בשורה לעשרות אלפי בעלי עסקים: התקנות לשינוי ייעוד מהיר במקרקעין נכנסות היום לתוקף

החל מהיום (ה') יוכלו בעלי עסקים לשנות ייעוד שימוש מקרקעין בהיתר הבנייה, ללא צורך בהליך בקשה להיתר לייעוד שימוש חורג . זאת בעקבות כניסתן היום לתוקף של תקנות התכנון והבנייה , שנועדו לפשט את ההליך הבירוקרטי המורכב שבעלי עסקים רבים נדרשו לעבור עד כה. התקנות החדשות יאפשרו קבלת אישור לשינוי ייעוד השימוש בהיתר הבנייה – ובלבד שהשימוש המבוקש תואם את תוכנית בניין העיר (תב"ע). זאת מבלי להידרש להליך ארוך, יקר ומסורבל שעלותו עשויה להגיע עד למאות אלפי שקלים לבעלי עסקים.

עד כה, כדי לאשר שינוי ייעוד, היו נדרשים לבעל העסק הגשת בקשה לתיק מידע, היתר לשימוש חורג, פרסום לנכסים גובלים, שמיעת התנגדויות והתדיינות ממושכת. כל אלה היו כרוכים בשכירת אנשי מקצוע רבים דוגמת אדריכלים או עורכי דין, מה שלעתים איין את הכדאיות הכלכלית לפתיחת העסק.

הבסיס לתקנות החדשות הונח כבר בשנת 2017, עם תיקון 110 לחוק התכנון והבנייה –  תיקון שאפשר מתן אישור לשינוי שימוש לצורכי עסק ללא צורך בהיתר שימוש  חורג. התיקון נכלל בחוק ההסדרים לשנים 208-1017 תחת שר האוצר כחלון, אך נותר "על הנייר" במשך שמונה שנים  בשל היעדר תקנות, הנדרשות לפי החוק. רק לאחר עתירה שהגישה להב – לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראל ובעקבות החלטת בג"ץ לאחרונה  – חתם שר הפנים משה ארבל  בפברואר השנה על התקנות המסדירות את ההליך, וכעת הן צפויות להיכנס לתוקף, זאת כאמור לאחר שהכנסת אישרה את התקנות.

חובת תגובה של מהנדס העיר בתוך 15 יום

על פי התיקון שנכנס כעת לתוקף, הבקשה לשינוי השימוש תועבר באופן דיגיטלי למהנדס העיר או לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ועל הגורם המאשר להגיב לבקשה תוך 15 יום מהמצאת כלל המסמכים ולא - תראה אותו רשות הרישוי הארצית את הגורם המאשר כמי שאינו מתנגד לבקשה. זאת בכפוף להסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין.

עו"ד רן דרוק: "הפרסום להתנגדויות היה גם לשכנים גובלים. ואז כל מיני בעלי עסקים סמוכים צמודים וכאלה שאולי בתחרות איתך יכולים להגיש התנגדויות וזה יכול לקחת הרבה זמן, כי זה נכנס לדיון לוועדה המקומית, שיש לה שיקול דעת מאוד רחב. עם התנגדויות וערר זה יכול לקחת גם קרוב לשנה, ואז  צריך לחזור שוב לוועדה כדי לקבל את ההיתר, ואז זה עוד חצי שנה. בקיצור, היית יכול להיות בהליך שנה וחצי-שנתיים. עכשיו ההליך מקוצר, 30 יום מקליטת הבקשה"

לגבי בקשת שינוי שימוש בקרקעות מדינה על רמ"י להגיב תוך 10 ימים מעת קבלת הבקשה ולכלול את הדרישה למסמכי. אם רמ"י לא תגיב תוך 45 יום מהמצאת המסמכים יראו בכך את אישורה. כניסת התיקון לגבי רמ"י לתוקף יחל רק בינואר 2026.

עוד מוגדרים לוחות זמנים לבדיקת הבקשה: 10 ימים מהגשת הבקשה שבהם המהנדס יאמר מה התנאים ו-30 יום מקליטת הבקשה לבדיקה אם היא עומדת בתנאים. בתוך 30 הימים על הגורם המאשר להחליט אם לאשר או לדחות את הבקשה, רק במקרה שאינה עומדת בתנאים או אם אחד מבעלי הזכויות בקרקע הביע התנגד. התקנות חלות על כלל סוגי העסקים, כולל שימושים ציבוריים, ולא רק על עסקים הטעונים רישיון עסק לפי חוק רישוי עסקים.

התקנות מתייחסות גם לעסקים שאינם טעוני רישוי. זאת מאחר שלעתים גם עסקים שלא טעוני רישוי נדרשים לאישורים אחרים ומצב שבו הם מצויים בשימוש חורג עלול למנוע זאת מהם.

"הוצאות שעשויות להגיע למאות אלפי ש"ח"

עו"ד רן דרוק ממחלקת תכנון ובנייה, תשתיות וסביבה במשרד ארנון, תדמור-לוי, מבהיר: "המטרה הייתה להקל בהליכי הרגולציה של העסקים לקבל רישיון עסק, זאת מאחר שנושא חריגות הבנייה מעכב את מרבית העסקים בארץ. עד היום המצב היה שאם יש למשל מבנה שמיועד בהיתר הבנייה למכולת ואתה רוצה להפוך אותו למסעדה, התוכנית מאפשרת מסעדה אבל ההיתר לא מאפשר את זה, ולכן אתה צריך לנקוט הליך שימוש חורג להיתר, ואז זה אומר שאתה צריך להגיש בקשה לתיק מידע ולחכות  שלושה חודשים, אחרי זה להגיש בקשה להיתר ולפרסם להתנגדויות.

"הפרסום להתנגדויות היה גם לשכנים גובלים. ואז כל מיני בעלי עסקים סמוכים צמודים וכאלה שאולי בתחרות איתך יכולים להגיש התנגדויות וזה יכול לקחת הרבה זמן, כי זה נכנס לדיון לוועדה המקומית, שיש לה שיקול דעת מאוד רחב. עם ההתנגדויות וערר זה יכול לקחת גם קרוב לשנה, ואז  צריך לחזור שוב לוועדה כדי לקבל את ההיתר, ואז זה עוד חצי שנה. בקיצור, היית יכול להיות בהליך שנה וחצי-שנתיים. עכשיו ההליך מקוצר, 30 יום מקליטת הבקשה. בכל מקרה אתה תצטרך לפנות לקבל את ההסכמה של בעל הזכות בקרקע או במגרש, אבל כבר לא צריך לפנות לשכנים".

מלבד מימד הזמן, עד היום נדרש מי שנכנס להליך ללא מעט הוצאות. לדברי דרוק, "עם תשלום לאדריכלים, עורך דין להתנגדויות, שמאים ומודדים זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואולי גם למאות אלפי שקלים. ועכשיו יש רק טופס שצריך למלא אותו ולצרף אסמכתאות. אתה כן תצטרך לפנות לאדריכל או הנדסאי שמתעסק ברישוי. אבל התהליך יהיה הרבה יותר קצר. עניין נוסף הוא היטל ההשבחה. לפי החוק מ-2017 לא אמורה להיות גבייה של היטל השבחה , אבל החוק לא מנוסח בצורה מספיק חדה וברורה.

"הבשורה הנוספת בתקנות, זה שהיא מתייחסת לכל סוגי עסקים, לאו דווקא לעסקים טעוני רישוי מכוח חוק רישוי עסקים. התקנות מתייחסות לעסקים במובן הכי רחב שיש. ולכן באמת יש לזה השפעה ניכרת על על כמעט כל סוגי העסקים במדינה. וההבדל הוא בעצם רק בפרוצדורה של ההגשה".