בנק ישראל: האשראי לענף הבינוי מזנק - 400 מיליארד שקל ב-2024

במהלך שנת 2024 צמח תיק האשראי של מערכת הבנקאות ב-8.8% - שיעור גבוה בהשוואה לשנת 2023 אך נמוך יותר בהשוואה לשנים קודמות. עיקר הצמיחה בתיק האשראי נצפה במחצית השנייה של השנה ומקורו באשראי העסקי, ובפרט באשראי לבינוי, נדל"ן ושירותים פיננסיים. כך עולה מסקירת המערכת הבנקאית של הפיקוח על הבנקים ל-2024 שפורסמה הבוקר (יום ב').

באשראי למשקי הבית (אשראי צרכני ואשראי לדיור) נבלמה ההאטה שנצפתה ב-2023. עוד עולה מהנתונים כי בשנת 2024 הואץ הגידול בחוב של המגזר העסקי הלא-פיננסי (שמהווה את עיקר החוב של המשק) למערכת הפיננסית בהשוואה לשנת 2023 (קצב גידול של 7% ו-5%, בהתאמה) והוא עומד על סך של 1.4 טריליון שקל. למרות זאת, קצב הצמיחה בשנת 2024 נמוך ביחס לשנים 2022-2021 שבהן נרשמו רמות שיא. את העלייה בסך החוב בשנת 2024 הובילו חברות מענפי הבינוי והנדל"ן.

עוד עולה מהנתונים כי הבנקים אף צופים ברביע הבא המשך גידול בביקוש לאשראי לבינוי והאטה באשראי ליתר פעילות הנדל"ן. יתרת סיכון האשראי הכולל  (כולל המאזני והלא המאזני) בתחום הבינוי והנדל"ן עמדה על 544.26 מיליארד שקל ב-2024 לעומת  458.19 מיליארד שקל ב-2023, מתוך זה פעילות בינוי 400.14 מיליארד שקל ב-2024 לעומת 354.07 מיליארד שקל ב-2023, ובשאר פעילות הנדל"ן 144.11 מיליארד שקל ב-2024 לעומת 131.12 מיליארד שקל ב-2023. 

בפרק הנדל"ן מוסבר כי כ-40% אחוזים מהאשראי העסקי ניתן לענף הבינוי והנדל"ן (כ-20-אחוזים מסך האשראי עבור פעילות בישראל), כאשר ענף הבינוי מהווה כ-63 אחוזים ממנו, והיתר הוא אשראי למימון פעילות אחרות בנדל"ן. 

לאור עלייה בסיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן, בין היתר נוכח התגברות מבצעי מימון שהציעו היזמים, בחודש אפריל 2025 פרסם הפיקוח על הבנקים הוראות שעה שמטרתה לאזן בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה. כך  יתרת האשראי המאזנית בענף הבינוי והנדל"ן צמחה בשנת 2024 בשיעור של 8.7 אחוזים לכ-322.3 מיליארד שקל, שיעור נמוך בהשוואה לשנים קודמות.

שיעור הצמיחה הממוצע ב-5 השנים האחרונות הוא כ-10 אחוזים, כאשר כשליש מהאשראי בענף הבינוי הועמד במהלך שנת 2024. גם באשראי לנדל"ן נצפתה האטה בקצב גידול האשראי, אך פחות מאשר באשראי לבינוי (צמיחה של תשעה אחוזים, כאשר הצמיחה הממוצעת בחמש השנים האחרונות היא כ-12 אחוזים) לאור עלייה בסיכון.

שיעור הפרויקטים בסיכון בנדל"ן מניב במגמת ירידה

האשראי בענף בינוי ונדל"ן מיועד למימון בשלבים שונים במשך חיי הפרויקט: מימון קרקעות, מימון פרויקטים בבנייה, נדל"ן מניב (שבנייתו הושלמה) ואחר, שבחלקו מיועד גם למימון תשתיות. בכל  אחת מפעילויות אלו מועמד אשראי הן לפרויקטים למגורים והן עבור פרויקטים המיועדים למשרדים ולמסחר - כ-54 אחוזים מהאשראי בענף זה מיועד לפרויקטים למגורים, כ-35% בעבור פרויקטים למשרדים ומסחר והיתר מיועד למטרות אחרות (מרבית האשראי למימון בשלב הקרקע או הבנייה הוא ברובו בעבור פרויקטים למגורים, ואילו מרבית האשראי למימון נדל"ן מניב הוא בעבור פרויקטים למשרדים ומסחר). הן האשראי בעבור פרויקטים למגורים והן האשראי בעבור פרויקטים למשרדים ומסחר צמחו בשיעורים דומים, 11 אחוזים ו-12 אחוזים, בהתאמה.

מניתוח מדדי איכות האשראי לפרויקטים למגורים עולה תמונה מעורבת: בעוד שיעור האשראי בשיעורי מימון גבוהים ירד מעט, חלה עלייה בשיעור הפרויקטים שבהם ישנו פער בין התקדמות הבנייה ובין המכירות. במהלך השנה חלה ירידה קלה בשיעור האשראי שניתן למימון פרויקטים למגורים בשלב הקרקע בשיעורי מימון גבוהים, אך אף על פי כן, עיקר האשראי לפרויקטים למגורים בשלב הקרקע ניתן בשיעורי מימון גבוהים - 75 אחוזים ומעלה, נוסף על כך, לנוכח סביבת הריבית ותנאי המקרו, החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 חלה האטה בפעילות בשוק הדירות, והאטה זו באה לידי ביטוי גם בעלייה בשיעור הפרויקטים שבהם ישנו פער בין התקדמות הבנייה ובין המכירות.

יתרת האשראי למשרדים ומסחר מהווה כ-35 אחוזים מהאשראי לפעילות נדל"ן ובינוי בישראל. בשנת 2024 צמחה יתרת האשראי בעבור משרדים ומסחר בכ-12 אחוזים, כאשר הנדל"ן המניב (שבנייתו הושלמה), המהווה כ-68% אחוזים מסגמנט זה, צמח ב-7 אחוזים בלבד. בשנת 2024 בלטה הצמיחה של האשראי למשרדים ומסחר בשלב תהליכי הבנייה, ובו צמחה יתרת האשראי בכ-45 אחוזים בשנת 2024 ועמדה על 15.4 מיליארד ש"ח.

שיעור התפוסה של משרדים ושטחי מסחר שבנייתם הושלמה משמש כמדד-סיכון שעשוי להעיד על איתנות הפרויקט. ככל ששיעור התפוסה נמוך יותר, ייתכן כי רווחיות הפרויקט נמוכה ואף שלילית ובהתאמה סיכון-האשראי של פרויקט זה עולה. שיעור האשראי שניתן לפרויקטים למשרדים ומסחר שבנייתם הושלמה ושיעור התפוסה בהם מתחת ל-75 אחוזים הוא נמוך וגם נמצא במגמת ירידה (כ-10 אחוזים בשנת 2022, כ-7% בשנת 2023 וכ-6 אחוזים בשנת 2024).