כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק המכר דירות

חוק מכר (דירות) התשל"ג 1973, הוא חוק המעגן את אחריות הקבלן על דירות חדשות שבנה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות. סעיפי החוק מאפשרים לרוכש הנכס לתבוע מהקבלן נזיקין – סכום כסף המספיק לתיקון הנכס, או פיצוי כספי הולם, במקרה של ליקויי בנייה או תקלות המתגלות בנכס רק לאחר מסירת המפתח, ובמהלך תקופת הבדק.

תקציר הפרטים החשובים:

 

בקצרה

• 7%: הסף שמעליו אסור לקבל כספים בלי אחת מחמש הבטוחות שבחוק הבטחת ההשקעות.

• 14 ימי עסקים: המועד להמצאת ערבות או פוליסה בעקבות תשלום בשובר, או לווידוא שניתנה בטוחה אחרת כדין.

• שנה עד 7 שנים: תקופות הבדק הרגילות, לפי סוג הליקוי; אחריהן 3 שנות אחריות.

• חודש אחד: התקופה שאינה מזכה בפיצוי הסטטוטורי לפי ההסדר החל על חוזים מ־7.7.2022.

• 100%, 125%, 150%: מדרגות הפיצוי מדמי שכירות לדירה דומה, בחודשי האיחור השני–הרביעי, החמישי–העשירי ומהחודש ה־11, בהתאמה.

• 20% ראשונים ללא הצמדה: בהסדר מ־7.7.2022 ניתן להסכים להצמיד למדד תשומות הבנייה עד מחצית מהתשלומים הנותרים, כלומר עד 40% מהמחיר החוזי.

שני חוקים, לא אחד

השם המקובל "חוק המכר” משמש בשיח הנדל״ני לשני חוקים שונים. חוק המכר (דירות), תשל״ג־1973, עוסק בדירה ובהתחייבויות המוכר: המפרט, התאמה לתקנים, תיקון ליקויים, פיצוי על איחור ורישום הזכויות. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה־1974, עוסק בהגנה על הכספים שהרוכש משלם ובדרך גבייתם.

לכן אפשר שתהיה לרוכש ערבות תקפה, ובכל זאת תעמוד לו תביעה נפרדת בגין איחור או ליקויים. הערבות אינה אישור שהבנייה תקינה, והזכאות לפיצוי אינה מבטיחה שאפשר לממש אותה. בכל הפניה לחוק צריך לבדוק גם את שמו וגם את מספר הסעיף.
 

חוק המכר דירות הסבר

חוק מכר דירות מחייב, למשל, לצרף מפרט לחוזה מכירת הנכס. בנוסף, הוא גם מגדיר את משך האחריות של הקבלן על ליקויי בנייה מסוגים שונים, כמו גם אחריות הקבלן בכל הנוגע לחללים המשותפים בבניין אותו בנה.

על פי סעיפי החוק השונים, התקופה הנקראת "תקופת בדק" היא בין שנה אחת לשבע שנים מהמכירה, על פי הליקוי שהתגלה:

עבור שקיעת מרצפות או התקלפות של חיפויים פנימיים, למשל, תקופת הבדק היא 3 שנים. האחריות על סדקים בקיר ובתקרה היא 5 שנים. ישנם מרכיבים בדירה שהאחריות עליהם היא מעל 7 שנים ועד 10 שנים. סעיפי החוק מגדירים באופן מפורט את סוגי הליקויים ותקופת האחריות המתאימה.

בכל הנוגע לליקויים מהותיים הנוגעים ליסודות הבניין, יציבות ובטיחות, אחריות הקבלן אינה מוגבלת בזמן, כך שניתן לתבוע ממנו תיקון גם זמן רק לאחר הקנייה בפועל.

על פי הגדרות החוק, על הרוכש להודיע על הימצאות אי-התאמה או ליקוי תוך שנה מקבלת הנכס, המכונה 'שנת בדק'. עם זאת, על פי החוק, במקרה בו הליקוי לא יכול להתגלות ב"בדיקה סבירה" בעת קבלת הנכס לידי הרוכש, ישנה אפשרות להודיע על ליקויים גם בשלבים מאוחרים יותר.

ההמלצה עבור רוכשי דירה מקבלן היא לבצע בדק בית על ידי מהנדס בניין מומחה, במועד מוקדם ככל הניתן, ולהעביר את ממצאי הבדיקה לקבלן לטובת ביצוע תיקונים או קבלת פיצוי.

עוד חלק חשוב בחוק מכר דירות הוא החובה המוטלת על הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות, כגון ערבות בנקאית , הערת אזהרה או ביטוח על הכספים המשולמים על ידי רוכש הדירה, לצורך הבטחת מסירת הדירה לרוכש.

אי קיום החוק מצד הקבלן נחשב עבירה פלילית.

 

על מי חל החוק ומתי

סעיף 1 לחוק המכר (דירות) מגדיר "מוכר” לפי מהות פעילותו, ולא רק לפי התואר "קבלן”. ההגדרה כוללת מי שבונה, או עתיד לבנות, דירה למכירה בעצמו או באמצעות אחר, על קרקע שלו או של אחר. גם מי שקנה מהקבלן כדי למכור עשוי להיכלל בה. היזם שחתום על החוזה אינו משתחרר מחובותיו משום שקבלן ביצוע אחר ביצע את העבודה.

מכירת יד שנייה רגילה בין אנשים פרטיים אינה הופכת את המוכר הפרטי לקבלן שחייב בכל הוראות החוק. עם זאת, סעיף בחוק מגדיר גם "קונה משנה”, וסעיף אחר מעניק לו זכויות כלפי המוכר המקורי. העברת הדירה אינה מתחילה מחדש את תקופות הבדק. כדאי לקבל את חוזה הרכישה הראשון, המפרט, תאריך המסירה ותיעוד התיקונים.

הכינוי "דירה” בחוקים רחב מדירת מגורים בלבד וכולל גם יחידות שנועדו לעסק או לצורך אחר. לפני שמחילים כלל על משרד, חנות, עסקת קומבינציה או בנייה עצמית, בודקים את הגדרות החוק ואת מבנה העסקה. 

ערבות חוק מכר - סעיף 2 לחוק הבטחת ההשקעות – מגבלת ה־7% וחמש הבטוחות

על פי סעיף 2 לחוק המכר, נקבע כי מוכר הדירה לא יגבה מהקונה על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% ממחיר התמורה, אלא אם פעל באחת מהדרכים הבאות:

1. הקבלן מסר לרוכש ערבות בנקאית להבטחת ההשבה של כלל הכספים ששולמו למוכר, במקרה בו לא יוכל להעביר לקונה את החזקה בנכס על פי חוזה המכר ביניהם, כתוצאה של עיקול, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו כינוס וכד'.

הנוסח המחייב בזמן הפקת הערבות הבנקאית הוא על פי הקבוע בתקנות המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ( ערבות בנקאית ),התשע"א-2010.

בין היתר, על הערבות הבנקאית לכלול פרטים באשר למהות שלה, עילות למימוש הערבות, מועד התשלום, פקיעת הערבות וכו'.

בתור תנאי למימוש הערבות, על הרוכש יהיה להציג לגורם נותן הערבות עותק מאושר מפסק דין או החלטה דומה של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל, על פיה התקיימו אחת מהעילות למימוש המצוינות בכתב הערבות עצמו.

2. הקבלן מסר לרוכש פוליסת ביטוח והרוכש מצוין בפוליסה בתור מוטב, בהתאם לנוסח פוליסת ביטוח הקבוע בדין.

3. הקבלן העביר על שם הרוכש את הבעלות או זכות אחרת בדירה, כשהיא נקייה משעבוד ו\או עיקול ו\או זכות לצד ג'.

4. הקבלן שעבד את הדירה ו\או הקרקע במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הרוכש.

5. הקבלן רשם לטובת הרוכש הערת אזהרה נקייה משעבוד ו\או עיקול ו\או זכות לצד שלישי, בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969.

סוגי הערבויות:
 

ערבות בנקאית , לפי סעיף ‎2(1)‎: נפוצה בפרויקטים מלווים ומבטיחה השבה בהתקיים העילות שבחוק ובכתב הערבות. החולשה: היא אינה ערבות אוטונומית הנפרעת בכל דרישה. איחור רגיל או ביטול חוזה כשלעצמם אינם מספיקים. יש לבדוק את פרטי הרוכש, הדירה, הסכום ותנאי המימוש, לרבות המסמכים הנדרשים והחריגים לדרישת החלטה שיפוטית.

פוליסת ביטוח, לפי סעיף ‎2(2)‎: חלופה לערבות כאשר המבטח אושר לכך, הקונה הוא המוטב ודמי הביטוח שולמו מראש. גם היא מבטיחה השבה בנסיבות החוק, ולא תיקון כל ליקוי או פיצוי על כל הפרה. ביטוח עבודות קבלניות או ביטוח המבנה אינם תחליף לפוליסה הזאת.

משכנתה ראשונה, לפי סעיף ‎2(3)‎: שעבוד הדירה או החלק היחסי בקרקע לטובת הקונה, או חברת נאמנות שאושרה. הבטוחה יכולה להתאים כאשר ניתן לרשום קדימות מתאימה. חולשתה היא התלות בשווי הנכס ובהליכי המימוש; היא אינה מספקת לבדה מימון מיידי להשלמת הבנייה.

הערת אזהרה , לפי סעיף ‎2(4)‎: מותרת כשאין שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי העדיפים עליה. היא קושרת את ההתחייבות למקרקעין, אך אינה קופת כסף לתשלום החזר. לכן צריך לבדוק קדימות זכויות ולא להסתפק באישור שההערה נרשמה. להרחבה על הרישום והמשמעות אפשר לקרוא את המדריך להערת אזהרה.

העברת בעלות או זכות אחרת, לפי סעיף ‎2(5)‎: הזכות בדירה או בחלק היחסי בקרקע מועברת לקונה כשהנכס נקי מזכויות נוגדות כנדרש. היתרון הוא זכות בנכס עצמו; החולשה היא שהבעלות אינה מבטיחה שהבניין יושלם. גם כאן נדרש לבחון את שלב הבנייה ואת התקציב הדרוש להשלמתה.

חוק המכר דירות תשלומים -  סעיף 3 לחוק הבטחת ההשקעות – קצב התשלומים

בכל הנוגע להערת אזהרה או שעבוד, סעיף 3 לחוק המכר קובע כי בעת הענקת בטוחה, בהתאם לאחת החלופות הנותרות, הקבלן יחויב בגביית התשלומים על חשבון מחיר התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחות השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975.

מעבר ל-7% משווי התמורה, הקבלן המוכר מחויב לגבות מהרוכש את הכספים אך ורק בהתאם לקצב הבנייה הבא:

1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה ללא קומת עמודים – 33% משווי התמורה.
2. עם גמר שלד הקומה בה נבנית הדירה (לרבות מחיצות פנים וללא משקופים וצנרת לתשתיות) – 20% משווי התמורה.
3. עם גמר טיח פנים או תחליף-טיח – 15% משווי התמורה.
4. עם גמר טיח חוץ\ציפוי חוץ – 15% משווי התמורה.
5. עם מסירת הדירה – 10% משווי התמורה.

*מקור: תקנות הסייג לתשלומים, תקנות 1–2 והתוספת, פרט (2). נוסח התקנות. בתוספת דירות במסגרת חיזוק בניין קיים חל לוח נפרד לפי פרט (3) לתוספת: 13%, 13%, 20%, 6%, 22%, 10%, 10% ו־6%, בהתאם לשלבים המוגדרים שם. אין להעתיק אליו את טבלת הבנייה החדשה.

לפני תחילת הבנייה אין זכות אוטומטית לגבות 31%: השלב הראשון בטבלה מחייב גמר יציקת רצפת המפלס התחתון. מגבלת 7% היא סף הבטוחה, ולא היתר להתעלם מסעיף 3. כשניתנת ערבות או פוליסה כדין ניתן להסכים על מקדמה גבוהה יותר, גם לפני תחילת העבודות, בכפוף לדין ולחוזה.

ליווי פיננסי לפרויקט - פנקס שוברים וליווי בנקאי

חוק המכר דירות דן גם בכללים החלים על הקבלן ועל המוסד הפיננסי המממן את הפרויקט.  סעיף ‎3ב‎ לחוק הבטחת ההשקעות קובע שבפרויקט בליווי פיננסי, התשלומים עבור הדירה עוברים לחשבון הליווי באמצעות פנקס שוברים. יש לוודא שפרטי הפרויקט והדירה נכונים, להשתמש בשובר גם בכספים שמועברים מהבנק למשכנתאות, ולשמור אישור לכל תשלום. ליווי פיננסי עשוי להינתן גם באמצעות מבטח, בהתאם להגדרת החוק.. על הסכם הליווי של הפרויקט בין המוסד הפיננסי לקבלן, לכלול את חובת שני הצדדים כלפי רוכש דירה, לרבות היבטים הנוגעים לגבייה על פי הסדר שוברים. המוסד הפיננסי מפיק פנקס שוברים בגין כל דירה הנמכרת בפרויקט, אשר ישמש את הרוכש בכל תשלום על חשבון מחיר התמורה.

התשלום באמצעות פנקס השוברים מהווה הוראה בלתי חוזרת של הקבלן למוסד הפיננסי להמציא ערבות בנקאית לטובת הרכוש, לא יאוחר מ-14 ימי עסקים מהעברת כל התשלום. הערבות הבנקאית תושב למוסד הפיננסי מול קבלת החזקה בדירה ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בגין הנכס, ובנוסף לקבל מכתב החרגה מהמוסד הפיננסי על החרגת השעבוד של הגורם הפיננסי מהדירה שנרכשה.

אין ליווי סגור? סעיף ‎2א‎‎1(ב)‎ מחייב הודעה בכתב עד חתימת החוזה. היעדר ליווי אינו מבטל את חובת הבטוחה. צריך לזהות מראש מה יבטיח כל תשלום, מי יבדוק את שלבי הביצוע ומה מצב הזכויות בקרקע. מפקח מטעם הרוכש יכול לבדוק התקדמות, אך אינו תחליף לבטוחה סטטוטורית.

חוק המכר החדש

תיקוני החוק המרכזיים" הם תיקון 5 (2011) ותיקון 9 (2022) .

תיקון מספר 5 (נכנס לתוקף באפריל 2011)

התיקון המרכזי שקבע את זכויות הרוכשים במקרה של עיכוב במסירה: 

• פיצוי על איחור במסירה (סעיף 5א): קבע לראשונה פיצוי כספי לרוכש ללא הוכחת נזק, כאשר הקבלן מאחר במסירת הדירה. 

• תקופת "גרייס" (חסד): אם האיחור במסירה היה עד 60 ימים, הרוכש לא היה זכאי לפיצוי.

• חישוב הפיצוי מהיום הראשון: אם האיחור עבר את 60 הימים, הקבלן היה צריך לשלם פיצוי אחורה מהיום הראשון של האיחור (כולל 60 הימים הראשונים

• עבור חודשי האיחור 1 עד 8: פיצוי בגובה של 150% (שכר דירה ראוי לדירה דומה כפול 1.5).
• עבור החודש ה-9 ואילך: פיצוי בגובה של 125% (שכר דירה ראוי כפול 1.25)

תיקון מספר 9 (נכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022)

תיקון מקיף ששינה באופן משמעותי את הכללים והטיב את מעמד הרוכשים (ראו להלן)

המפרט הטכני

סעיפים 2 ו־3 לחוק המכר (דירות) מחייבים לצרף מפרט בטופס שנקבע בצו, למלאו בפירוט ובדיוק, ולחתום על תיקוניו. זה המסמך שמתרגם את ההבטחה השיווקית להתחייבויות שניתן להשוות לדירה בפועל. סעיף ‎2(א1)‎ מסדיר גם את מסירת הוראות התחזוקה והשימוש.

בודקים בו את שטח הדירה ואופן חישובו, התוכניות, הצמדות כמו חניה ומחסן, חומרי הגמר, חלונות, דלתות, ריצוף, כלים סניטריים, נקודות חשמל ומים והמערכות המשותפות. יש להשוות בין המפרט, תוכנית הדירה והחוזה. אי־התאמה ביניהם אינה נפתרת בהסתמכות על ההדמיה הנאה ביותר.

ניסוחים כמו :איכותי” או "לפי בחירת החברה” אינם מייתרים פירוט שהטופס מחייב. כאשר דגם יכול להתחלף, כדאי להגדיר תכונות, מידות ורמת ביצוע מחייבת. סעיף 5 קובע מנגנון למפרט שלא נמסר או שלא מולא כדין: לגבי הפרטים החסרים, רואים את המוכר כמתחייב לאיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות, ונטל הוכחת האיכות עליו. הצו וטופס המפרט

חוק המכר בהתחדשות עירונית ובפרויקטים מכוח תמ״א 38

רוכש דירה חדשה מיזם בפרויקט התחדשות עירונית נהנה מהחוקים לפי תנאי תחולתם, גם כאשר הפרויקט מבוצע בבניין קיים. לגבי הבעלים המקוריים, צריך להבחין בין הריסה ובנייה מחדש וקבלת דירת תמורה לבין חיזוק ותוספות בלי הריסת הדירה הקיימת. מקור התוכנית ושם המסלול אינם מחליפים בדיקת מהות העסקה..

פרויקטים המבוצעים על פי תמ"א 38 הם עסקת מכר לכל דבר ועניין, ומוגדרים כך משפטית. ההסכם במקרה של פרויקט שכזה הוא מכירה של זכויות הבנייה בבניין, הנמצאות אצל בעלי הדירות, בתמורה לשירותי בנייה אותם מתחייב היזם לספק. כאשר קיים מימון בנקאי לפרויקט תמ"א 38, חוק המכר באשר להבטחת השקעה תקף עבור רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, כמו גם עבור הדיירים הקיימים באשר להשלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין. כלומר, על היזם המקבל מימון בנקאי להעניק ערבויות הן לרוכשי הדירות החדשות והן לדיירים הקיימים.

הליווי הבנקאי מבטיח בדיקה מדוקדקת של הבנק בנוגע ליכולת הכלכלית של היזם, בנוסף לפיקוח ובקרה במהלך הבנייה.

כאשר אין ליווי בנקאי סגור בפרויקטים של תמ"א 38 , היזם מבטיח לרוב את כספי הרוכשים במסלול של 'הערות אזהרה', אשר מגביל את קצב הגבייה מצד היזם, על פי קצב ההתקדמות של הבנייה. הבעיה נוצרת בעיקר בעקבות ניסוח שלבי ההתקדמות, אשר מנוסחים בהתאם לבנייה של בניין מהיסודות, ולא חיזוק ועיבוי של בניין קיים. למשל, היזם יכול לגבות 33% ממחיר הדירות עם 'גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה ללא קומת עמודים' – כאשר מדובר על בנייה 'מאפס', שלב זה מגיע אחרי הנחת היסודות ובניית השלד, אך בתמ"א 38 של חיזוק ועיבוי, מדובר על שלב ראשוני, שאם אחריו הקבלן פושט את הרגל, הבניין כולו נותר אתר בנייה, ובעלי הזכויות והרוכשים נותרים בלי הערבונות המתאימים על הכספים שכבר הושקעו. אחת החלופות לפתרון בעיה זו היא מינוי של מפקח בנייה עם יכולת בקרה פיננסית, כדי לאפשר ליווי פיננסי מקצועי. עבור היזם, העלות אמורה להיות שולית לעומת עלויות של מימון בנקאי. עבור הדיירים מדובר על בדיקה יעילה- אם היזם אינו מסכים למינוי, יש סיבה לחשש.

בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2),לעומת זאת, המצב פשוט יותר, משום שמדובר בנייה של בניין חדש, וחוק המכר זהה לרכישה של דירות מקבלנים.

בתאריך 24 ביולי, 2017, פרסם הממונה על חוק המכר שתי הבהרות אשר עוסקות בהשפעה של הבטחת השקעות של רוכשי דירות על חוק המכר על התחדשות עירונית ותמ"א 38.

ההבהרה הראשונה נוגעת לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי),תמ"א 38/2, בהם מובהר כי בעסקאות בהן כלל הזכויות של בעלי הדירות נמכרות ליזם, לרבות הזכויות בדירה וזכויות הבנייה שעדיין לא מומשו, היזם נדרש לעמוד בהוראות חוק המכר, לרבות דיווח לממונה חוק המכר על מכירת דירה, יידוע בעלי הדירות על קבלת בטוחה על פי חוק, הבטחת הזכויות על ידי ערבות בנקאית \פוליסת ביטוח בשווי הדירה, וכו'.

ההבהרה השניה נגעה לכך שהסכם המכר בין מוכר דירה לרוכש בעסקת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, הכולל תנאי מתלה (כמו קבלת היתר בנייה, למשל),החוזה ייחשב תקף לעניין חוק המכר החל ממועד החתימה, ולא ממועד התממשות התנאי המתלה. בעת חתימת החוזה, חלות על המוכר חובות חוק המכר.

קבוצות רכישה

בקבוצת רכישה אמיתית החברים רוכשים קרקע ומתקשרים לבנייה עבור עצמם, ולכן אין בהכרח מוכר דירה שעליו חלות חובות הבטחת ההשקעות. חברי הקבוצה נושאים בסיכונים של עלויות, לוחות זמנים והשלמת הפרויקט. עצם קיומו של מארגן, חשבון נאמנות או בנק מממן אינו מבטיח שקיימת ערבות חוק מכר.

לעומת זאת, כותרת " קבוצת רכישה ” אינה מכשירה עסקה שבמהותה היא מכירת דירות. יש לבדוק מי שולט בקרקע ובהתקשרויות, מי מקבל החלטות, האם המחיר והדירה נקבעו מראש ומה מידת העצמאות של החברים. המבחן הוא מכלול הנסיבות, ולא סימן יחיד. לפני הצטרפות כדאי להכיר את מבנה העסקה בקבוצת רכישה ולדרוש הסבר כתוב על ההגנות החסרות.

מה כוללת אחריות קבלן בחוק המכר - תקופת בדק ותקופת אחריות

לפי סעיף ‎4(א)(2)‎ לחוק המכר (דירות), כשאי־התאמה מתגלה בתקופת הבדק, המוכר אחראי אלא אם הוכיח שמקורה במעשה או במחדל של הקונה או קונה המשנה. הרוכש עדיין צריך להראות שקיים ליקוי ומתי התגלה. לפי סעיף ‎4(א)(3)‎, בתקופת האחריות הרוכש צריך להוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים.

גם בתקופה שלאחר מכירת דירה חדשה, הקבלן נושא באחריות לתיקון ליקויים.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק חוק המכר

1. תקופת הבדק לפי חוק המכר דירות – חלון זמן בו המוכר מחויב לתקן את הליקוי, אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם העברת הנכס לרשות הקונה (מסירת המפתח),והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים (על פי סוג הליקוי).

תקופת האחריות חוק המכר

2. תקופת אחריות – מתחילה עם סיום תקופת הבדק, ונמשכת 3 שנים. בחלון זמן זה, חובת ההוכחה מוטלת על רוכש הדירה - עליו להוכיח כי הליקוי נובע מהתכנון המקורי, העבודה של הקבלן בפועל או מהחומרים בהם נעשה שימוש בבנייה עצמה.

לאחר סיום תקופות הבדק והאחריות, הקבלן נושא באחריות במקרים של אי-יציבות או פגיעה בבטיחות של הבניין, הנובעות מליקויים בשלד או ביסודות, או במקרים בהם מדובר בתקלה שלא היתה אפשרות סבירה לגלות בשנים הראשונות, או כאשר רוכש הדירה התריע על אי התאמה בפני המוכר במהלך התקופה הראשונה, אך הליקוי לא תוקן.

מהן תקופות הבדק לליקויים השונים?

בדירות שנרכשו החל מ-6 באפריל 2011, תקופות הבדק לפי ליקויים הן:

• ליקוי במסגרות ומוצרי נגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים.

• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים (לרבות שחיקה ושקיעה) - שנתיים.

• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - 3 שנים.

• ליקוי בפיתוח חצר וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, ובנוסף ליקויים במשטחים מחומרי גימור - 3 שנים.

• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - 3 שנים.

• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, לרבות נזילות - 4 שנים.

• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות - 4 שנים.

• סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - 5 שנים.

• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - 7 שנים.

• כל אי-התאמה אחרת שהיא לא אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

עבור דירות שנרכשו לפני 6 באפריל 2011, או שבנייתן הסתיימה לפני תאריך זה, תקופות הבדק הן:

• צנרת, לרבות מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים.

• חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - 3 שנים.

• מכונות, מנועים ודוודים - 3 שנים.

• התקלפות חיפויים בחללים ציבוריים - 3 שנים.

• שקיעת מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין - 3 שנים.

• סדקים עוברים בקירות ובתקרות – 5 שנים.

• קילופים בולטים לעין בחיפויים חיצוניים - 7 שנים.

• כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

תקופת הבדק מתחילה בהעמדת הדירה לרשות הקונה, ולא ביום הרכישה. לפי סעיף ‎4(ג)‎, אחריה מתחילות שלוש שנות אחריות. טבלת התוספת שלהלן נוגעת להסדר תיקון 5; לפי סעיף ‎11(ג)‎, דירה שחוזה המכר שלה נכרת או שבניית הבניין שלה הסתיימה לפני 6.4.2011 נבחנת לפי ההסדר הקודם.

*מקור: סעיף 4 והתוספת לחוק המכר (דירות). אי־התאמה יסודית היא קטגוריה נפרדת הנוגעת לחלקים נושאי עומס וליציבות ולבטיחות הבניין. סעיף ‎4(א)(4)‎ קובע לגביה תקופת בדק של 20 שנה; סעיף ‎4(א)(5)‎ עוסק בגילוי לאחריה, כשהקונה מוכיח את המקור. אין לתרגם זאת להבטחה גורפת שאפשר לתבוע ללא מגבלת זמן: גם דיני התיישנות והודעה רלוונטיים

איך מממשים אחריות קבלן?

ראשית, יש להודיע לקבלן על הליקויים בזמן אמת ולדרוש ממנו את התיקון שלהם- תוך שנה ממעמד העמדת הדירה לרשות הקונה.

במקרה בו הקבלן לא מתקן את הליקויים המבוקשים, ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים. בנוסף, ניתן להגיש נגד הקבלן תביעה משפטית.

חשוב לדעת - בפרויקטים של תמ"א 38 , הוראות חוק המכר לא חלות בכל הנוגע לאחריות על תוספות הבנייה בהקשר של תקופת בדק. לכן, חשוב לדרוש מראש ערבות בדק. ערבות זו ניתנת לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הדירה, למשך תקופה של שנה.

איחור במסירת דירה

סעיף הערבויות של חוק המכר, ובאופן כללי חוק המכר כולו, אינם מתייחסים למועד בו הדירה מועברת לרוכשים או לקצב ההתקדמות שלו. כלומר, עיכוב בלוח הזמנים של הפרויקט, אשר עשוי להוביל לעיכוב משמעותי של חודשים ושנים – לא מהווה על פי חוק בתור עילה מספקת לתשלום ערבות החוק שהופקד.

על פי סעיף 5א. לחוק המכר (דירות),"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתוך המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום המפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו, ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם מראש בעקבות איחור במסירת הדירה:

1. דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5 - עבור המועד החוזי ועד לתום 8 חודשים.

2. דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.25 - עבור המועד החוזי ועד לתום 9 חודשים, ואילך.

על פי לשון החוק, הפיצויים ישולמו בתום כל חודש, עוד באותו חודש. הפיצויים עבור 60 הימים שהחלו במועד החוזי, ישולמו לאחר 60 הימים האמורים.

עם זאת, למרות סעיפים אלו, הצדדים בחוזה המכר רשאים להכניס סעיפים שאינם חלים על איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן המוכר, כך הסיכון להתרחשות ולתוצאות לא יהיה מוטל עליו.

בשורה התחתונה, על פי החוק, על הקבלן לפצות את רוכשי הדירות במקרים בהם קיים איחור של למעלה מ-60 יום ממועד המסירה החוזי (כלומר, מועד המסירה הנקוב בהסכם המכר).

במקרים רבים, מתגלה מחלוקת עובדתית ו\או משפטית סביב השאלה 'מהו מועד המסירה?' לכן, יש לבדוק בפירוט את התנאי הזה ולהגדיר מראש ובאופן ברור מהו מועד המסירה המיועד של הדירה, עוד לפני החתימה על הסכם המכר. לעתים נקבע תאריך ספציפי, ולעתים מדובר בחלוף X חודשים מנקודת זמן מסוימת, כמו קבלת היתר בניה , או מועד משוער למסירה, וכו'. תאריך קלנדרי יכלול את הפוטנציאל הקטן ביותר למחלוקת בהמשך הדרך.

איחור במסירה - המצב אחרי תיקון 9

הבדיקה הראשונה לפי תיקון 9 (ראו להלן) היא תאריך החוזה. סעיף ‎5א‎ לחוק המכר (דירות), בנוסח החל על חוזים מ־7.7.2022, מעניק פיצוי ללא הוכחת נזק אם חלף חודש מהמועד החוזי והדירה לא הועמדה לרשות הקונה. הפיצוי מחושב מתום אותו חודש. אין בהסדר הזה פיצוי רטרואקטיבי עבור חודש האיחור הראשון.

דמי השכירות הם לדירה דומה בגודלה ובמיקומה. הם אינם בהכרח שכר הדירה שהרוכש משלם בפועל, וגובה המשכנתה אינו בסיס החישוב. :ללא הוכחת נזק” אינו פוטר מביסוס דמי השכירות הראויים, מועד המסירה והאיחור. אפשר להיעזר בעסקאות השוואה ובחוות דעת שמאית. אם החוזה מעניק פיצוי גבוה יותר בגין האיחור, סעיף ‎5א(א)‎ מורה על הגבוה מביניהם.

לדוגמה, בחוזה שנחתם ב־2024 נקבעה מסירה ל־1.1.2025, והדירה הועמדה לרשות הקונה ב־1.1.2026: איחור של 12 חודשים מלאים. נניח שדמי השכירות לדירה דומה הם 6,000 שקל לחודש, שאין חריג לפיצוי ושאין פיצוי חוזי גבוה יותר.

זהו חישוב במדרגות: אין להכפיל את כל תקופת האיחור בשיעור האחרון. סעיף ‎5א(א)‎ מתייחס לכל חודש או חלק ממנו, וסעיף ‎5א(ב)‎ קובע תשלום בתום כל חודש עבור אותו חודש. הדוגמה משתמשת בחודשים מלאים כדי למנוע ערבוב בין מועדים חלקיים. הפיצוי אינו אמור להידחות אוטומטית עד קבלת המפתח.

בחוזים שחל עליהם נוסח סעיף ‎5א‎ שקדם לתיקון 9, נדרשת חריגה מ־60 ימים. אז הפיצוי הוא רטרואקטיבי מהמועד החוזי: 150% לדמי השכירות בתקופה הראשונה של שמונה חודשים ו־125% מהחודש התשיעי. גם ההסדר הזה כפוף לתחולת תיקון 5; אין להחילו אוטומטית על כל חוזה שקדם ל־2022. 

סעיף ‎5א(ג)‎ בנוסח החדש מחריג איחור שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או איחור שמקיים את תנאי הסיכול שבסעיף ‎18(א)‎ לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל״א־1970. טענה כללית למלחמה, מחסור בעובדים או עיכוב ברשות אינה מוכיחה לבדה את התנאים. נדרשת בחינה של הפרויקט, התקופה והקשר לאיחור.

תיקון 9 שינה גם את ההצמדה. לפי סעיף ‎5ג(ב)‎, 20% הראשונים מהמחיר החוזי אינם מוצמדים; אפשר להסכים להצמיד עד מחצית מכל תשלום מהיתרה למדד תשומות הבנייה. לפי סעיף ‎5ג(ג)‎, ההצמדה מוגבלת ככלל למועד המסירה החוזי, בכפוף לחריג הקבוע שם. כדאי לבדוק את מנגנון מדד תשומות הבנייה לצד לוח התשלומים, ולא רק את מחיר הדירה בכותרת החוזה.

תיקוני החוק המרכזיים

תיקון 5 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף ב־6.4.2011, שינה בין היתר את הסדרי הבדק והתיקון והוסיף פיצוי סטטוטורי על איחור. לפי סעיף ‎11(ג)‎, יש לבדוק גם את מועד כריתת החוזה וגם אם הבנייה הסתיימה לפני תחילתו. תיקון 9 לאותו חוק חל על חוזים שנכרתו מ־7.7.2022 ושינה את הפיצוי, ההצמדה וההגנה מפני ויתור כפוי.

בנפרד, תיקון 9 לחוק הבטחת ההשקעות הוא מ־2017. הוא הסדיר את הוצאת רכיב המע״מ מהערבות או מהפוליסה ואת השבתו באמצעות הקרן הממשלתית במימוש בטוחה, לפי סעיפים ‎3ג‎1 ו־‎3ג‎2 לחוק זה. 

קיים גם תיקון תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), שמשנה את הכללים בנוגע להצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה ומסדיר את מנגנוני הפיצוי והבטוחות לרוכשים. 

תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) - תיקון חוק המכר החדש

עיקרי השינויים בתיקון 9

• הגבלת הצמדה למדד תשומות הבנייה:
  • 20% הראשונים ממחיר הדירה אינם מוצמדים כלל למדד.
  • רק מחצית מיתרת התשלומים (כלומר עד 40% מהסכום הכולל) ניתנת להצמדה למדד.
  • אין הצמדה למדד לאחר מועד המסירה החוזי, גם אם הדירה לא נמסרה בפועל באיחור באשמת הקבלן . 

• פיצוי על איחור במסירת דירה:
  • עד חודש איחור: אין פיצוי.
  • חודש עד 4 חודשים: פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) לדירה דומה.
  • 4 עד 10 חודשים: פיצוי בגובה של 125% משכר הדירה.
  • מעל 10 חודשים: פיצוי בגובה של 150% משכר הדירה. 

• בטוחות וערבויות:
  • הבטוחה או הערבות הבנקאית הניתנת לרוכש אמורה לכסות את סכום התמורה ששולם, כאשר מנגנונים שונים מטפלים ברכיב המע"מ וחובת מתן הערבות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

טופס 4, תעודת גמר ומועד המסירה

מסירת מפתח אינה מספיקה כשלעצמה להוכחת מסירה כדין. צריך לבדוק אם אפשר להשתמש בדירה למטרתה באופן חוקי ובטוח, מה הושלם בפועל ומה הוסכם בחוזה. אישור אכלוס, המכונה לעיתים " טופס 4 ”, ותעודת גמר הם מסמכים שונים, והמסמך הרלוונטי תלוי במסלול הרישוי. אין לקבוע שתמיד חייבים להציג את שניהם במצטבר.

תקנה 2 לתקנות הוכחת השלמת הבנייה ומסירת החזקה מ־2021 קובעת, לצורך סעיפים ‎2א‎ ו־‎2ב(א)(1)‎ לחוק הבטחת ההשקעות, דרישות לאישור אכלוס או תעודת גמר ולחיבורי מים וחשמל מאושרים. זהו הסדר שנועד לסוגיית הבטוחות; אין להפוך אותו למבחן בלעדי לכל מחלוקת על מועד המסירה. נוסח התקנות.

רצוי לקבוע תאריך קלנדרי ולהגדיר במדויק את התנאים למסירה ואת מנגנון ההודעה. אם המועד תלוי בקבלת היתר, כדאי להוסיף מועד אחרון ותוצאות לאי־התקיימות התנאי. במעמד המסירה מתעדים מסמכים, מונים וליקויים; ליקוי קטן אינו בהכרח מצדיק סירוב לקבל חזקה. להרחבה על האישור, ראו טופס 4 ואכלוס הבניין.

כתב ויתור במעמד המסירה

סעיף ‎7א(א)‎ לחוק המכר (דירות) אוסר להתנות על החוק לרעת הקונה. סעיף ‎7א(ב)‎, בנוסח החל על חוזים מ־7.7.2022, מבטל ויתור על זכויות בקשר לאיחור, לאי־התאמה או לאי־התאמה יסודית, כאשר הוא תנאי למסירה, לתיקונים או להעברת זכויות לקונה משנה. אין להחליף את ההסבר הזה באמירה שכל הסכם פשרה מאוחר בטל תמיד.

אם מתנים מפתח בחתימה, מבקשים את הדרישה בכתב ומעבירים לעורך הדין את הנוסח המלא. אפשר לבקש להפריד בין אישור עובדתי על קבלת חזקה לבין ויתור על תביעות. גם אם כבר נחתם מסמך, אין להסיק שהזכויות אבדו; בוחנים את תוכנו ונסיבותיו. בעת מילוי פרוטוקול מסירת הדירה יש לתעד ליקויים ולא לאשר שהדירה נקייה מפגמים בניגוד למצב בפועל.

שינויי דיירים ותוספות

סעיפים ‎3(א1)‎ ו־‎3(ה)‎–‎3(ז)‎ לחוק המכר (דירות) מסדירים פריטים מתומחרים, ובהם ויתור, הוספה או שינוי מיקום לפי המחירון שבמפרט. ההודעה צריכה להינתן לפני ההתקנה ובמועד הקבוע כדין. סעיף ‎3(ה)‎ מגביל קביעת מועד מוקדם מדי: ככלל, לא לפני שישה חודשים מסיום שלב ביצוע יסודות הבניין, בכפוף להוראותיו.

לא כל שינוי עיצובי נכלל בהסדר, ואין זכות בלתי מוגבלת לחייב את הקבלן לשנות שלד, מערכות או היתר. בהזמנה נפרדת מפרטים מחיר כולל, זיכוי, אחריות, תוכנית מעודכנת והשפעה מוסכמת על מועד המסירה. סירוב לשינוי שאינו מחויב נבחן לפי החוזה והאפשרות ההנדסית; סירוב לזיכוי או לחובה סטטוטורית מחייב בדיקה אחרת. בקשת שינוי אינה מצדיקה כשלעצמה דחייה גורפת ובלתי מוגדרת.

הממונה על חוק המכר

הממונה לפי סעיף ‎3ד‎ לחוק הבטחת ההשקעות מפקח על קיום הוראות החוק. פנייה מתאימה יכולה לעסוק בגביית יותר מ־7% ללא בטוחה, באי־מסירת שוברים כשנדרש הסדר שוברים, באי־יידוע על זכויות או בהיעדר דיווח. אין לזהות את הממונה עם רשם הקבלנים, ואין להציגו כבית משפט הפוסק לכל רוכש פיצוי בגין ליקויים או איחור.

כדי לפנות אליו מגישים דרך השירות הרשמי להגשת תלונה על מוכר דירה, עם פרטי הצדדים והפרויקט, החוזה, אסמכתאות התשלום, הבטוחות והתכתובות. מומלץ לצרף טבלה כרונולוגית קצרה: מועד, סכום, בטוחה שהתקבלה והמסמך התומך. שומרים אישור הגשה ומספר פנייה, ומשלימים מסמכים לפי הדרישה.

יש להבחין בין אישור קבלת תלונה, החלטה ראשונית על בירור וסיום הטיפול. אין להסתמך על הבטחה גורפת להכרעה בתוך 30 יום; את מועד המענה בודקים בדף השירות ובהודעה הפרטנית. אם מתנהל הליך משפטי באותו עניין, מדווחים עליו ועל מספר התיק. בירור מנהלי אינו תחליף לתביעה ואינו מבטל מועדים שחלים בה.

שאלות ותשובות

הקבלן מאחר במסירה. מתי מתחיל הפיצוי ואיך מחשבים אותו?

בחוזים מ־7.7.2022, סעיף ‎5א‎ לחוק המכר (דירות) מעניק פיצוי מתום חודש מהמועד החוזי: 100% מדמי שכירות לדירה דומה בחודשים השני–הרביעי, 125% בחמישי–העשירי ו־150% מהחודש ה־11. החודש הראשון אינו מפוצה במסלול זה. בחוזים שעליהם חל הנוסח הקודם, חריגה מ־60 ימים מזכה בפיצוי רטרואקטיבי, לפי המדרגות הישנות והחריגים הרלוונטיים.

מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?

תקופת הבדק מתחילה בהעמדת הדירה לרשות הקונה ונמשכת שנה עד שבע שנים ברוב סוגי הליקויים, לפי התוספת לחוק המכר (דירות). לפי סעיף ‎4(א)(2)‎, המוכר נדרש להוכיח שמקור הליקוי בקונה כדי להשתחרר מאחריות. בשלוש שנות האחריות שלאחריה, סעיף ‎4(א)(3)‎ מטיל על הקונה להוכיח מקור בתכנון, בעבודה או בחומרים.

הקבלן דורש שאחתום על כתב ויתור כדי לקבל מפתח. מה עושים?

מבקשים את הדרישה והמסמך בכתב, מתעדים את ההתניה ומעבירים לבדיקה משפטית. סעיף ‎7א(ב)‎ לחוק המכר (דירות), בנוסח החל מ־7.7.2022, מבטל ויתור על זכויות בקשר לאיחור או לליקויים כשהוא תנאי למסירה. מבקשים להפריד אישור קבלת חזקה מוויתור על תביעות. חתימה שכבר ניתנה אינה מוכיחה לבדה שהזכויות אבדו; יש לבדוק את ההסדר החל.

מה קורה אם הקבלן לא נתן ערבות חוק מכר?

בודקים תחילה אם ניתנה בטוחה אחרת המותרת בסעיף 2 לחוק הבטחת ההשקעות: פוליסה, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה או העברת זכות בתנאים שנקבעו. אין חובה לערבות בנקאית דווקא. אם נגבו יותר מ־7% בלי בטוחה תקפה, פונים למוכר ולממונה ומקבלים ייעוץ לפני תשלום נוסף או ביטול. ההפרה אינה מחזירה מעצמה את הכסף לחשבון.

כמה כסף מותר לקבלן לגבות לפני תחילת הבנייה?

ללא בטוחה כדין אסור לקבל יותר מ־7% ממחיר הדירה, לפי סעיף 2 לחוק הבטחת ההשקעות. זה אינו היתר גורף לגבות כל מקדמה עד הסף: יש לבדוק גם את סעיף 3 ואת החוזה. ערבות או פוליסה מתאימות יכולות לאפשר תשלום מוקדם גבוה יותר; הבטחה לתת ערבות בעתיד אינה בטוחה שכבר ניתנה.

מצאתי ליקוי שנה אחרי הכניסה. עדיין אפשר לתבוע?

ייתכן שכן. תקופות הבדק אינן מסתיימות כולן אחרי שנה: למשל, כשל באיטום נכלל בתקופת בדק של ארבע שנים לפי התוספת לחוק המכר (דירות). סעיף ‎4א(א)(2)‎ מחייב הודעה בזמן סביר מגילוי ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה במסירה. מתעדים, מודיעים ומאפשרים תיקון בהתאם לדין, ובודקים בנפרד התיישנות ומועדי החוזה.

איך מגישים תלונה לממונה על חוק המכר?

נכנסים לשירות "הגשת תלונה על מוכר דירה” באתר משרד הבינוי והשיכון ומצרפים חוזה, תשלומים, בטוחות ותיאור ההפרה. הממונה עוסק באכיפת חוק הבטחת ההשקעות, למשל בגבייה ללא בטוחה. שומרים אישור ומספר פנייה ומעדכנים על הליך משפטי מקביל. אין להניח שהתלונה תפיק פיצוי אישי או תעצור התיישנות; מועדי המענה נבדקים מול השירות.

האם חוק המכר חל על דירה בפרויקט התחדשות עירונית?

ברכישת דירה חדשה מיזם, החוקים חלים בהתאם להגדרותיהם גם בפרויקט התחדשות עירונית . לגבי בעלי הדירות המקוריים, יש להבחין בין העברת זכויות תמורת דירה חדשה בהריסה ובנייה לבין חיזוק ותוספות לדירה קיימת. בודקים את מבנה העסקה, הבטחת דירת התמורה והערבויות החוזיות. ערבות בדק וערבות ביצוע אינן זהות לבטוחה לפי סעיף 2 לחוק הבטחת ההשקעות.

סיכום

לסיכום, חוק מכר (דירות) נועד לעיגון זכויות בעלי הקרקע, יחד עם הגנה נגד בנייה רשלנית\בניגוד לתכנית, או בחריגה מתקנות בנייה ובטיחות.

סעיפי החוק השונים מאפשרים לקונים לתבוע נזיקים מהקבלן- על מנת לספק סכום מספיק לתיקון, או לחלופין לקבל פיצוי כספי, במקרים של ליקוי בנייה או תקלות המתגלות בנכס רק בתקופת הבדק, לאחר מסירת המפתח.

חוק המכר כולל גם הבטחת השקעות לרוכשים, על פי אחת מ-5 דרכים שונות להתחייבות של הקבלן לבניית הנכס עד להשלמתו: ערבות בנקאית , שעבוד, הערת אזהרה , העברת בעלות בטפסים או פוליסת ביטוח.

חוק המכר מגדיר, בין היתר, את תקופות האחריות של הקבלן באשר לדירה חדשה, והבהרות בנוגע לתקפות החוק בפרויקטים של תמ"א 38 . לבסוף, החוק מתייחס גם לאיחור במסירת הדירה מצד הקבלן – והדרכים להתמודד עם המקרה.

מקורות

• חוק המכר (דירות), תשל״ג־1973 — מאגר החקיקה הלאומי; נוסח משולב נגיש.

• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה־1974 — מאגר החקיקה הלאומי; נוסח משולב נגיש.

• תיקון 5 לחוק המכר (דירות), התשע״א־2011, והוראת המעבר בסעיף ‎11(ג)‎; תיקון 9, התשפ״ב־2022 — הכנסת.

• תיקון 9 לחוק הבטחת ההשקעות, התשע״ז־2017.

• צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל״ד־1974.

• תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל״ה־1975, לרבות תיקון התשע״ט־2019; עמוד התקנות בבנק ישראל.

• תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ( ערבות בנקאית ), התשע״א־2010, לרבות תיקון התשפ״ג־2023.

• תקנות הוכחת השלמת בנייה ומסירת חזקה, התשפ״א־2021.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה