זכו בהתמחרות לרכישת נכס והפקידו ערבות - אך המוכרים חזרו בהם. ביהמ"ש הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את הכרעת בית המשפט המחוזי מרכז בשאלה - האם הליך התמחרות למכירת מקרקעין השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב הניתן לאכיפה, אף שלא נחתם הסכם פורמלי בין הצדדים? במוקד הדיון עומדת הדרישה הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לפיה כל עסקת מקרקעין תיעשה בכתב כדי שתהיה תקפה.

בפסק הדין נבחן המתח שבין דרישת הכתב לבין עקרונות היסוד של דיני החוזים ובניהם המבחן האובייקטיבי. מבחן זה בוחן את התנהגות הצדדים ואת המצגים החיצוניים שיצרו, ולא את כוונותיהם הסובייקטיביות. פסק הדין מנתח את התנאים המצטברים ליצירת הסכם מחייב - גמירות דעת -קרי, כוונה רצינית וגלויה להתקשר בהסכם, ומסוימות - דהיינו, הסכמה על פרטי העסקה המהותיים. לבסוף, בוחן פסה"ד את האיזון הכלכלי שיש לערוך בעת מתן סעד האכיפה בחלוף הזמן, באמצעות דוקטרינת השערוך. כלומר, הערכה מחדש של שווי נכס, תוך שילוב בין דיני החוזים לדיני המקרקעין.

נסיבות המקרה:

הנתבעים הינם המוכרים - שלושה אחים שירשו נכס ברעננה, ופרסמו "הזמנה להציע הצעות" לרכישתו. התובעים הינם הרוכשים. אלה השתתפו בהליך ההתמחרות, הפקידו ערבויות, חתמו על נוסח ההסכם שצורף למכרז והוכרזו כזוכים בתום ההתמחרות, במחיר של 8.5 מיליון ש"ח. לאחר הזכייה, סירבו המוכרים לחתום על הסכם המכר. זאת בטענה כי ההליך נועד רק לבירור שווי השוק לצורך התחשבנות פנימית ("רכישה רעיונית" של אחד האחים), וכי לא הייתה להם גמירות דעת למכור לצד שלישי.

ככלל, בסיס הסכם מושתת על מפגש רצונות המתקיים בין צדדים, שלהם כוונה ליצור יחסים משפטיים הדדיים. מבחינה משפטית, קיומו של מפגש רצונות נלמד מהתגבשותם של שני יסודות מהותיים: גמירות דעת ומסוימות, וזאת כעולה מסעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. חלוף הזמן בין הזכייה לבין ההכרעה השיפוטית עמד על כשלוש שנים. במהלך תקופה זו לא שולמה עיקר התמורה (הרוכשים שילמו 10% בלבד), והנכס נותר בידי המוכרים. נתונים אלה עמדו בבסיס הדיון בשאלת השערוך, כפי שיפורט להלן.

השאלה המשפטית:

האם התנהלות עסקית אובייקטיבית (כמו קיום התמחרות וקבלת כספים) יוצרת הסכם מחייב, גם כאשר לא נחתם הסכם מכר?

הכרעת בית המשפט:

בית המשפט דחה את טענות המוכרים. נקבע כי התנהלותם, ובכללה נוכחותם בהתמחרות, עדכונם השוטף בהצעות וקבלת כספי הפיקדון, יצרו מצג אובייקטיבי ברור של גמירות דעת וכוונה להתקשר בהסכם מחייב. כל אלה עונים גם על דרישות המסוימות והכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. פסק הדין קובע, כי הליך התמחרות יוצר הסתמכות משפטית מחייבת. עוד קובע פסה"ד, כי סעד האכיפה יינתן תוך התאמת המחיר למציאות הכלכלית המשתנה.

בית המשפט הורה על אכיפת ההסכם, בקובעו כי חרטה מאוחרת אינה מבטלת הסכם שהשתכלל. לא הוכחו שיקולי צדק חריגים המצדיקים את שלילת סעד האכיפה, וזאת גם אם אחד הנתבעים מתגורר בנכס. עם זאת, בשל חלוף הזמן (כשלוש שנים) והעובדה ש-90% מהתמורה נותרו בידי הרוכשים, התנה בית המשפט את האכיפה בשערוך יתרת התמורה. זאת כדי לשמור על הערך הריאלי של העסקה, ולמנוע התעשרות שלא כדין. השערוך משמר את האיזון הכלכלי בין הצדדים, ומונע פער בלתי הוגן הנובע מהשינוי בערך הכסף ובשווי הנכס בתקופת הביניים. בנוסף, ניתן לרוכשים היתר לפיצול סעדים לצורך תביעת נזקים כספיים עתידיים.

הערת המחבר:

פסק הדין מדגיש כי דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין אינה חזות הכול. כאשר מכלול הנסיבות מלמד על גמירות דעת ומסוימות, וכאשר נוצר מצג אובייקטיבי ברור של התקשרות מחייבת, עשוי בית המשפט להורות על אכיפה – גם בהיעדר חתימה פורמלית. עוד עולה מן ההכרעה חשיבותו של עקרון תום הלב במשא ומתן, המעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים. הדין מטיל חובה לנהוג בהגינות ובהתאם למצגים שנוצרו, במיוחד מקום שבו הצד השני הסתמך עליהם ופעל על פיהם.

להשקפתי, צדדים במשא ומתן צריכים לכבד זה את זה, לכבד את הזמן, ההסתמכות והכוונה של הצד השני. זה נכון לגבי עסקת מכר, אך נכון גם באשר לכל עסקה. לצד האינטרסים הכלכליים והאישיים חשוב לנהל עסקה בתום לב ויושר, לא רק בשם עקרון המוסר, כי אם בשל החובה המשפטית. שמירה על ערכים אלה תסייע גם בהיבט העסקי והמוניטין. התנהלות מכבדת תתרום לשם טוב, ליחסים עסקיים ארוכי טווח בסיטואציות מסוימות, וכן לניהול משא ומתן עתידי באקלים של אמון. 

(ת"א (מרכז) 4496-07-22 אחי-שי טימור נ' גבריאל קיסר).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד גיתית לבנבראון.