הקרב על ההפקעה: המדינה מערערת על ההחלטה לפצות בעלי קרקעות בשרון בעשרות מלש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מאבק משפטי חדש נפתח סביב הפיצויים לבעלי קרקעות שהופקעו לטובת הרחבת כביש 4. הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה שרונים וחברת נתיבי ישראל (נת"י) הגישו בחודש האחרון ערעור לבית המשפט המחוזי נגד החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז, שפסקה לבעלי הקרקעות פיצויים של כ-200 אלף שקל לדונם - סכום הגבוה משמעותית מזה שביקשה המדינה, בטענה כי ההחלטה מבוססת על שגיאות משפטיות ושמאיות מהותיות ועלולה לעלות לקופה הציבורית עשרות מיליוני שקלים.

ההחלטה הסופית ניתנה באפריל השנה והעניקה ניצחון משמעותי לבעלי קרקעות חקלאיות פרטיות באזור השרון. הקרקעות הללו הופקעו או נפגעו במסגרת תוכנית התשתית הלאומית תת"ל 43 להרחבת כביש 4 בקטע שבין מחלף הדרים לחדרה. הקרב המשפטי נסב סביב שאלת שווי השוק האמיתי של קרקע חקלאית באזורי ביקוש במרכז הארץ: נתיבי ישראל והוועדה המקומית טענו כי מדובר בקרקע חקלאית בלבד ללא פוטנציאל תכנוני עתידי (בהתאם להלכת "דלי דליה" של בית המשפט העליון), וניסו לקבוע פיצוי נמוך של עשרות אלפי שקלים בלבד לדונם.

בעלי הקרקע טענו כי שווי כזה מנותק לחלוטין ממחיר השוק החופשי בפועל, וכי הקרקע שווה כ-400 אלף שקל לדונם ואף יותר, בשל מיקומה, זכויותיה ושימושיה העכשוויים. בכך קיבלה ועדת הערר את שומתה המתוקנת של השמאית  המייעצת יעל הרון, שנימקה את ערך הקרקע בין השאר כקרקע המניבה רווחים גבוהים מחקלאות -גידולי תות שדה, זכויות בנייה למבנים חקלאיים שלהם יש ביקוש ושימוש באזור. חלק מהערך יוחס לפוטנציאל להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים על החממות. כמו כן צוינה הקרבה לאזורי ביקוש והיות הקרקע משמשת עסק חי.

הוועדה קבעה פיצוי בגובה של כ-200 אלף שקל לדונם, סכום הגבוה משמעותית מזה שדרשה המדינה. כתוצאה מכך, נקבעו לבעלי החלקות ירידות ערך שנעות בין מיליון ל-2.5 מיליון שקלים, סכום כולל של כ-15 מיליון שקל לעוררים. 

"יוצר מדרון חלקלק" 

המדינה והוועדה המקומית באמצעות עורכי הדין  יגאל אלקס, חגי חביב,  עופר צילקר וארז שפירא, טוענות כי ההחלטה, שחייבה אותן בתשלום פיצויי עתק של עשרות מיליוני שקלים בגין פרויקט כביש 4, מבוססת על טעויות משפטיות ושמאיות יסודיות. אלו  טוענות כי ועדת הערר והשמאית המייעצת מטעמה פירשו באופן שגוי את ההלכה המנחה בנושא הערכת קרקע חקלאית. לטענתן, "השומה המתוקנת, וההחלטה יוצרות תקדימים שגויים, המהווים מדרון חלקלק בהערכת שוויה של קרקע חקלאית ללא פוטנציאל בהתאם להלכת דלי דליה באופן המחייב את התערבותו של בית משפט נכבד זה".

הן מוסיפות כי ההחלטה מבוססת על תשתית רעועה: "ההחלטות כמו גם השומה המתוקנת מבוססות על אדנים שגויים (בלשון המעטה), מסד עובדתי ומשפטי שגוי, רוויות בטעויות קיצוניות ומהותיות ומשנות סדרי עולם ומושכלות יסוד ובמיוחד בפן המשפטי". אחת הטענות המרכזיות נוגעת לשיטת חישוב שווי הקרקע על בסיס רווחים מחקלאות (גידול תות שדה), שלטענת המערערות הייתה חריגה ואינה מייצגת.

המדינה והוועדה המקומית טוענות בערעור:  "השומה המתוקנת, וההחלטה יוצרות תקדימים שגויים, המהווים מדרון חלקלק בהערכת שוויה של קרקע חקלאית ללא פוטנציאל בהתאם להלכת דלי דליה באופן המחייב את התערבותו של בית משפט נכבד זה"

המערערות קובלות על כך ש"השמאית המייעצת בחרה להתעלם לחלוטין מהמועד הקובע, ובחרה שנה אחת חריגה בה גידול תות שדה הניב למגדלים רווח נדיר וחריג, בעוד שבשנים ספורות לפני המועד הקובע ואף מספר שנים לאחריו מי שגידל תות שדה ספג הפסדים כבדים ו/או רווחים זניחים". הן מדגישות כי "התוצאה של השומה המתוקנת וההחלטה מנוגדת גם להיגיון הבריא ולהשכל הישר ולמושכלות יסוד בתחום הכלכלי ואף עומדת בסתירה מוחלטת לשומה אחרת של אותה שמאית מייעצת נכבדה".

הן תוקפות את הקביעה כי יש לייחס לקרקע שווי נוסף בגין פוטנציאל להקמת מתקני אנרגיה סולארית על מבנים חקלאיים. לטענת הוועדה המקומית: "במועד הקובע לא ניתן היה להקים מתקנים פוטו וולטאיים על גבי מבנים חקלאיים.. תכנית מתאר ארצית מפורטת למתקנים פוטו וולטאיים (פורסמה למתן תוקף ביום 22.12.2012) לא מאפשרת הקמת מתקנים פוטו וולטאיים על חממות בתחום קרקע חקלאית פתוחה בשטח המיועד ליער או פארק מטרופוליני".

לטענתן, השמאית והוועדה ייחסו שווי למשהו שלא היה קיים או אפשרי מבחינה תכנונית במועד הרלוונטי. מעבר לטיעונים המקצועיים, המדינה מדגישה את הנזק הכלכלי הכבד והבלתי הפיך שעלול להיגרם אם הפיצויים ישולמו לפני הכרעה בערעור: "ביצוע מיידי של החלטת ועדת הערר יחייב את המבקשות לשלם סכום כספי משמעותי לאנשים פרטיים, אשר מצבם הכלכלי לא ברור… וייווצר חשש ממשי כי לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור".

עוד נטען כי הנזק לקופה הציבורית הוא עצום: "לאור הנזק האדיר הצפוי לקופת הציבור בתשלום סכומי כסף חריגים לחלוטין הן לנת"י והן לרשות המקומית המבוססים על תקציב, מבלי יכולת השבה של ממש ככל שהחלטת ועדת הערר תבוטל".

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

עו"ד צבי שוב , המייצג את בעלי הקרקע יחד עם עו"ד רונית אלפר, אומר כי הערעור שהגישו הוועדה המרחבית ונתיבי ישראל הוא "ניסיון מאכזב של הרשויות להפוך סוגיה אנושית וכלכלית לכלי משחק משפטי, תוך עשיית שימוש ציני בהלכות שאינן רלוונטיות לענייננו. מדובר בקרקעות שייעודן שונה לצרכי ציבור לפני כעשור, ועד היום בעלי הקרקע לא קיבלו שקל אחד. כעת, לאחר שנים של התנהלות מתישה, המדינה מבקשת מבית המשפט לא רק להימנע מתשלום, אלא אף לעכב את ביצוע החלטת ועדת הערר שפסקה לטובת האזרחים". 

עו"ד שוב מוסיף: "הוועדה המקצועית, שכללה גם שמאית מכריעה, בחנה את הדברים לעומק ופסקה כי הפיצוי חייב להיגזר מהפגיעה הממשית בשימוש בקרקע שהיא הערך הכלכלי האמיתי. העובדה שהמדינה נאחזת בפרשנות שגויה להלכת 'דלי דליה' כדי להימנע מפיצוי הוגן עבור נכס באזור כה מבוקש, מעידה על העדפת עקרונות תיאורטיים 'על הנייר' על פני חובתן המוסרית והחוקית לפצות את האזרח על נזק ממשי. אנו סמוכים ובטוחים כי בית המשפט לא ייתן ידו לניסיון זה, ויעמיד את זכויות הקניין של האזרחים במרכז".