נדחתה עתירת אאורה נגד אישור תוכנית מתחם גיורא ברמלה: רמ"י תספק קרקע משלימה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפסק דין של השופטת יעל טויסטר ישראלי,מחק את  עתירת אאורה בהסכמתה בנוגע להעדר כלכליות של תוכנית מתחם גיורא ברמלה , לאחר שרמ"י הציעה שתא שטח של המדינה לבניית כ-200 דירות בשטח התוכנית ישוריין במלואו כקרקע משלימה למתחמי איחוד והחלוקה בתוכנית, כולל המתחם בבעלות אאורה , ככל שיידרש לכך במועד המימוש. בשל כך מחקה אאורה את העתירה ללא צו להוצאות בהסכמת הוותמ"ל, רמ"י, הוועדה המקומית רמלה ועיריית רמלה.

לפסק הדין המלא

התוכנית מתפרסת על כ-189 דונם הממוקמים בשכונת גיורא בין רחוב עמיחי ממזרח, רחוב צה"ל מדרום, רחוב חטיבת קרייתי ממערב וכביש 200 מצפון. בצפון השכונה מתוכננת תחנת מטרו בקו M1, שעתידה לחבר את העיר למרכז גוש דן.  התוכנית אושרה בדצמבר 2024. ובמסגרתה ייהרסו 750 דירות ב־35 בנייני שיכון רכבת בני שלוש קומות וייבנו 3,206 דירות במבנים של עד 25 קומות, וכן ב 74 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה לצד 153 אלף מ"ר שטחי ציבור. המכפיל הממוצע (כמות הדירות החדשות ביחס לישנות) משתנה בין שבעה מתחמי האיחוד והחלוקה השונים, ועומד על 3.7-3.1.  לצד אאורה פועלים בשטח התוכנית גם היי גרופ ורופית

בעתירה שהוגשה בתחילת השנה טענה אאורה כי תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה בשכונת גיורא ברמלה הפסדית מבחינה כלכלית, כאשר הרווח היזמי גם לפי שמאי התוכנית נמוך מ-16%, ולכן לא תתממש. העתירה הוגשה לאחר שהוותמ"ל דחתה את ההתנגדויות לתכונית.

אאורה טענה באמצעות עורכי הדין יעקב כהן ותמיר טביב ממשרד AYR, שהחלטת הוועדה לאשר את הגדלת מספר הדירות ב־5% בלבד הופכת את התוכנית ללא כלכלית: "התוכנית פוגעת קשות בזכות הקניין החוקתית של בעלי הדירות במתחם 1  -(של אאורה ) בהיותה חורצת את גורלם לקיפאון תכנוני, אשר במהלכו לא ניתן יהיה לקדם את הבנייה בהתאם לתוכנית זו ואף לא לקדם בנייה אחרת הנוגדת תוכנית זו".

עוד טענה ששמאי התוכנית לא כללו בחוות דעתם את התחשיבים המפורטים הנדרשים ואת הדרך שבה הגיעו לתוצאה האמורה, "כך שלא ניתן לבחון את נכונות תוצאות התחשיב שערכו והוא נותר לוט בערפל".

בהתנגדות שהגישה לוותמ"ל טענה שהרווח היזמי שלה כ-3% ושל יזמים אחרים בתוכנית מתחת ל-10% ובמתחם של גרופית אפילו הפסדי

כפי שפורסם במרכז הנדל"ן,  במתחם שבו פועלת אאורה , קיימות במצב הנכנס 183 דירות ב-3 מבני מגורים, ובהן יחידה מסחרית וקופת חולים "כללית", ובמצב היוצא 600 דירות בשני תאי שטח לצד שימושי ציבור ומסחר באחד המגרשים. אאורה, טענה בהתנגדות כי לשיטית שמאי התוכנית שיעור הרווח מעלויות במתחם עומד של 13.5% בלבד, הנמוך משיעור הרווח היזמי המינימלי העומד של 17% ובכך למעשה אין כדאיות כלכלית למימוש התכנית ו..  להתנגדות צורפה חוות דעתם של השמאים ארז כהן ואייל לקולודובסקי, לפיה ממצאי התחשיב של שמאי התכנית שגויים, ולמעשה שיעור הרווח היזמי עבור המתחם של אאורה נמוך עוד יותר ועומד על סך של 2.93% בלבד, וכי כדי להגיע לכדאיות כלכלית במתחם יש צורך בהקצאת 940 יח"ד". אאורה אז דרשה את תיקון התוכנית בהתאם לחוות דעת שמאית חדשה, תוספת תא שטח כקרקע משלימה, תוספת יחידות דיור והתחייבות של עיריית רמלה להיטל השבחה של עד 25%.