עם סיום המלחמה: שלושת אתגרי העל שמחכים לממשלה בתחום הדיור

המונח הכה ישראלי "אחרי החגים", שמסמל חזרה מבורכת לשגרת העשייה, מקבל באוקטובר 2025 משמעות שונה. לא רק שהשנה הסתדרו החגים באופן שיצר שלושה וחצי שבועות כמעט ללא ימי עבודה כלל, אלא שהשבוע האחרון כלל גם את המגה-אירוע המדיני של סיום המלחמה בין ישראל לחמאס, לאחר קצת יותר משנתיים עקובות מדם. ככל שתוכניתו של הנשיא טראמפ אכן תתממש, הרי שבשבועות הקרובים נחזור כולנו לא רק לשגרת העבודה, כמו בסופה של כל תקופת חגים, אלא גם למשק המסתגל בהדרגתיות לשגרה של ימי שלום.

חזרה שכזו היא כמובן משמחת עבור חלקים גדולים בציבור ומשמעויותיה הכלכליות צפויות להיות חיוביות בעיקר. אך בתחום הדיור, לגביו מגלה הממשלה הנוכחית עניין מוגבל ורמת ביצוע בינונית (אם להיות מנומס) – עלולה החזרה לשגרה ליצור דווקא אתגרים מיוחדים, שאם לא יטופלו בזמן יתפוצצו בסופו של דבר בפרצופו של הציבור הישראלי.

בזמן שהביקוש צפוי לזנק - מתפתח משבר היצע

המחצית הראשונה של 2025 אופיינה בהיקפים נמוכים במיוחד של ביקוש. היקפי העסקאות לרכישת דירות מגורים, מצויים כמעט באופן קבוע בשיעורים של כ-30%-40% מתחת לרמתם ב-2024, שגם היא לא היתה איזה גליק. הסיבות לכך ברורות: ריבית גבוהה, מאות אלפי מגוייסי מילואים ומצב רוח לאומי ירוד שאפיינו עד כה את 25', כל אלה מדכאי ביקוש ברורים.

הביקוש הנמוך הביא לכך שהיצע הדירות הלא מכורות נמצא כיום בשיא, עם קרוב ל-80 אלף דירות לא מכורות. אלא שלצד הביקוש הנמוך, אופיינה עד כה 2025 במגמה מדאיגה נוספת – היקפי המכרזים לשיווק קרקעות פנויות מצויים גם הם בשפל היסטורי. יחסי עבודה עכורים בין משרד האוצר מצד אחד ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון מצד שני, הביאו לכך שב-7 החודשים הראשונים של השנה כמעט שלא פורסמו מכרזי קרקע למגורים כלל בשל חילוקי הדעות סביב תוכנית "דירה בהנחה", ושאר כיפופי ידיים בין משרדי הממשלה השונים.

לא רק זאת, אלא שגם הסכמי גג ש"נחתמו" ברוב טקס והדר, והיו אמורים לספק לשוק הדיור עשרות אלפי דירות בשנים הקרובות, לא נכנסו בפועל לתוקף בשל חיכוכים והיעדר הסכמות. לאחרונה נחשף כי סכום של 1.3 מיליארד שקלים שאושר לצורך עבודות פיתוח למיזמי דיור גם הוא לא הועבר ליעדו עד לרגע זה.

המשמעות המצטברת של כל אלה היא שבשנים הקרובות צפוי עלול שוק הדיור לסבול ממחסור משמעותי בתחום ההיצע. מדובר בכשלים שהשפעתם אינם מורגשת מיד, כי אם בתוך שנתיים-שלוש ולעתים אף למעלה מכך. כפי שרמת ההיצע הגבוהה שאנו רואים כיום בשוק הדיור היא תוצאה של עבודת ממשלות קודמות, ששיווקו קרקע בהיקפים גבוהים, חתמו על הסכמי גג ופתרו חסמים, כך גם השפעתה של שרשרת הכשלים הנוכחית עשויה להתגלות בהמשך.

הבעיה היא שבינתיים – צד הביקוש לא מחכה לאף אחד. סיומה של המלחמה עשוי בסבירות גבוהה להוביל לירידת ריבית ולחידוש הביקושים. כרגע נראה כי קיים היצע רב על מנת לספוג את הביקוש הגבוה - בעיקר באזורי הביקוש. אך אם זרועות הביצוע של הממשלה לא יתאפסו על עצמן בקרוב, ייתכן שבעוד זמן לא רב נחזור למציאות של עליות מחירים.

בפריפריה אין כל חדש

האתגר השני שמחכה לממשלה, מחכה לה למעשה כבר לא מעט זמן, שנים רבות לפני ה-7.10.23. ולמרות שהמלחמה לא יצרה אותו, היא בהחלט הדגישה את חשיבותו. הכוונה היא כמובן לאתגר ההתחדשות העירונית ומיגון יישובי הפריפריה.

בשנים האחרונות הלכה וגדלה רשימת הערים שבהן כבר מבוצעים פרויקטים של התחדשות עירונית , וזו כוללת כיום את חדרה בית שמש, רמלה, טירת כרמל וקריית מלאכי. ועדיין באזורי הפריפריה הרחוקה, לאורך השבר הסורי-אפריקאי ולאורך קווי העימות בגבולות לבנון ורצועת עזה, המספרים אפסיים.

הפתרון הנדרש לקידומם של פרוייקטים באזורים אלה ידוע ומוכר לכולם – סבסוד כספי, המוערך במיליארדי שקלים. ההוצאות הכבדות והתקציבים הרבים שהופנו למימון המלחמה הפחיתו משמעותית את הסיכוי שהיקף תקציבים שכזה יופנה לנושא. על אף שההשלכות הכלכליות של המלחמה ימשיכו ללוות אותנו עוד שנים ארוכות, יש לקוות שסיומה יאפשר להנות סוף כל סוף תקציבים משמעותיים יותר לנושא.

בשולי הדברים אך לא בשולי חשיבותם – גם לעובדה שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית סוגרת בימים אלה חצי שנה ללא מנהל קבוע יש חלק משמעותי בכך שסבסוד פרויקטים בפריפריה אינו מתקדם. מנהל הרשות הוא זה שמטבע הדברים "מושך בדש מעילם" של הגורמים השונים על מנת לוודא שהדברים יתבצעו. המכרז לתפקיד פורסם בסוף חודש אוגוסט, ויש לקוות כי מנהל קבוע לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ימונה לתפקיד בשבועות הקרובים.

מסלול ההתחדשות הייחודי יקודם?

ברצף האירועים המטורף שבו אנו חיים, קצת קשה לזכור שרק לפני חודשיים-שלושה היתה הצעת החוק לשיקומם המהיר של מתחמי ההרס שנוצרו במרכזי הערים בעקבות מלחמת "עם כלביא", הנושא החם ביותר בענף.

לאחר מספר עיכובים, פורסם במהלך ספטמבר תזכיר הצעת החוק להערות הציבור, ובמושב שייפתח בשבוע הבא אמורה הכנסת להשלים את חקיקתו. לחוק המדובר תהיה השפעה ישירה על בעליהן של מאות דירות שנהרסו או נפגעו חלקית במלחמה, אך השפעתו למעשה צפויה להיות גדולה יותר. שאת מאחר שלראשונה יינקטו צעדים חקיקתיים מרחיקי לכת על מנת לקדם התחדשות עירונית בקצב שלא הכרנו העבר תוך שימוש בכלים חדשניים דוגמת ה-"ביי-אאוט". ככל שהחוק יתברר כהצלחה, לא מופרך להניח שלפחות חלק מאותם כלים יזלגו גם אל המסלולים הנורמטיביים.

על רקע חוסר היציבות הפוליטי, שעשוי להתגלגל לבחירות מוקדמות, יהיה מעניין לראות מה יעלה בגורלו של החוק, והאם הכנסת אכן תירתם לקידומו. אם לא יקודם החוק, ייאלצו בעלי הדירות לעבור שנים ארוכות מחוץ לדירותיהם. יש לקוות כי בשל חשיבותו יימצאו עבור קידומו האנרגיות וגם האצבעות הנדרשות.