבוססים דוגמת נווה שאנן ואזור צומת חולון, משני צידי נתיבי איילון. בין האזורים שבהם נקבע שיעור תשלום של 50%: כל ה"רמת אביביות" (א', ב' ו-ג'), תל ברוך, צהלה, אזור שדרות רוטשילד ושורה של שכונות דרומיות בהן יד אליהו, התקווה, שפירא, קריית שלום (למעט פרויקט אחד) ונווה עופר. בשני אזורים בדרום העיר נקבע כי לא תחול חובת תשלום מס והיטל כלל: יפו ד' ופרויקט אופטושו בקריית שלום. הניתוח נעשה בשיתוף חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי.

להחלטת עיריית תל אביב בעניין היטלי השבחה

על פי חוק המטרו המעודכן מ-2024, רשות מקומית תהיה רשאית לקבוע בתוך 90 ימים ממועד אישור תמ"א 70, את שיעור חובת התשלום שיחול על מקרקעין מושבחים במתחם פינוי ובינוי. השיעור כאמור יעמוד על 72%, מחצית או רבע מההשבחה. עוד היא רשאית לקבוע כי לא תחול עליו חובת תשלום כלל. החלטתה של הרשות תהיה תקפה לגבי כל תוכנית משביחה שהוגשה למוסד התכנון במשך חמש שנים מיום אישורה של תמ"א 70. כלומר, החלטת של עיריית תל אביב תהיה תקפה לתוכניות התחדשות שיוגשו במרחבי תחנות המטרו בעיר עד למאי 2030.

יפעל אולי רק בעוד 15 שנה אך המס כבר יצא לדרך 

פרויקט המטרו, בו מתוכננים להיבנות שלושה קווי רכבת תת קרקעיים במרכז הארץ, צפוי להתחיל לפעול רק בעוד כ-15 שנים לפחות, אך מס המטרו על מתחמי פינוי-בינוי בקרבת תחנות המטרו העתידיות כבר יצא לדרך. מדובר למעשה במס חדש אשר מצטרף להיטל ההשבחה הקיים, ונועד למסות השבחה פוטנציאלית של מגרשים, שנמצאים בתוך "מתחמי ההשפעה" של תחנות המטרו. המגרשים ב"מתחמי ההשפעה" של תחנות המטרו העתידיות צפויים ליהנות מתנופת בנייה והתחדשות עירונית, כחלק ממתחמי מגורים ומסחר חדשים סביב התחנות, והכול לפי הנחיות תכנית תמ"א 70. התוכנית מגדירה את זכויות הבנייה ותנאים נוספים לפרויקטים, שייבנו בקרבת התחנות. מס המטרו נועד לממן כ-50% מהקמת הפרויקט, שיעמוד בסה"כ על-פי ההערכות על כ-150 מיליארד שקלים.

מפת היטלי ההשבחה של מתחמי השפעת תחנות המטרו (מתוך החלטת הוועדה המקומית)

הוראות תמ"א 70 אושרו על ידי ממשלת ישראל במאי השנה. במינהל התכנון פנו עם פרסומן לרשויות המקומיות על מנת לקבוע מה יהיה שיעור היטל ההשבחה שתגבה כל רשות במתחמי פינוי-בינוי מיועדים ב"מתחמי ההשפעה" של תחנות המטרו – בטבעת הראשונה עד 300 מטר מתחנה, ובטבעת השנייה מ-300 מטר ועד 800 מטר.

הרשויות כאמור יכולות לקבוע על-פי ההוראות את מדרגות מס המטרו והיטל ההשבחה לפי ארבע מדרגות - 0%, 25%, 50%, או שיעור מקסימלי של 72%. כספי המס וההיטל יתחלקו בין הרשויות לבין המדינה, כך שלדוגמה, אם העירייה קבעה את שיעור המס וההיטל על 72%, 48% ילכו לקופת העירייה ו-24% לקופת המדינה (ויממנו את פרויקט המטרו). במקרה שההיטל יעמוד על 50%, העירייה תקבל 33.3% והמדינה 16.7%, ואילו במקרה של מס והיטל בשיעור 25%, 16.7% יעבור לקופת העירייה ו-8.3% למדינה. אם העירייה לא קבעה את שיעור המס והיטל המטרו אשר יחול על מתחמי פינוי-בינוי עד אוגוסט השנה, במסגרת 90 הימים מפרסום הוראות התוכנית תמ"א 70, ייקבע מס מטרו והיטל השבחה בשיעור 50% כברירת מחדל.

מה קורה בפ"ת, גבעתיים ורמת גן? 

החלטתה של עיריית תל אביב מצטרפת לשורה של רשויות מקומיות שכבר קיבלו החלטות אודות שיעור היטלי ההשבחה שיגבו במתחמי הפינוי-בינוי (מהן פרסמנו בעבר את ההחלטות שהתקבלו לגבי רמת גן ורעננה).

מבדיקת ההחלטות שהתקבלו עד כה עולה תמונה ברורה: ברמת גן ובגבעתיים החליטו העיריות לגבות את שיעור היטל ההשבחה הגבוה ביותר - 72%. ברמת גן מדובר באזורים הסובבים את התחנה המיועדת ברחוב הרא"ה, בה יעבור קו מטרו 2M. התחנה תשרת את שכונות מרכז העיר ותייצר נגישות גבוהה לציר עירוני ראשי - שדרות ירושלים. תחנה נוספת הממוקמת באונ' בר אילן ממוקמת על ציר זה. בנוסף, יעבור ברמת גן קו 3M עם תחנה בתל השומר, שתשרת את חלקיה המזרחיים של העיר. בגבעתיים שיעור ההשבחה המקסימלי יחול על מתחמי פינוי-בינוי סביב התחנות שישרתו את תושבי העיר באמצעות קו 2M: ברחוב כצנלסון ובכיכר נגה.

בבת-ים, בה צפויות לעבור שתי תחנות של קו 3M לאורך שדרות יוספטל והקוממיות, המס וההיטל במתחמי פינוי-בינוי יעמוד על 50%. בפתח תקווה, לעומת זאת, החליטו להאיץ את מתחמי ההתחדשות העירונית גם בעזרת מתן פטור מהיטלי השבחה סביב תחנות המטרו במרכז העיר, בשכונת רמת ורבר וכן במספר אזורים נוספים. מחוץ לאותם אזורים, יעמוד שיעור המס וההיטל על 50%. פתח תקווה נחשבת לאחת הערים המשמעותיות ברשת המטרו עם לא פחות מ-11 תחנות שיפוזרו ברחבי העיר לאורך שני קווי מטרו - 2M ו-3M.

עידוד התחדשות עירונית באזורי מגורים ישנים בא לידי ביטוי גם בהחלטת עיריית ראשון לציון, לאחר שזו החליטה כי בשכונה הוותיקה ביותר במערב העיר, רמת אליהו, יעמוד שיעור המס והיטל ההשבחה בטבעות המטרו על 25% בלבד. בשאר חלקי העיר ייגבה 50% היטל.

ברמת גן ובגבעתיים החליטו העיריות לגבות את שיעור היטל ההשבחה הגבוה ביותר - 72%. בבת-ים, בה צפויות לעבור שתי תחנות של קו 3M לאורך שדרות יוספטל והקוממיות, המס וההיטל במתחמי פינוי-בינוי יעמוד על 50%. בערי השרון, רעננה והרצליה, שיעור המס וההיטל בטבעות המטרו יעמוד על 50%

בערי השרון, רעננה והרצליה, שיעור המס וההיטל בטבעות המטרו יעמוד על 50%. במרכז רעננה, לאורך רחוב אחוזה, צפוי לעבור קו 1M עם ארבע תחנות. קו זה ימשיך למרכז הרצליה ויעבור דרך שלוש תחנות נוספות. באזור התעסוקה שבמערב העיר יעבור קו מטרו נוסף, 3M. בכפר סבא קבעה העירייה כי בשכונת אלי כהן הוותיקה, הסמוכה לפארק העירוני במזרח העיר ולתחנה מתוכננת של קו 1M, יעמוד שיעור המס והיטל ההשבחה על 25%, לעומת 50% בשאר חלקי העיר. הקו שיעבור בכפר סבא יכלול בסה"כ חמש תחנות מטרו.

"מכה אנושה לפרויקטים" 

קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, המקדמת פרויקטים של פינוי-בינוי בשורה של ערים בהן יעבור המטרו, מסביר: "למס המטרו ולהיטלי ההשבחה השפעה דרמטית על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים העתידיים. כבר כיום, ולפני מס המטרו, פרויקטים רבים של פינוי בינוי אינם כלכליים, בשל עלויות הבנייה הגבוהות והמטלות הציבוריות המשמעותיות שדורשות העיריות מהיזם. שיעורי המס וההיטל צפויים להשפיע מהותית על היכולת להוביל התחדשות עירונית במתחמי המגורים שליד המטרו, קל וחומר בשיעורי מס והיטלים כבדים מאוד של 72%".

קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי: "שיעורי המס וההיטל מגיעים לרמת שיא של 72%. ברמה שכזו נדרשות זכויות בנייה רבות מאוד כדי להבטיח כדאיות לביצוע הפרויקטים, במיוחד באזורים שבהם קיימת צפיפות מגורים גבוהה. מס והיטל בשיעור גבוה זה ינחיתו מכה אנושה לכל פרויקט שיצטרך לשלם אותם" 

עוד אומר ארדיטי כי "שיעורי המס וההיטל מגיעים לרמת שיא של 72%. ברמה שכזו נדרשות זכויות בנייה רבות מאוד כדי להבטיח כדאיות לביצוע הפרויקטים, במיוחד באזורים שבהם קיימת צפיפות מגורים גבוהה. מס והיטל בשיעור גבוה זה ינחיתו מכה אנושה לכל פרויקט שיצטרך לשלם אותם, בנוסף לעמידה בכל הדרישות האחרות שכבר קיימות בכל פרויקט מצד הרשויות. זה ממש לא יהיה מפתיע אם התוכניות באזורים אלה יישארו על הנייר בלבד, למרות הציפייה הארוכה למימוש ההתחדשות באותם מתחמי בניינים הקרובים למטרו.

"נראה שהשלכות מס המטרו טרם חלחלו לקובעי המדיניות ולבעלי הדירות, אשר נדרשים כולם לעשות יד אחת כדי למצוא פתרון למצב החדש. בסוף, פרויקט המטרו ייבחן לא רק ביכולת לשחרר את כבישי ישראל מהפקקים, אלא גם בשחרור עשרות אלפי יחידות דיור חדשות וביצירת מתחמי מגורים מתקדמים".

גם שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל, מסכים כי כדי לעמוד במיסוי המטרו יהיה צורך בקבלת זכויות נוספות לפיצוי היזמים ובעלי הדירות לתשלום המס. לדבריו, "תוכניות הפינוי-בינוי סביב תחנות המטרו הן תוכניות משביחות, מה שיאפשר להגדיל את זכויות הבנייה בהן ביותר מ-10% מהשטח הכולל המותר לבנייה, או בלפחות 1,500 מ"ר. ועדיין, שיעור המס בגין השבחת הנכסים יכול לפי החוק לקפוץ מעד 50% היטל השבחה כיום לעד 72%".

לצורך ההמחשה, נותן טרשנסקי דוגמה מהשטח: "ניקח לדוגמה תוכנית חדשה על מגרש החולש על-פני 100 דונם בסמוך לאחת מ-11 תחנות המטרו המתוכננות בתל אביב, שבהן החליטה העירייה לגבות לפי היטל השבחה של 72%. במצבו הנוכחי כולל המגרש מבני מלאכה ישנים ובניינים מסחריים. אישור התכנית יאפשר לבנות מתחם עירוני מתקדם המשלב מאות דירות מגורים חדשות יחד עם אלפי מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ופארקים לרווחת הציבור. נניח גם, לצורך ההמחשה, כי בחישוב שמאי לפני החלת מס המטרו הוערכה השבחת המקרקעין בגין אישור הגדלת זכויות הבנייה בתוכנית ב-300 מיליון שקל - ומכאן נגזר תשלום היטל של 50% מההשבחה הכוללת בגובה של 150 מיליון שקל. לאחר אישור התוכניות ובהשפעת מס המטרו והחלטת העירייה, יקפוץ היטל ההשבחה ביותר מ-65 מיליון שקל ויגיע ל-216 מיליון שקל".

לדברי טרשנסקי, "את תוספת תשלום המס של עשרות מיליוני שקלים מישהו יידרש לשלם עכשיו, עבור פרויקט שייתכן וימומש בעוד כ-15 שנים ובהערכה ריאלית - אף מעבר. השאלה היא האם המיסוי הגבוה לא יהווה מכשול לקידום מתחמי פינוי-בינוי עתידיים? מה שבטוח הוא שרף מיסוי גבוה מעבר ל-50% כיום לא יתרום לקידום פרויקטים, גם אם הם מתוכננים ליהנות בעתיד הרחוק מתשתית המטרו".