תמורות לא נמדדות רק במטרים: הכירו את התמורות החברתיות שחייבות להיכנס להסכם שלכם

מרבית בעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית מתעניינים בשלב החתימה על החוזה באותם הדברים: תוספת המטרים לדירה החדשה, הממ"ד, מרפסת השמש והחניה. כל אלו, כמובן, פרטים חשובים שיש לשאת ולתת עליהם על מנת לקבל את המקסימום האפשרי, אך בזאת לא מסתכמות התמורות המגיעות לדיירים.

"המטרים הנוספים, המרפסת והחניה – כמובן שהם חשובים. אלו התמורות החוזיות, זה הבסיס", אומר עו"ד אבי ענתבי , מייסד משרד עורכי הדין אבי ענתבי העוסק בייצוג בלעדי של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית . "אבל יש המון דברים נוספים שהדיירים כלל לא מודעים להם בשלב החוזי, ועלולים לעלות להם ביוקר בהמשך. כדי שזה לא יקרה, גם הדברים האלה חייבים להיכנס כסעיפים בהסכם".

קרן אחזקת הבית המשותף

מתוך היכרות רבת שנים עם כלל התרחישים האפשריים בפרויקטים של התחדשות עירונית , מציע עו"ד ענתבי מודל של תמורות הכולל לא רק את התמורות החוזיות אלא גם סט של תמורות חברתיות. הראשונה שבהן היא קרן אחזקת הבית המשותף, המגדירה את כל נושא תחזוקת הבניין מיום החתימה על ההסכם ועד להריסתו.

"עד שפרויקט יוצא לביצוע, יכולות לעבור מספר שנים טובות. מה קורה אם במהלכן מתפוצץ פתאום צינור או שהגג מתחיל לדלוף? הדיירים צריכים להוציא את הכסף מכיסם? זה לא עניין של מה בכך, בייחוד כשהבניין נמצא ממילא לקראת הריסה", אומר עו"ד ענתבי.

תרחיש נוסף ונפוץ מהרצוי, לצערנו, הוא הכרזה על הבניין כעל מבנה מסוכן במהלך שנות ה"המתנה" לביצוע. בדרך כלל, במקרה כזה, האחריות לחיזוק המבנה היא של בעלי הזכויות בבניין. אם לא יעשו זאת, ייתכן שיוטלו עליהם קנסות ואף יינקטו נגדם הליכים פליליים. מטרת הקרן לאחזקת הבית המשותף היא להגן על הדיירים ככל האפשר גם מפני תרחישים מסוג זה, בהתאם להיקף הפרויקט.

"חשוב לזכור שבשורה התחתונה – אנחנו רוצים שפרויקטים יצאו לדרך", מסביר עו"ד ענתבי. "אני לא יכול להעמיס על הקבלן את כל מה שאני רוצה אם הוא מפסיד בסוף. אבל אני יכול וצריך להתמקח אתו. יכול להיות פרויקט שבו הקרן תוגבל ל-50 אלף שקלים לבניין, שגם זה משמעותי מאוד עבור הדיירים, ויכול להיות פרויקט שבו אין הגבלה כזאת, כי שיעור הרווח מאוד גדול. אבל במקרה של מבנה מסוכן , זה כבר הרבה מעבר למים דולפים או קיר מתקלף, זו עוגמת נפש רצינית לדיירים. אז במשא ומתן עם היזם, אני יכול להסכים להגבלה מסוימת בסכומי התיקון, בתנאי שאם הבניין מוגדר פתאום כמבנה מסוכן – זה באחריות היזם, בלי שום קשר לעלות".

קרן לתשלום דמי הוועד

תרחיש שחוזר על עצמו בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית וכמעט שלא נלקח בחשבון על ידי הדיירים הוא נושא דמי הוועד. ניקח לדוגמה משפחה שמתגוררת בבניין רכבת ישן, שאין בו אינטרקום, מעלית או גינה שדורשת תחזוקה. דמי הוועד שהם משלמים יכללו, במקרה הטוב, את ניקיון חדר המדרגות ויסתכמו, ככל הנראה, בעשרות בודדות של שקלים.

בתום הפרויקט, תחזור המשפחה לבניין חדש, שהתחזוקה השוטפת שלו כוללת הרבה יותר מערכות ופרטים ודורשת הרבה יותר ניהול. בהתאם, גם דמי הוועד החודשיים יעלו למאות שקלים בחודש, סכומים שלא תמיד המשפחות הללו יוכלו לשלם. באמצעות הקרן לתשלום דמי הוועד, ההפרש בין דמי הוועד הבסיסיים ששילמו בבניין הישן לדמי הוועד הנדרשים בבניין החדש, יושלם על ידי היזם.

"זו תמורה מאוד חשובה כי היא גורמת לאנשים להישאר במתחם ואני רוצה שהאנשים שלי יישארו ולא ייפלטו החוצה", אומר עו"ד ענתבי. "המטרה של ההתחדשות העירונית היא לשפר את איכות החיים של התושבים ולחזק את השכונות, אנחנו לא רוצים לראות מצב שבו אוכלוסייה חזקה נכנסת למתחם והאוכלוסייה הנוכחית מצטמצמת כי הם לא יכולים לעמוד בעלויות השוטפות של מגורים בבניין כזה. הקרן הזאת נמצאת כרגע ברמה החוזית אבל הרשויות כבר מדברות על להטמיע אותה כסעיף מנדטורי בהסכם".

מנגנון לקביעת דמי השכירות

היציאה לשכירות גם היא אחד השלבים הדרמטיים של התהליך. רגע לפני הריסת הבניין, על הדיירים הוותיקים לפנות את דירותיהם ולעבור לדירות שכורות עד תום הבנייה, ורובם מעדיפים להישאר בשכונה שאליה הם רגילים ושבה נמצאים מוסדות החינוך של הילדים. בבת אחת, עשרות משפחות יוצאות לשכירות באותה השכונה, צעד שכמובן מקפיץ את מחירי השכירות.

"צריך להכניס להסכם מנגנון שמחשב את דמי השכירות בהתאם לעליית המחירים הצפויה. מה שקורה בדרך כלל זה ששמאי קובע את ערך הדירות, ובהתאם לכך נקבעים דמי השכירות להם זכאי כל דייר. אבל בפועל, דמי השכירות שאותו דייר יצטרך לשלם על דירה זהה, יהיו גבוהים ב-15-20%. הוא לא צריך לשלם את הפער הזה מכיסו. בנוסף, צריך להכניס להסכם סעיף שמבטיח עדכון של דמי השכירות אחת לשנה לפחות, כיוון שהמחירים בשוק השכירות בארץ עולים בצורה לא הגיונית, במיוחד בתל אביב", אומר עו"ד ענתבי.

לא משאירים אבן לא הפוכה

את הצורך בהכנסת התמורות החברתיות להסכם ואת ההשלכות של היעדרן ממנו, פוגש עו"ד ענתבי מדי יום. בנוסף לדיירים אותם הוא מייצג, משמש עו"ד ענתבי כיועץ משפטי של האגודה לתרבות הדיור ופוגש מגוון סיטואציות מורכבות בבניינים משותפים הכוללות, בין היתר, גם בעיות שעולות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית . על ניהול הבית המשותף בכלל ובמהלך פרויקט תמ"א 38 בפרט, כתב עו"ד ענתבי את הספר "שכנים", והוא מרצה על הנושא בכל רחבי הארץ.

לדבריו, הדבר שמאפשר לעורך הדין לזהות תמורות חברתיות הכרחיות, הוא המעורבות שלו בפרטים הקטנים ביותר. "עכשיו, למשל, ישבנו בישיבה והתווכחנו על המיקום של פח האשפה ושל חבלי התלייה. אנחנו מעורבים בפרטים כמו כיוון פתיחת הדלת בקומה, מספר המעליות, סוג התריסים בסלון, דברים שכעורך דין שלמד משפטים בכלל לא חשבתי שאטפל בהם. אבל זה מה שצריך לעשות. אנחנו מתעסקים באנשים, לא באבנים, ובסופו של דבר, אנחנו מובילים את הפרויקט, ככה אנחנו רואים את זה. אנחנו לוקחים את הדייר מהרגע הראשון ועד שהוא מקבל מפתח ונכנס לדירה, ואנחנו נילחם על כל מה שנוכל. לא תמיד זה יצליח כמו שרצינו, אבל אנחנו נדע שלא השארנו אבן לא הפוכה".

הדרך לשם מתחילה כבר בשלב המכרז, בו בוחן עו"ד ענתבי את נכונותו של היזם לסעיפי התמורות החברתיות. לדבריו, יש הרבה יזמים שכבר מבינים את חשיבות העשייה החברתית למען הדיירים, אך יש עוד דברים רבים שניתן לעשות בנושא. אחד מהם הוא הטמעת תמורה חברתית נוספת – קרן רווחה לטובת הדיירים.

"פרויקטים של התחדשות עירונית מקבצים באותו מתחם אוכלוסייה חלשה יותר עם אוכלוסייה חזקה יותר, ופעמים רבות הדיירים הוותיקים חוזרים למתחם החדש ולא מרגישים שייכים. אני, כאמור, רוצה להשאיר אותם במתחמים ולצמצם את הפערים ולכן, המטרה היא לחזק את הדור הבא, את הילדים שלהם. כמו שהעירייה דורשת מהיזם לבצע מטלות ציבוריות, אני רוצה לייצר קרן רווחה לטובת ילדי הדיירים, שבאמצעותה היזם יממן תוכניות של חוגי העשרה, שיעורים פרטיים או עזרה בהכנת שיעורי הבית. לשם אנחנו מכוונים ואני מנסה להכניס את זה לתודעה של היזמים. זה לא קיים עדיין וזה לא יקרה בכל פרויקט, אבל יזם שייקח את זה על עצמו – הדיירים ילכו אתו גם אם יתהפך העולם. וזה הסיפור של התמורות החברתיות. לא בהכרח רואים אותן מיד, אבל הן מוסיפות המון ערך לדיירים ולא פחות ערך ליזם".

לפרטים נוספים>>