דוח רשות ניירות ערך חושף: כך מנפחות חברות ציבוריות את שווי הקרקעות שבבעלותן

חלק מחברות הנדל"ן הציבוריות ניפחו את שווי הקרקע שבבעלותן - כך עולה מדוח שפרסמה היום (ד') הרשות לניירות ערך על הערכות שווי נדל"ן והערכות שווי פעילות של חברות. ממצאי הדוח התבססו על בדיקות שערכה בשנה האחרונה הרשות לדיווחים והערכות שווי של חברות ציבורית. הבדיקות העלו כי בחלק מהערכות השווי נעשה שימוש בהנחות בלתי מבוססות, נתונים חלקיים או הנחות אופטימיות יתר על המידה שאינן סבירות.

בתגובה לפניית " מרכז הנדל"ן ", סרבו ברשות ניירות ערך להתייחס לחברות ספציפיות ואף לא ציינו את גובה הפערים שבהם מדובר, וציינו שמטרת הדוח היא להכווין את השוק ולהצביע על טעויות נפוצות. עם זאת דוגמה להתנהלות מסוג זה מספק מקרה מפברואר האחרון שפורסם בתקשורת, במסגרתו התערבה הרשות בהליך גיוס אג"ח של מ. ו. השקעות שבבעלות משפחת וינברג, אשר התבסס על קרקע בראשון לציון שהוערכה על ידי החברה בכ-250 מלש"ח. בעקבות התערבות הרשות, הופחת שוויה בכ-24% ל-190 מלש"ח.

לדוח המלא שפרסמה הרשות לניירות ערך 

בדיקת הערכות שווי ושמאויות מבוצעת על ידי סגל הרשות באופן תדיר וכחלק מעבודת הפיקוח השוטף על נאותות הגילוי והדיווח בתשקיפים ובדיווחי החברות. במרבית המקרים שבהם נמצאו כשלים בהערכות השווי, נדרשו התאגידים המדווחים לתוספת גילוי בהערכות השווי ובחלק מהמקרים אף נדרשו החברות לעדכן את ההנחות שעמדו בבסיס הערכת השווי באופן שהביא להפחתות מהותיות של שווי הנכסים.

בין הליקויים: הנחות לא סבירות על שינוי ייעוד קרקע 

אחד הליקויים המשמעותיים שנמצאו במסגרת הדוח, הוא קביעת שווי קרקע למגורים על בסיס נתונים בלתי ניתנים להשוואה. כך, בכמה הערכות שווי נמצא כי חברות הסתמכו על נתוני עסקאות מדווחות לרשות המיסים מבלי לבצע התאמות למאפייני העסקאות. כך לדוגמה, חברה העריכה את שווי הדירות העתידיות תוך שימוש במחיר למ"ר הכולל מע"מ, מבלי שבוצע ניתוח של עסקאות ההשוואה מבחינת מאפייני הדירות (גודל הדירה, קומה וכו'). המשמעות הייתה שרכיב המע"מ הובא בחשבון במסגרת השווי ההוגן שהוצג על ידי החברה, בעוד שבהתאם לכללי החשבונאות נדרש היה להציג את שווי הנכס ללא מרכיב המע"מ.

עוד מציינים ברשות ניירות ערך כי קיים הבדל בין שטח "ברוטו" של דירה (הכולל העמסה של שטחים ציבוריים קומתיים) לבין שטח הדירה נטו. החברה לא בחנה האם נתונים המוצגים באתר רשות המיסים מתייחס לשטח "ברוטו" או שטח "נטו" (שטח "פלדלת") והניחה ללא בדיקה כי מדובר בשטח "ברוטו", דבר שהתברר כשגוי. הטעות גרמה לניפוח שווי הדירות המתוכננות שבהן נעשה שימוש בשטח "ברוטו".

ליקוי נפוץ נוסף, לטענת רשות ניירות ערך, הוא הנחת הנחות בלתי סבירות בנוגע לשינויי ייעוד של קרקע: "נמצא כי חברה העריכה קרקע חקלאית תחת ההנחה שתוך שלוש שנים ישונה ייעוד הקרקע ותאושר תב"ע שתאפשר בנייה של אלפי יחידות דיור למגורים –  הנחה שאינה מתאימה לזמני הטיפול הרגילים במוסדות התכנון", נכתב. "בנוסף, השימוש בשיעור היוון נמוך (6%) לא שיקף את הסיכון הקיים בתהליך זה ואת העובדה שקיימת אפשרות שכמות יחידות הדיור המבוקשת לא תאושר במלואה".

"כתוצאה מהערת הסגל הופחת השווי ב-70%"

ליקוי נוסף הוא טעויות מהותיות בחישוב עלויות פרויקטים בביצוע. "נמצאו מקרים שבהם חברות העריכו עלויות בנייה ומימון נמוכות משמעותית מהמקובל בענף, מבלי שההנחות נסמכו על נתוני שוק התומכים בהנחת החברה או על הסכמים עם קבלנים ". לדוגמה, בהערכת שווי של פרויקט להשכרה ארוכת טווח, "נמצא כי החברה הניחה עלויות מימון על בסיס יחס הון עצמי לחוב גבוה משמעותית מהמקובל, ללא ביסוס מספק לכך ובאופן מנוגד לשיעורי השקעת הון עצמי מקובלים בפרויקטים דומים, מה שיצר הפחתה משמעותית בהוצאות המימון הצפויות ולהגדלת שווי הנכס".

עוד ליקוי הוא הערכת שווי שהוגשה לצורך עסקת הכנסת פעילות והתבססה על הנחות אופטימיות ללא ביסוס מספק: סגל רשות ניירות ערך בחן הערכת שווי של חברה העוסקת בתחום הפיננסים, ומצא כי זו התבססה על הנחות בלתי סבירות שאינן מבוססות, "ובהן תחזית לצמיחה חדה של 50%-60% בהכנסות הצפויות ממכירה של אחד ממוצרי ההשקעות של החברה – בניגוד לנתוני עבר וללא גידול תואם בעלויות; תחזית לעלייה בהכנסות מניהול השקעות – בניגוד למגמת ירידה עקבית לאורך השנים האחרונות; ואי הכללת עלויות הפצה חיוניות. עוד נמצא כי תחזית אי תשלום מס עקב קיזוז הפסדים אינה מדויקת, מאחר שחלק ניכר מההפסדים כלל לא ניתן לקיזוז. כתוצאה מהערות הסגל הופחת השווי בכ-70%".