עיריית בת ים "פתחה" שומה מוסכמת לאחר 12 שנים בעקבות מחלוקת עם היזם: "חשש להתנהלות כוחנית ופסולה"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, קבעה לאחרונה כי הוועדה המקומית בת ים לא הייתה מוסמכת להוציא שומת היטל השבחה מתוקנת בשנת 2020 לקבוצת אהרוני, זאת כ-12 שנה לאחר שנחתמה שומה מוסכמת בין הצדדים, ואף לאחר ששולם הסכום המלא בשנת 2016. ועדת הערר ביקרה את הועדה המקומית בת ים וקבעה כי "תיקון שומת השבחה לעת כזו, עשויה להעלות חשש שמא התנהלות הוועדה המקומית, עשויה לשמש חלילה כאמצעי לחץ פסול על בעלי המקרקעין".

לקריאת החלטת ועדת הערר

מדובר בפרשה שהתנהלה סביב מקרקעין ברחוב ניסנבוים 37 בבת ים, לגביו חלה תכנית בי/490 לפיתוח מתחם הכולל שני מגדלים מעל קומות מסחר. העוררת, קבוצת אהרוני בע"מ, חתמה עוד בשנת 2008 על שומה מוסכמת מול הוועדה המקומית, לפיה תשלם היטל השבחה בסך של כ-14.8 מיליון שקלים. שומה זו גובשה על בסיס טיוטת תוכנית, עוד לפני שזו אושרה סופית. על אף שהחוק השתנה בינתיים (תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה שבין היתר אסר על עריכה של שומות מוסכמות), העירייה בחרה שלא לפעול לפי השינוי – והצדדים פעלו לאורך השנים לפי ההסכמה שנחתמה.

בשנת 2016 שולמה מלוא ההשבחה, ולאחר מכן אף התקיים הליך בוררות בנוגע לריבית. למרות זאת, בשנת 2020, הפתיעה הוועדה המקומית כששלחה אל העוררת שומה חדשה, בטענה כי לא נלקחו בחשבון זכויות נוספות שאושרו בתוכנית, וכי מדובר בטעות שיש לתקנה. כנגד השומה המתוקנת הוגש ערר זה במסגרתו טענו העוררים באמצעות עורכי הדין נועם קולודני, עמוס אילן ודנה שורץ אשתר כי הוועדה המקומית אינה מוסמכת להוציא את השומה. מנגד טענה הוועדה המקומית באמצעות באי כוחה עו"ד תמר איגרא ועו"ד נתנאל אסרף, כי במסגרת השומה המוסכמת לא נלקחו בחשבון כלל זכויות הבניה ועניינים נוספים, וכי בסמכותה לתקן את השומה גם בשלב זה.

השאלה שבמוקד דיון ועדת הערר היתה, האם נוכח השינויים שעברה התוכנית מאז חתימת השומה המוסכמת בשנת 2008, ועד להוצאת השומה המתוקנת בשנת 2020, היה בסמכותה של הוועדה המקומית לתקן את השומה, וכן האם חלפה התקופה שבה התאפשר תיקון זה?

בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי לוועדה המקומית בת ים היו מספר הזדמנויות לבקש לתקן את השומה. אולם הבקשה לתיקון הגיעה בסמיכות למחלוקת משפטית שהתגלעה בין הצדדים. "הכיצד ייתכן, כי במשך 12 שנים, במהלכן הופקו מספר היתרי בניה מכוחה של התוכנית, לא פנתה הוועדה המקומית לתיקון השומה. ורק שעה שנתגלעה ונתגלתה מחלוקת משפטית בין הצדדים, 'פותחת' הוועדה המקומית את השומה המוסכמת מחדש. התנהלות מעין זו עשויה להעלות חשש שמא התנהלות הוועדה המקומית, עשויה לשמש חלילה כאמצעי לחץ פסול על בעלי המקרקעין"

ועדת הערר כאמור דחתה את טענות הוועדה המקומית. "אין חולק כי הצדדים הסכימו כי עריכת השומה לא תדחה לעת מימוש הזכויות, אלא תבחן לעת אישור התוכנית", נכתב בהחלטה, "מועד זה הוא הרלבנטי לבחינת השומה ויש לדחות את הטענה לפיה מימוש הזכויות מאפשר את בחינת השומה המוסכמת מחדש". עוד קבעה הוועדה כי "דומה כי בשומה המוסכמת, אין כל קביעה או הסכמה לפיה ניתן יהיה 'לפתוח' את השומה מחדש, ככל והתוכנית תעודכן ותעניק זכויות רבות יותר... נוכח האמור עד כה, עולה כי השומה המוסכמת הייתה סופית ויש להתייחס אליה כשומת השבחה לכל דבר ועניין".

"התנהלות הוועדה המקומית לכל הפחות מעלה תמיהה"

מלבד ההיבטים המהותיים, דחתה ועדת הערר גם את ניסיונה של הוועדה המקומית להיתלות בזכות התיקון לפי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק. הסעיף מאפשר תיקון שומה רק מטעמים טכניים – כגון טעות בפרטי הנכס, בתוכניות או בנתונים הפיזיים – ולא בהיבטים שמאיים או מקצועיים. מעבר לכך, ועדת הערר אימצה את עקרונות הפסיקה בנוגע להתיישנות ושיהוי, תוך הסתמכות גם על הנחיות היועץ המשפטי לממשלה, שקובעות כי רשות ציבורית צריכה לפעול לגבייה בתוך פרק זמן סביר – רצוי שלא יעלה על שלוש שנים. "די בכך שהוועדה המקומית לא תיקנה את שומתה במשך 12 שנים, כדי להפעיל את מנגנוני ההתיישנות והשיהוי", נקבע בהחלטה.

בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי לוועדה המקומית בת ים היו מספר הזדמנויות קודמות, בשלבי הוצאת היתרי הבנייה, לבקש לתקן את השומה. אולם הבקשה הרשמית של הוועדה המקומית לתיקון השומה הגיעה בסמיכות למחלוקת משפטית שהתגלעה בין הצדדים לאור השאלה מי יישא בעלות המטלה הציבורית. תוכנית הבנייה חייבה הקמה של שטח ציבורי בהיקף של 800 מ"ר, אולם לא נחתם הסכם לבניית המטלה הציבורית עם היזם ולכן היא לא נבנתה בפועל. בעקבות כך תבעה הוועדה המקומית את קבוצת אהרוני לאכיפת בניית השטח הציבורי לבעלותה.

עיריית בת ים: "הטענה כאילו מדובר ב'אמצעי לחץ פסול' נדחית מכל וכל. הוועדה המקומית פעלה אך ורק משיקולים מקצועיים ומתוך מחויבות להגנה על האינטרס הציבורי, בהתאם לחובתה. בכוונת העירייה לערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, שכן לא יעלה על הדעת שהציבור יפסיד סכומי עתק והעירייה תוותר על זכויות בנייה ציבוריות בשטח של כ-800 מ"ר"

ועדת הערר מצאה לנכון להעיר לוועדה המקומית בנוגע להתנהלותה בפרשה וכך נכתב בהחלטה:  "אף כי איננו חוקרי כליות ולב, ניתן לתמוה שמא התנהלות הוועדה המקומית, לכל הפחות מעלה תמיהה. הכיצד ייתכן, כי במשך 12 שנים, במהלכן הופקו מספר היתרי בניה מכוחה של התוכנית, לא פנתה הוועדה המקומית לתיקון השומה. ורק שעה שנתגלעה ונתגלתה מחלוקת משפטית בין הצדדים, 'פותחת' הוועדה המקומית את השומה המוסכמת מחדש. התנהלות מעין זו, קרי – תיקון שומת השבחה לעת כזו, עשויה להעלות חשש שמא התנהלות הוועדה המקומית, עשויה לשמש חלילה כאמצעי לחץ פסול על בעלי המקרקעין. אם אכן אלו פני הדברים ואין אנו קובעים זאת, הרי שלמראית עין מדובר בהתנהלות כוחנית ופסולה, שאינה תואמת את חובת תום הלב המוגברת המוטלת על רשות מקומית".
"לא יעלה על הדעת שהציבור יפסיד סכומי עתק"

מעיריית בת-ים נמסר:  "מדובר בהחלטת ועדת ערר אשר עסקה בשומה תוספתית שהוגשה על ידי הוועדה המקומית בשנת 2020. חשוב להבהיר כי בניגוד לנטען, התיקון נעשה שש שנים בלבד לאחר השומה המקורית שנערכה ליזם בפרויקט מגדל 'אפ טאון', ולא 12 שנים כפי שצוין בהחלטה. לדעת הוועדה המקומית, היה מקום להוציא שומה מתוקנת בשל גילוי שינוי מהותי בתכנית שבגינה ניתן היתר, שינוי שלא שוקף בשומה המוסכמת המקורית, ושכתוצאה ממנו לא נגבה מלוא היטל ההשבחה המתחייב על פי דין.

"הטענה כאילו מדובר ב'אמצעי לחץ פסול' נדחית מכל וכל. הוועדה המקומית פעלה אך ורק משיקולים מקצועיים ומתוך מחויבות להגנה על האינטרס הציבורי, בהתאם לחובתה החוקית. למרות שהוועדה המקומית סברה כי מדובר בעניין מהותי המהווה 'עקבות מעשה מרמה' המחייב בירור וגבייה לצורך שמירה על קופת הציבור, ועדת הערר דחתה את עמדת העירייה.

"בכוונת העירייה לערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, שכן לא יעלה על הדעת שהציבור יפסיד סכומי עתק והעירייה תוותר על זכויות בנייה ציבוריות בשטח של כ-800 מ"ר, רק משום שהיזם לא שילם את מלוא היטל ההשבחה, ואף מתנגד למסור את השטח הציבורי המגיע לעיר כדין".

מקבוצת אהרוני נמסר: "החלטת ועדת הערר הינה עניינית ומקצועית ומדברת בעד עצמה, אנו מקווים כי העירייה תשכיל להימנע מהליכים נוספים ומיותרים על חשבון הקופה הציבורית".