היזם איחר בשנתיים במסירת הדירה אך ביהמ"ש קבע שהרוכשות לא יקבלו שקל - וזו הסיבה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

למרות שבית המשפט קבע כי יזמית בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב איחרה משמעותית במסירת הדירה, ודחה את טענותיה שלפיהן המלחמה וקריסת הקבלן פטרו אותה מאחריות - הרוכשות יצאו מההליך ללא שקל אחד של פיצוי. הסיבה: הן לא הצליחו להוכיח כדין את גובה דמי השכירות, שעל בסיסם מחושב הפיצוי לפי חוק המכר.

פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב, ניתן בשבוע שעבר על ידי השופט גיא פורר, וקובע כי למרות שהוכח איחור משמעותי במסירת דירה בפרויקט תמ"א הריסה ובנייה של שותפות של י.ע.ז ואנשי העיר, ואף שנדחו טענות היזמים לעיכובים בשל מלחמה וחדלות פירעון של הקבלן - התביעה נדחתה. הסיבה היא כאמור מחדל ראייתי בהוכחת גובה דמי השכירות.

לפסק הדין של בימ"ש השלום 

במרכז פסק הדין עומד פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב מוסינזון בתל אביב. התובעות, רוכשות הדירה, רכשו בדצמבר 2020 דירת 3.5 חדרים מהשותפות, חברת  הפרויקט "י.ע.ז. אנשי העיר ותמ"א 2 בע"מ", כשהמועד החוזי למסירה נקבע לטענתן ל-28.2.2024. בפועל, הדירה לא נמסרה במועד, וגם במועד הגשת סיכומי התביעה, לאחר יותר משנתיים מהמועד המקורי, היא טרם עמדה לרשותן. 

היזמיות הסבירו את העיכובים בנסיבות שאינן בשליטתן: חדלות פירעון של הקבלן המבצע בשנת 2023, ופרוץ מלחמת "חרבות ברזל" באוקטובר אותה שנה.

התובעות דרשו פיצוי ללא הוכחת נזק על איחור במסירה. הן העריכו את דמי השכירות החודשיים ב-17,000 ש"ח, בהתבסס על דו"ח שמאי שהוכן עבורן לצורך קבלת משכנתה. על בסיס סכום זה, הן תבעו פיצוי בשיעור של 150% עבור שמונת חודשי האיחור הראשונים ו-125% עבור התקופה שאחריהם, ובסך הכל כ-299,472 שקל. 

היזמיות טענו כי שלפי החוזה יש  למנות  30 חודשים רק מסיום פינוי חומרי ההריסה מהאתר (ולא ממועד הריסה עצמו, כפי שטענו הרוכשות), ולכן מועד המסירה חל ב-5.3.2024. בנוסף, טענו כי הן זכאיות ל"תקופת חסד" (גרייס) של 60 יום נוספים לפי ההסכם. עיקר הטענות היו לנסיבות כוח עליון הפוטרות מאחריות: כאמור קשיים כלכליים של הקבלן , שהובילו להליכים משפטיים שמנעו את סילוקו מהאתר ועיכבו את התקדמות הפרויקט ופרוץ המלחמה באוקטובר 2023 שהוביל למחסור חמור בפועלים, עצירת עבודות וקשיים באספקת חומרי גלם.

הן ניסו להעלות טענות גם לגבי השפעות מגפת הקורונה ומלחמת רוסיה-אוקראינה, אך אלו נמחקו מההליך בשל היותן "הרחבת חזית". 

השופט: "הנתבעת לא הוכיחה כיצד המלחמה גרמה לעיכוב"

השופט גיא פורר דחה את טענות היזמיות ולא קיבל את עמדתן לגבי המועד החוזי. בנוסף לגבי קריסת הקבלן קבע כי לא הוכיחו שהוא גורם לעיכוב ומדובר בסיכון עסקי המוטל על היזם ולא על הקונה.  "הנתבעת לא הוכיחה שהליך חדלות הפרעון והשלכותיו גרמו לעיכוב הנטען ובכל מקרה, הליך חדלות פרעון כנגד קבלן מבצע והשלכותיו הם סיכון החל לטעמי על הנתבעת ולא על התובעות. משכך, הליך חדלות הפרעון שהתנהל בעניינו של הקבלן אינו עולה כדי נסיבות שיש בהן כדי לפטור את הנתבעת מתשלום פיצוי עקב איחור במסירת הדירה". 

בית המשפט קבע כי י.ע.ז ואנשי העיר לא הוכיחו שהמלחמה או קריסת הקבלן המבצע גרמו לעיכוב במסירת הדירה, וכי חדלות פירעון של קבלן היא סיכון עסקי של היזם. עם זאת, למרות שנקבע כי היזמית אינה פטורה מפיצוי, תביעת הרוכשות נדחתה לאחר שלא הצליחו להוכיח את גובה דמי השכירות - נתון שעליו מבוסס הפיצוי לפי חוק המכר

לגבי המלחמה: בית המשפט קבע כי על המוכר להוכיח השפעה קונקרטית של המלחמה על "הנתיב הקריטי" של הפרויקט. במקרה זה, נמצא כי ממילא הפרויקט היה בפיגור עוד לפני פרוץ הקרבות, וכי היזמת לא הציגה יומני עבודה או אסמכתאות המוכיחות כי המלחמה היא שגרמה לעיכוב הספציפי.

"הנתבעת לא הוכיחה כיצד המלחמה גרמה לעיכוב בהקמת הפרויקט ובאיזה היקף. הנתבעת הסתפקה בהעלאת טענות כלליות בדבר מגבלות שנבעו מסגרים, גיוס מילואים וקשיים בהשגת חומרי גלם. טענות אלו לא נתמכו בראיות כגון יומני עבודה, אסמכתאות בעניין מספר העובדים שהגיעו לעבודה והקשיים בהשגת חומרי גלם ואישורים. גם מר לופו (המהנדס טוני לופו - המומחה מטעם הנתבעות, דנ"ק) התייחס בחוות דעתו באופן כללי למועדי סגרים ולמצב הכללי במשק בלי ליישם את הדברים על הפרויקט דנן ובלי להסביר כיצד זה הושפע מאילוצי המלחמה ובאיזו דרך אלו השפיעו על הנתיב הקריטי של הפרויקט…  חוות הדעת אפילו אינה מייחסת פרק זמן קונקרטי של עיכוב לאילוצי המלחמה". 

למרות קביעת בית המשפט כי י.ע.ז- אנשי העיר אכן איחרה במסירה ואינה פטורה מפיצוי, התביעה נדחתה במלואה בשל כשל בהוכחת הנזק. לפי סעיף לחוק המכר (דירות), הפיצוי נגזר מדמי השכירות של דירה דומה באזור. התובעות הסתמכו על דו"ח שמאי שהוכן עבור הבנק לצורך נטילת משכנתה, אשר העריך את דמי השכירות ב-17,000 ש"ח.

אולם, השופט קבע כי מסמך זה אינו עומד בדרישות הדין: המסמך לא נערך כחוות דעת משפטית לפי פקודת הראיות; השמאי לא זומן למתן עדות ולא ניתן היה לחקור אותו.; על גבי הדו"ח נכתב במפורש כי הוא מיועד לשימוש הבנק בלבד.

"משדו"ח השמאי אינו מהווה ראיה וכאשר התובעת מתבססות עליו בלבד הרי שהתובעות לא הרימו את הנטל וממילא לא קמה לנתבעת חובה להגיש חוות דעת נגדית או כל ראיה אחרת בעניין דמי השכירות כנטען על-ידי התובעות….  בענייננו, לא יכול להיות ספק כי דמי השכירות עבור דירה הדומה במאפייניה וגודלה לדירת התובעות הוא נתון שאין קושי להוכיחו, בין אם בדרך של הגשת חוות דעת שמאי ובין אם בדרכים נוספות שפורטו לעיל (הסכמי שכירות, תצהיר מתווך, מודעות וכו'). כאשר למרות זאת, התובעות לא הוכיחו את שיעורם של דמי השכירות, לא ניתן לעשות עבורן את המלאכה בדרך של אומדנא שלא נועדה למצבים מסוג זה". 

בית המשפט הבהיר כי לא ניתן לפסוק פיצוי בדרך הערכה כללית, כאשר מדובר בנתון שניתן להוכיחו בקלות באמצעות חוות דעת תקינה, הסכמי שכירות דומים או עדות מתווכים.

"מדובר בתוצאה שאינה פשוטה - התביעה נדחית ולמרות זאת הוכח כי קיימת חבות ואף נגרם נזק," סיכם השופט. למרות דחיית התביעה, השופט בחר שלא להטיל על התובעות הוצאות משפט, בשל העובדה שהיזמית אכן איחרה במסירה. את התובעות ייצג  עוה"ד ודים מילמן את י.ע.ז- אנשי העיר עוה"ד פז רימר וצוק רימר. 

מהיזמית "יעז אנשי העיר ותמא 2 בעיר" נמסר בתגובה: "אנו מברכים על החלטת בית המשפט לדחות את התביעה. ענף הנדל"ן והבנייה מתמודד מזה קרוב לשלוש שנים עם מציאות ביטחונית חסרת תקדים, שהשפיעה באופן משמעותי על כלל הגורמים בענף - יזמים, קבלנים , ספקים ורוכשי דירות כאחד. במקרה זה, העיכוב במסירת הדירה נבע מנסיבות חריגות, בלתי צפויות ושאינן בשליטת החברה, ובראשן המצב הבטחוני והשלכותיו הנרחבות על כוח האדם, שרשרת האספקה וקצב ביצוע העבודות. לאורך כל התקופה פעלה אנשי העיר תמ"א 2 באחריות, בשקיפות ובמאמצים מתמשכים לצמצום העיכובים ולקידום הפרויקט, תוך שמירה על מחויבותה לרוכשי הדירות".