יזמים - השוק בקיפאון? הקונים יושבים על הגדר? יש אלטרנטיבה

שנות העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן וגל הרכישות האדיר ששטף את הארץ היטיבו עם יזמי הנדל"ן, שזכו לכמה שנים טובות במיוחד. המחאה נגד מחירי הדיור הגבוהים, והמהלכים שביצעה הממשלה בעקבות המחאות, הביאו את השוק להאטה, במקרה הטוב, ולקיפאון במקרה הרע. המשקיעים קונים פחות ופחות דירות, וגם האדם מן השורה כבר לא ממהר לרכוש נכס. 

כך, בתוך זמן לא רב, הפך המצב להיות מורכב מאוד עבור יזמי הנדל"ן: לפתע הם צריכים להילחם על כל עסקה בשוק הפרטי ולהתאמץ הרבה יותר כדי למכור פרויקטים שלמים; נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו רק לאחרונה מחזקים את התחושה הזאת ומצביעים על ירידה של 9.9% בקניית דירות חדשות בין החודשים פברואר לאפריל 2019. המסקנה מכל אלו ברורה: אותם ימים נפלאים, שבהם הדירות נחטפו כמו לחמניות חמות לא יחזרו בקרוב, כנראה, ובפרויקטים רבים נותרות יחידות דיור ריקות.

כאשר יזמים מתקשים או נמצאים במצוקה הם מחפשים, מן הסתם, פתרונות יצירתיים למצבם. ישנם כאלו שאפילו 'עוצרים עבודה' ומעדיפים לא לבנות פרויקטים חדשים. אבל נדמה שכעת עומדת בפניהם אפשרות טובה הרבה יותר: תוכנית 'השכר ומהר' של החברה הממשלתית " דירה להשכיר " מציעה, מתברר, אלטרנטיבה מעניינת.

במסגרת התוכנית, " דירה להשכיר " מזמינה יזמים למכור לה פרויקטים זמינים לבנייה ביישובים ספציפיים, מתוך רשימה סגורה שהוגדרה מראש – כך שהחברה תהפוך בעצם לבעלת הבניין. אחרי 3‒5 שנים של הפעלה, כשהבניין יציב ומאוכלס כולו, הפרויקט יימכר לגופים מוסדיים, שימשיכו להפעילם כנכסים מניבים להשכרה ארוכת טווח.
פרויקטים יוכלו להיכלל בתוכנית אם יעמדו בכמה וכמה תנאים: הם נמצאים ביישוב הנכלל ברשימה שהוגדרה על ידי החברה, כאמור, קרקע שיש בה תב"ע מאושרת לבנייה למגורים ובניין שלם או בניינים שלמים שאפשר להשכיר, ללא דיירים קיימים.

הפיילוט הצליח – וכעת עוברים לשלב הבא

תוכנית 'השכר ומהר' שיוצאת עכשיו לדרך היא בעצם הצעד השלישי שמבצעת חברת דירה להשכיר בעניין. הצעד הראשון היה פיילוט שבו נבחר פרויקט בשכונת נווה שאנן בחיפה, והצעד השני – קול קורא לפרויקטים במרכז הארץ, שכרגע מתנהל במסגרתו משא ומתן מול היזמים שהציעו לחברה פרויקטים. הפרויקט בחיפה, במסגרת הפיילוט הראשון, כבר נמצא בשלבי הקמה מתקדמים ומוגדר כהצלחה גדולה מבחינת אנשי דירה להשכיר.

מדובר ביזם שהיו ברשותו שני מגרשים המיועדים לבניית חמישה בניינים למגורים. הוא בנה קודם כל את המגרש הראשון, ובו שלושה בניינים, ואת המגרש השני תכנן לבנות רק אחרי שיסיים את העבודות במגרש הראשון. בעזרת ההצעה של דירה להשכיר הוקדם השלב הזה, והיזם בונה כבר כעת את שלב ב של הפרויקט.

למרות המטרה בעלת האופי החברתי המשמעותי, יש לציין שהחברה פועלת בעסקאות 'השכר ומהר' בצורה מחושבת מאוד, על פי שיקולים כלכליים וללא ערבויות מדינה. הפרויקט בחיפה מומן על ידי מנורה מבטחים, כמימון עסקי לכל דבר. 

מאחר שהפיילוט המדובר בחיפה הוכתר כהצלחה מרשימה, החליטו אנשי דירה להשכיר על הצעד השלישי: פרסום המכרז המקיף הראשון של 'השכר ומהר', שיכלול הפעם פרויקטים בהיקף של 700 יחידות דיור.

חשוב לזכור כי הפרויקטים של דירה להשכיר מיועדים כולם להשכרה לטווח ארוך – מטרתה המרכזית של החברה הממשלתית. השכירות, בכל פרויקט של החברה, נעשית על פי מודל קבוע: השכרה לחמש שנים, עם אופציה לחמש שנים נוספות, ועם אפשרות מצד השוכר לצאת אחת לשנה, בעוד שכר הדירה קבוע וצמוד למדד וניתן לעדכון לאחר חמש שנים בשיעור של אחוז אחד לשנה – כך שהדייר יודע בכל רגע נתון כמה ישלם ומהו מנגנון העלאת המחירים. הייחודיות של המוצר היא ביציבות שהוא מעניק לשוכרים וביכולת שלהם ליהנות מכל היתרונות של דירה בבעלות ללא הצורך להחזיק בדירה, ולכן כל הפרויקטים של דירה להשכיר מרכזים ביקושים חזקים של שוכרים.

אחרי שהבנו את העקרונות ואת הכללים חשוב להבין כיצד זה עובד בפועל, בשטח. אם כן, יזם שיעמוד בתנאים הבסיסיים של פרויקט 'השכר ומהר' ייבחן כלכלית על ידי אנשי דירה להשכיר , ולאחר מכן יחל המשא ומתן – כדי להבטיח עבור דירה להשכיר תשואה כדאית מבחינה כלכלית. 

השורה התחתונה: 
למכור את הפרויקט כולו לקונה אחד – ולחתוך 10%‒15 בעלויות

עד כאן דיברנו על הרעיון שמאחורי התוכנית – ועכשיו נעבור לשורה התחתונה, לתכל'ס: אילו יתרונות מציעה 'השכר ומהר' ליזמים, ולמה כדאי להם להגיש הצעה במסגרת הקול הקורא שפורסם ושניתן להגיש בו הצעות עד ה- 15 ביולי? מתברר שיש לכך הרבה מאוד סיבות טובות.

"התועלות ליזם מתחילות, בראש ובראשונה, בעובדה שמדובר בקונה יחיד לפרויקט כולו", מסביר יאיר טל, מנכ"ל דירה להשכיר . "אין כאן הוצאות שיווק, היזם לא צריך לפתוח משרד מכירות, לפרסם ולקוות שכל הדירות יימכרו. יש לו קונה בודד שקונה בניין שלם. מעבר לזה, אנחנו סוגרים מול היזם על מפרט הדירות בחוזה מסודר, וכך נחסך ממנו גם נושא שינויי הדיירים – עניין שעולה כסף ומאריך את זמן הביצוע – משום שהדירות נבנות כמו שתוכננו. 

לצד אלו, אנחנו משלמים לו בהתאם להתקדמות הבנייה כך שאנחנו גם חוסכים לו עלויות מימון ומאפשרים לו לבצע את הפרויקט מבלי להיעזר בבנק מלווה, ואם יש פרצלציה - אנחנו גם לא מחייבים אותו בערבויות חוק מכר אלא מסתפקים בהערת אזהרה בלבד".

בבדיקה שערכנו עם מומחים בענף מתברר כי המודל שמתאר מנכ"ל החברה יכול לשקף חיסכון של 10 עד 15 אחוזים בעלויות הפרויקט עבור היזם. מספרים שכאלו בוודאי יעניינו לא מעט יזמים וגורמי נדל"ן המקדמים בימים אלו פרויקטים בשוק.

איך שלא נסתכל על זה, במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן מדובר בהזדמנות פז ליזמים רבים אשר נמצאים בשלבי הפרויקט הראשוניים, עוד לפני קבלת היתר הבנייה. בנקודת הזמן הזו ממתין להם מעבר לפינה לקוח שישמח לרכוש מהם את הפרויקט כולו – תוך חיסכון משמעותי בעלויות הבנייה. מה צריך לעשות כעת? למהר ולהגיש הצעה במסגרת הקול הקורא רגע לפני שהוא נסגר, ב-15 ביולי.

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה