מה לא לעשות: אנשי נדל"ן מייעצים לממשלה החדשה ש(אולי) תקום

שני נושאים שנקשרים יחד, ונחשבים למדוברים ביותר כיום בענף הנדל"ן, הם מצוקת הדיור הגוברת, ותוכנית " מחיר למשתכן " שאמורה הייתה לסייע בפתרונו. אז מה מייעצים אנשי הנדל"ן בישראל לממשלה החדשה, אם זו תקום, בהקשר של שני הנושאים החשובים הללו?

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, גורס שעל המדינה לא להמשיך בתוכנית מחיר למשתכן : "ניתן להגיד באופן כללי שהמדיניות של הממשלה הקודמת בטיפול במשבר בדיור לא עבדה ולא צלחה. מחיר למשתכן זו לא התוכנית המתאימה והראויה לחלץ את שוק הדיור מהקשיים שבהם הוא נתון, ואיננה הפתרון האמיתי להורדת מחירי הדיור ולהנגשת דירה בבעלות לזוגות הצעירים. זוהי התערבות ממשלתית שאולי באה להועיל אבל בפועל, כשהמדינה משווקת את הקרקעות שבבעלותה רק לטובת מחיר למשתכן, היא מייצרת עיוות בשוק, מביאה לעליית מחירי הקרקעות המיועדות לדיור בישראל ולעליית מחירי דירות שאינן במסגרת התוכנית, ונוסף על כל אלו - מקפחת את משפרי הדיור ואת מי שאינם זכאים. 

[quote]

עוד אבסורד נוצר כאשר המדינה 'הלאימה' לטובת התוכנית את כל הקרקעות הזמינות לשיווק, וסיפחה גם קרקעות באזורי יוקרה דוגמת שכונת המשתלה בתל אביב והגוש הגדול. כך נוצר מצב של עיוות בין הטבות במרכז להטבות בפריפריה. לא ייתכן שתוכנית שבאה לתת מענה כולל לצעירים מעניקה הטבות בשווי מאות אלפי שקלים במרכז, לעומת הטבה של עשרות אלפי שקלים בלבד בפריפריה. 

לאור מצב זה, ראוי לחזור לתמריצים אחרים שהוכיחו עצמם בעבר, דוגמת הלוואות מקום שעודדו צעירים בני המקום לחזור לערים שבהן גדלו ועודדו אוכלוסייה צעירה לעבור ליישובים פריפריאליים. הממשלה הבאה צריכה לשחרר קרקעות לבנייה למגורים לכלל הציבור, ובמקביל להוריד את המיסוי, שעומד כיום על כ-50% ממחיר דירה".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, אומר דברים נחרצים: "הדבר החשוב ביותר הוא שהממשלה הבאה לא תעשה את מה שהשר כחלון עשה. ללמוד את מה שביצע, ופשוט לא לחזור על המדיניות שלו, כלומר לא למקד את תוכניות הדיור בניסיונות לדכא את הביקוש, ובטח שלא לכוון את הפתרון רק לפלח אחד באוכלוסייה; ליזום תוכניות רחבות שפותרות את הבעיות של כל שכבות האוכלוסייה. נוסף על כך, השרים החדשים צריכים להבין שאנשי המקצוע אינם אויבים. כדאי לשתף את הגורמים המקצועיים בהכנת התוכניות מכיוון שהם אלה שחיים את השטח ויש להם ידע וניסיון שימנע מהשר ליפול לבורות. וכמובן, השר החדש חייב לקצר את הבירוקרטיה ולתמרץ יזמים להאיץ את תהליכי הבנייה".

[quote]

גם אבי כראל, יזם פרויקט בראון 42 באילת, סבור כי הממשלה החדשה לא צריכה להתערב בשוק הנדל"ן כמו הממשלה היוצאת: "כאשר כחלון ניסה להוריד מחירים בצורה מלאכותית הוא גרם לירידה בביקוש ובהתחלות הבנייה. נוסף על כך, כדי לצמצם את הביקוש הוא פגע במשקיעים מחו"ל וגרם לירידה בהכנסות המדינה. במקביל, בשל מחירי הדירות בישראל הרוכשים החלו להשקיע בנדל"ן בחול וכך המדינה הפסידה עוד הכנסות. תופעה מדהימה נוספת היא המשבר בחברות הביצוע: לכן עשרות חברות פשטו את הרגל".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מתייחסת גם היא לפניית המשקיעים לשווקים הזרים ואומרת כי "הניסיון להביא לירידת מחיר בשוק הדיור ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה בא לידי ביטוי בפגיעה חמורה במשקיעים. התוצאה העגומה היא שהמדינה כיום מבריחה משקיעים ישראלים לרכישת נדל"ן בחו"ל. כסף ישראלי שיכול היה להישאר בארץ ולתרום לכלכלה, להמשך פיתוח שוק הנדל"ן וליצירת היצע להשכרה, עובר לאירופה ולארה"ב. זוהי שערורייה גדולה שלא קיבלה את הביטוי הראוי לה, ועל הממשלה הבאה לעצור את ההתנהלות הזאת. משקיעים הם לא רק מיליונרים שמחזיקים בעשר דירות, אלא אנשים שחסכו שקל לשקל ומחזיקים בדירה שנייה שמפרנסת אותם בפנסיה שלהם. משקיעים מגדילים את היצע הדירות להשכרה והם חלק מכל שוק נדל"ן בריא במדינה מערבית".

[quote]

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר ובעלי חברת לי-רן ייזום, מתנגד גם הוא להמשך תוכנית מחיר למשתכן : "התוכנית נכשלה במהות שלה, ואין על כך עוררין. לכן אין טעם להמשיך אותה. התוכנית הממשלתית, שנועדה להוריד את מחירי הדירות בישראל ולאפשר לזוגות צעירים ליהנות מקורת גג בבעלותם, לא צלחה. במשך יותר מארבע שנים קידמה הממשלה בכל כוחה את התוכנית באמצעות שיווק קרקעות מדינה רק לזוגות צעירים, אולם הלכה למעשה אלפים בודדים מתוך 140 אלף זוגות שהוציאו תעודת זכאות, זכו לקורת גג בבעלותם. היתר ממתינים עם פתק הגרלה. ומה העלות הממשלתית לתכנית הזו? הפסד הכנסות של מיליארדי שקלים.

[quote]

המטרה השנייה של התוכנית, הורדת מחירי הדיור, גם לא צלחה. אומנם מאז השקת התוכנית מחירי הדירות לא המשיכו לטפס, אבל המצב הקיים לא השתנה למרות התמונה הוורדה שמנסים לצייר במסדרונות האוצר. המשמעות היא שגם היום זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירה, למרות כל ההבטחות הממשלתיות. אם כבר נפלה בחלקם הזכות לרכוש דירה במחיר מפוקח, היא נמצאת לרוב הרחק ממקום מגוריהם או ממקום עבודתם, ולכך אין כל תכלית".

עופר זרף, מנכ"ל ובעלים יסודות איתנים: "יש הרבה דברים שהמדינה יכולה לעשות, החל מהקלת הבירוקרטיה וכלה בהתנעת תהליכים ממשיים לשיפור רמת החיים והאטרקטיביות של ערי הפריפריה, אך הדבר החשוב ביותר שעל הממשלה לא לעשות הוא לא להמשיך עם תוכנית ' מחיר למשתכן ' במתכונתה הנוכחית. הפרויקטים שכבר שווקו ימשיכו כרגיל, וייתכן שבחלק במקומות מסוימים בארץ ימשיכו בשיווק באמצעות המסלול המוזל, אך היחס צריך להיות 70-30 אחוז לפחות לטובת השוק החופשי. זהו כיוון סביר, משום שהמצב היום הוא שכבר שווקה כמות לא מבוטלת במחיר למשתכן, כך שבאופן טבעי היתרה של הזוגות הצעירים הולכת ומצטמצמת, ובמקביל הלחץ בשוק החופשי הולך וגובר – ואכן ראינו שבשבועות האחרונים יותר ויותר דירות של מחיר למשתכן שווקו לשוק החופשי כי לא היה להן ביקוש. חשוב מאוד שמקבלי ההחלטות לא ייפלו למלכודת הקלה של החלפת תכנית גימיק אחת בתוכנית גימיק אחרת, אלא יתמקדו בבעיות השורש של השוק, ויפעלו לביטול החסמים הרבים מול הרשויות והוועדות המקומיות והאזוריות ולקיצור הבירוקרטיה".

ג'קי סוויסה, בעלי חברת אילה אגם , אומר: "השנה החולפת התאפיינה במעט מאוד פרויקטים ומכרזים שאפשר היה לגשת אליהם, כיוון שהמכרזים יועדו למחיר למשתכן. יזמים רבים, ובהם אנחנו, הלכו לכיוון של נדל"ן מניב. 

לאור הדרישות הקשיחות למספר רב של יחידות דיור, בשנים האחרונות הייתה אי-יכולת מצד משפרי דיור לקנות דירות חדשות. השנה הזאת והשנים הבאות יתאפיינו בצורך לענות על הדרישות מצד משפרי הדיור ולא רק מצד הזוגות הצעירים. אין לי ספק שמחירי הדירות יעלו בשיעור של 5-3%, בגלל הביקוש. אני מציע לממשלה הבאה שתקום להימנע מלחזור על אותה מדיניות של מחיר למשתכן , אשר מנעה שיווק קרקעות של רשות מקרקעי ישראל בשוק החופשי וכך יצרה אנומליה בשוק, לצד השקעה גדולה מאוד בתוכנית אחת בלבד".

[quote]

לעומת כמה מהדוברים שלפניו, מורן בן שלוש, מנהל השיווק בחברת סלע בינוי, ממליץ דווקא לא לבטל את מחיר למשתכן : "אומנם ישנם כמה שינויים שעליהם אנו ממליצים, אך ככלל אסור בעניינו לבטל תוכנית אשר מאפשרת למגוון גדול כל כך של אוכלוסיות לרכוש דירה – אנשים אשר עד כה לא יכלו להרשות זאת לעצמם.

כחלק מהליווי הצמוד של הלקוחות שלנו אנו נחשפים למשמעות הרבה שיש לפרויקט זה בחייהם של צעירים בישראל. לכל אחד יש סיפור, ובעיקר חלום לדירה - וללא התוכנית הזו הוא היה נשאר בגדר חלום רחוק. עם זאת, לאחר עשרות פרויקטים של מחיר למשתכן ישנן שתי הצעות ייעול שאנו ממליצים עליהן על מנת שהתוכנית תוכל להימשך. הראשונה: למקד את הזכאות לתוכנית בזוגות צעירים וברווקים מעל גיל 35; השנייה: לשחרר קרקעות על פי ביקוש. כיום ישנה הצפת שוק של דירות מחיר למשתכן בפריפריה, ומחסור בדירות במרכז הארץ, דבר אשר מייצר מאזן היצע וביקוש שלילי וגורם לפגיעה במחיר השוק בפריפריה ולעלייה במחירי הדיור במרכז". 

גם ישי רוט, סמנכ"ל השיווק בחברת שובל מתחמי מגורים, קורא שלא לבטל את תוכנית מחיר למשתכן ולהשאירה כפי שהיא: "כחברה יזמית, שובל מעורבת בכמה פרויקטים שמשלבים דירות לשוק החופשי ודירות במחיר למשתכן. אנחנו חושבים שמדובר בתוכנית טובה, הן כיזמים והן כקבלן מבצע. אנו רואים את הקהל שמגיע אלינו למשרדי המכירות: עבור משפרי דיור וזוגות צעירים מדובר בבשורה של ממש. הם יכולים לרכוש דירות טובות במפרט טוב ובמחיר נמוך ממחירי השוק. בתור יזמים נעיד שהמדינה הסיקה מסקנות מהשלבים הראשונים של התוכנית, וכי היום אנו רואים מפרט מצוין ומכרזים שהם בהחלט כלכליים עבור יזמים".

[quote]

רוט אף מתייחס לנושא ריבית המשכנתאות ואומר: "ב' מחיר למשתכן ' צעירים יכולים אומנם לקחת משכנתא בגובה 90%, אלא שרבים מהזוגות הצעירים אינם יכולים לעמוד בתשלומי הריבית ועל כן מוותרים על הרכישה. על המדינה לסבסד לאותם צעירים את הריביות על המשכנתאות כדי שיתאימו את ההחזר ליכולת ולא יסתכנו ברכישת דירות שלא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא שלהן. אנחנו פוגשים לא מעט זוגות צעירים שמגיעים למשרדי המכירות ולמרות שגייסו הון עצמי, הם מוותרים על הרכישה לאחר שהם מבינים שלא יוכלו לעמוד בהחזרים ולכן על הממשלה לסבסד את הריביות או לחייב את הבנקים לשמור על רמת ריבית נמוכה".

[quote]

ליאור ברדוגו, מנכ"ל ובעלי חברת ברדוגו גרופ אומר כי "הממשלה החדשה צריכה להניח בצד את הניסיונות להוריד את מחירי הדירות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש כפי שעשו קודמותיה, וללא הצלחה, ולהתמקד בבנייה ובהעצמה של הפריפריה. עליה ליזום תוכנית ארוכת טווח להקמת ערים חדשות ואטרקטיביות עבור משפחות צעירות, ערים אשר יתבססו על מערכת חינוך איכותית ותשתיות תחבורתיות מגוונות, על חיים ברווחה, ועל קהילתיות. מכיוון שמדובר ביישובים חדשים ופריפריאליים, יהיו מחירי הדירות בהם נגישים, כך שיהוו תקווה לעתיד מבטיח עבור משפחות צעירות שיראו בכך פתרון מתאים עבורן, גם במחיר התרחקות מהמרכז".