האיש החזק של הדיור נפרד: “המחירים ירדו בפועל ב־10%–20%, ללמ”ס קשה לנטר מבצעים"

לאחר שנה סוערת ורוויית דרמות והתכתשויות - בעיקר מול משרד האוצר - מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט סיים לפני כשבועיים כהונה בת חמש שנים כמנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בשיחת סיכום עם מרכז הנדל"ן הוא מספר על נתוני השיווקים שהצליחו להמריא לקראת סוף השנה, ועל הצפת שוק הקרקעות שהובילה לדבר שבו הוא מתגאה יותר מכל - רידת מחירי הדירות המתמשכת שחווה כיום השוק, בשיעור שעולה בהרבה לטענתו על זה שמשתקף בנתוני הלמ"ס.

קוינט, שנבחר לאחד ממאה האנשים המשפיעים בישראל לשנת 2025 (מקום 27 בדירוג גלובס), נחשב לאחת הדמויות החזקות והעצמאיות בענף הבנייה. במהלך כהונתו לא היסס להתעמת עם משרד האוצר ועם גורמים פוליטיים, בין היתר במסגרת מאבקו לשימור תוכניות “מחיר מטרה” ו" מחיר למשתכן ".

אלא שכעת מרחפת אי-ודאות מעל הרשות: קוינט סיים את תפקידו כבר לפני כשבועיים, אך עד כה לא מונה לו מחליף קבוע ואף לא ממלא מקום, מצב חריג שמותיר את אחת הרשויות החשובות במשק ללא הנהגה, בעיתוי רגיש במיוחד. הסברה הרווחת בתקשורת הפוליטית היא כי ראש הממשלה בנימין נתניהו מייעד את התפקיד למקורבו יוסי שלי, וגם שמו של מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן הוזכר לא פעם בהקשר זה. בינתיים אפילו ממלא מקום אין.

כאשר נשאל האם הוא חושש למצב הארגון על רקע האפשרות שמחליפו ימונה משיקולים פוליטיים גרידא, השיב קוינט: "לא אגיד ממה אני חושש, אגיד מה צריך להיות הפרופיל של מנכ״ל רמ״י הבא: הוא צריך להיות איש מקצוע בתחום הנדל״ן, והוא צריך להיות איש ישר והגון. ומה שהוא צריך לעשות זה להמשיך לשווק כמה שיותר קרקעות לכל הצרכים במשק: דיור, תעשייה, תשתיות, תחבורה, מוסדות ציבור, תעסוקה, חקלאות – הכל".

כאשר נשאל האם הוא חושש למצב הארגון על רקע האפשרות שמחליפו ימונה משיקולים פוליטיים גרידא, השיב קוינט: "לא אגיד ממה אני חושש, אגיד מה צריך להיות הפרופיל של מנכ״ל רמ״י הבא: הוא צריך להיות איש מקצוע בתחום הנדל״ן, והוא צריך להיות איש ישר והגון" 

איך אתה מסביר את זה שעד עכשיו לא החל החיפוש הרשמי אחר מחליף בעצם? יש חשש שייווצר איזשהו ואקום?
"זאת שאלה שצריך להפנות למי שממנה את המנכ״ל. גם סוף השנה כשלעצמו זו תקופה קשה. בשבוע האחרון אומנם הצלחנו לסגור את כל המכרזים, אבל זו תקופה שמצריכה ניהול צמוד. אם לא יהיה מישהו, אז זה בהחלט בעייתי, כי יש סמכויות שנתונות רק למנהל הרשות".

אמרת בראיון שלך בשבוע האחרון שירידת מחירי הדיור התאפשרה בזכות רמ״י, שהציפו את השוק בקרקעות, האם לדעתך עוד דברים שקרו, כמו המלחמה, יוקר המחיה, השחיקה של מעמד הביניים - לא שיחקו גם תפקיד בירידת המחירים?
"יש הרבה רכיבים שמרכיבים את המוצר הזה שנקרא דירה, ויש גם מספר סיבות שהביאו לירידת מחירים. ירידת המחירים יותר גבוהה בשוק לעומת מה נתוני הלמ״ס. אבל בסוף, דירה - יש בה קרקע, יש בה תשומות בנייה, יש שכר עבודה ויש עלויות מימון. זאת אומרת, היא מורכבת ממספר רכיבים. ישם גם השפעות של הריבית וגם משך הזמן - שני פרמטרים שמייצרים את עלויות המימון. אבל אני אומר שהצפת השוק בקרקעות היא הפרמטר הכי משמעותי, כי היא משחררת קרקעות לבנייה.

"מבצעי הקבלנים הם סוג של תרגיל פיננסי". קוינט בוועידת מרכז הנדל"ן (יוסי אלטרמן וגיל מגלד)

"ברור שגם הריבית, כשהייתה נמוכה מאוד - תרמה לכך שהיו ביקושים בנדל״ן, אבל כדי שזה ישפיע בצורה משמעותית על המחירים, הריבית צריכה לחזור לרמות שהיו לפני שנתיים – ריביות הרבה יותר נמוכות".

והיתה גם מלחמה.
"המלחמה עצמה גרמה דווקא לתופעה הפוכה. המלחמה יצרה משבר פועלים - משבר שגרם לכך שלא היה מי שיבנה, זה גרם להתייקרות וגרם להתמשכות הליכי הבנייה. כלומר, אם לא הייתה המלחמה, מחירי הדיור, לדעתנו, היו יורדים עוד קודם. אבל דווקא המלחמה, שייקרה את התשומות ואת עלויות המימון, גרמה לכך שלקח יותר זמן עד שהמחירים התחילו לרדת, ועד שזה ניכר במדד של הלמ״ס לקח יותר זמן".

אתה אומר שירידת המחיר בפועל גבוהה משמעותית מזו שמשתקפת בנתוני הלמ"ס, על מה אתה מסתמך?
"מבצעי הקבלנים הם סוג של תרגיל פיננסי, כשהשורה התחתונה של המחיר נשארה אותה שורה. ולכן ירידת המחירים חדה בהרבה. בפועל, המבצעים כשלעצמם משקפים ירידה של בין 5% ל-10%. אגב, השבוע ראיתי מבצעים ברמת אפעל ובגליל ים, כל אחד מהם שיקף 500–600 אלף שקל פחות ממחיר מחירון. זו ירידה משמעותית מאוד, הנחות מאוד משמעותיות".

"מבצעי הקבלנים הם סוג של תרגיל פיננסי, כשהשורה התחתונה של המחיר נשארה אותה שורה. ולכן ירידת המחירים חדה בהרבה. בפועל, המבצעים כשלעצמם משקפים ירידה של בין 5% ל-10%. השבוע ראיתי מבצעים ברמת אפעל ובגליל ים, כל אחד מהם שיקף 500–600 אלף שקל פחות ממחיר מחירון. זו ירידה משמעותית מאוד"

אז מבצעי הקבלנים מעוותים את התמונה האמיתית של שוק הדיור.
"בהחלט. המחירים בשוק נמוכים בצורה משמעותית מהירידה שמשתקפת במדד של הלמ״ס שמראה ירידה של 3%. בפועל, מדובר בירידה של בין 10% ל-20%. ולכן מוצגת בעצם תמונה בדיליי. אני לא בא בטענות ללמ"ס, הם לא יכולים לראות לפעמים את המחיר האמיתי, כי אם מישהו מקבל מוצרי חשמל, מיזוג, תוספות, והקבלן לוקח על עצמו עלויות מימון - קשה לנטרל את זה. אבל גם אם השורה התחתונה נשארת דומה, המחיר הריאלי נמוך בהרבה".

תמיד יש אפשרות לרדת

אמרת בראיונות בתקופה האחרונה שמחירי הדיור צפויים לרדת עוד, בשיעור של 5% עד 10%. אז בעצם אתה ממליץ לרוכשים להישאר עוד קצת על הגדר?
" אני מדבר בעיקר על זה שזה ישתקף במדד של הלמ״ס, בסוף המדד בדיליי. המחירים אמורים לרדת עוד, ובלבד שהמדינה תמשיך להיות עם הרגל על הגז. אם ימשיכו להציף את השוק בקרקעות כמו שאנחנו עשינו בשבועות האחרונים - המחירים ימשיכו לרדת.

"לגבי המלצות אם לקנות או לא, זה אינדיבידואלי. מי שרוצה לגור בנתיבות, בגליל ים או בשלומי - שילך ויקנה. זה שוק של קונים, יש יכולת לנהל משא ומתן קשוח ולקבל מחירים טובים, אבל צריך לגלם גם את הציפייה להמשך ירידות. המגמה בהחלט תימשך".

"המחירים אמורים לרדת עוד, ובלבד שהמדינה תמשיך להיות עם הרגל על הגז. אם ימשיכו להציף את השוק בקרקעות כמו שאנחנו עשינו בשבועות האחרונים - המחירים ימשיכו לרדת. לגבי המלצות אם לקנות או לא, זה אינדיבידואלי. מי שרוצה לגור בנתיבות, בגליל ים או בשלומי - שילך ויקנה. זה שוק של קונים, יש יכולת לנהל משא ומתן קשוח ולקבל מחירים טובים" 

אמירה נוספת של קוינט מהזמן האחרון היתה, כי שיווי המשקל החדש יגיע 'כשהקבלנים יתאימו את המחירים לביקוש'. הקבלנים מצידם, שבים ומתארים נתון שיא של מעל 80 אלף דירות ריקות, עלויות בנייה גבוהות ומחסור בכוח אדם. לפי סקירות הנדל"ן של משרד האוצר רבים מהם נמצאים במצוקת תזרים קשה. על רק הממצאים הללו נשאלת השאלה, עד כמה יש להם אפשרות להמשיך לרדת במחיר.

מבחינתו של קוינט התשובה ברורה: " תמיד יש אפשרות לרדת. עדיף להם למכור במחיר נמוך יותר מאשר לא למכור ולשלם ריבית, ואז למכור בעוד שנה במחיר נמוך יותר. כל מקרה הוא שונה כמובן, ותלוי מתי היזם קנה את הקרקע ומה היכולת הכלכלית שלו. היזמים הרוויחו הרבה בשנים הקודמות וזה בסדר, אבל בסוף עקומות ההיצע והביקוש חייבות להיפגש".

לאחרונה פרסם "גלובס" כי קוינט ומנכ"ל משרד האוצר לשעבר שלומי הייזלר, שגם הוא עשה דרך ארוכה בשירות הציבורי (בין היתר כיו"ר מטה התכנון ומנהל הטאבו במשרד המשפטים) מתכוונים להקים ביחד קרן השקעות בנדל"ן.

יש אמת בפרסום?
"נכון ששלומי ואני מכירים הרבה שנים, ועבדנו יחד בתפקידים מקבילים. בתום תקופת הצינון, השתעשענו ברעיון להקים קרן שתעסוק בקרקעות מורכבות – עם חסמי תשתית, מורכבות תכנונית ושאלות קנייניות, כמו קרקעות של קיבוצים, מושבים, ריבוי בעלים וקרקעות ביהודה ושומרון. אלה נושאים שאנחנו יודעים לטפל בהם, אבל זה עדיין בשלבים ראשוניים של מחשבה בלבד".