עתירת דיירי מתחם השוק הסיטונאי בת"א נגד העירייה: בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי העתירה תתנהל מולו

ניצחון ראשון לדיירי מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, בעתירתם נגד העירייה: השופטת צילה צפת, סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קבעה כי העתירה תידון בפני בית משפט זה – וזאת למרות התנגדות העירייה.

מתחם השוק הסיטונאי נמצא במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך מנחם בגין בעיר. מדובר בשכונת מגורים אשר תכלול בסוף התהליך ארבעה מגדלי מגורים בני 48 קומות וכן 11 בנייני מגורים בני 14 קומות, ובסך הכול 1,800 דירות.

השטחים אלו אמורים להיות מתוחזקים על ידי החברות היזמיות – גינדי TLV ורבוע כחול נדל"ן. הדיירים לקחו על עצמם את האחריות לתחזוקת השטחים הללו, במסגרת הסכמי רכישה עם החברות, אך לא השלימו עם העניין

כזכור, ביוני 2019 הגישו בעלי הדירות עתירה, בטענה שהעירייה "התנהלה בצורה בלתי חוקית ובלתי סבירה באופן קיצוני" סביב תחזוקת שטחים פתוחים בפרויקט. שטחים אלו, כך על פי ההסכם סביב הפרויקט, אמורים להיות מתוחזקים על ידי החברות היזמיות – גינדי TLV ורבוע כחול נדל"ן. הדיירים לקחו על עצמם את האחריות לתחזוקת השטחים הללו, במסגרת הסכמי רכישה עם החברות, אך לא השלימו עם העניין. 

הדיירים ויתרו על הטענות לגבי השפ"פ – והתרכזו בשצ"פ

"העירייה הסירה מעליה את האחריות והעלויות בדבר תחזוקת השצ"פ, והעבירה אותן במסגרת מכרז שערכה לרכישת המקרקעין מושא הפרויקט, ולבסוף הסכם החכירה, בדרך שהתגלגלה לפתחם של בעלי הזכויות בדירות בפרויקט", טענה נציגות בעלי הדירות בעתירה. "השצ"פ – הכולל, עם השפ"פ, גינת משחקים, פארק חבלים, מדשאות, ספסלים, עמודי תאורה, מזרקה, מעליות לקניון, שבילי גישה לבית הספר, לגני הילדים ולמשרדי העירייה, פתוחים כולם לשימושו ולרווחתו של הציבור הרחב – הינו שטח באחריות העירייה, והטלת האחריות לנשיאה בעלויות תחזוקתו השוטפת על כתפי בעלי הדירות נעשתה ללא הסמכה חוקית, דינה בטלות".

השצ"פ הינו שטח באחריות העירייה, והטלת האחריות לנשיאה בעלויות תחזוקתו השוטפת על כתפי בעלי הדירות נעשתה ללא הסמכה חוקית, דינה בטלות"

במסגרת העתירה הם מבקשים את הסעדים הבאים: לחייב את עיריית תל אביב-יפו באחריות לתחזוקת השצ"פ בפרויקט, ממועד הגשת העתירה; לחייב את העירייה לשאת בכל תשלום והוצאה בקשר עם תחזוקת השצ"פ מיום הגשת העתירה; לחלופין, לקבוע את המועד ממנו והלאה תחויב העירייה לשאת באחריות בקשר לשצ"פ ובעלויות תחזוקתו.

נציין כאן כי במסמכים שנלוו לעתירתם ציינו העותרים כי עלויות התחזוקה של השצ"פ ושל השפ"פ (בשטח כולל של 14 דונם) מסתכמות בכמיליון שקל בשנה. עם זאת, השופטת צפת ציינה כי בסיכומיהם לעניין שאלת הסמכות העניינית הם התייחסו לשצ"פ בלבד, ששטחו תשעה דונמים.

העירייה השיבה, בתגובה לטענות נציגות בעלי הדירות בפרויקט, כי יש לסלק את העתירה על הסף מפאת חוסר סמכות עניינית, זאת שכן לשיטתה "אין מדובר ב'החלטה של רשות', ולכן העניין שבפנינו לא נכנס בגדרי סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים". עוד טענה העירייה כי "לא יכולה להיות מחלוקת שאין כל החלטה עירונית שהתקבלה על ידי מועצת העירייה, או גוף מוסמך אחר". 

העירייה לא הטילה את חובת תחזוקת השטחים על העותרים. החברות הקבלניות נטלו על עצמן את ההתחייבויות החוזיות הללו במסגרת הסכמים שנחתמו בינן לבין העירייה, כשהעותרים אינם צד להם"

עוד טוענת העירייה כי "אין בבסיס העתירה עילה מנהלית אמיתית, אלא עניינה במחלוקת קניינית-חוזית-כספית, המצויה המישור היחסים החוזיים בין העירייה לבין החברות הקבלניות בלבד או במישור היחסים החוזיים שבין הדיירים לבין החברות בנוגע לאחריות תחזוקת השצ"פ. 

העירייה לא הטילה את חובת תחזוקת השטחים על העותרים. החברות הקבלניות נטלו על עצמן את ההתחייבויות החוזיות הללו במסגרת הסכמים שנחתמו בינן לבין העירייה, כשהעותרים אינם צד להם. לפיכך יש לדחות את ניסיון העותרים להקנות להתחייבויות החוזיות שנטלו על עצמם אל מול החברות הקבלניות סממנים מנהליים המקנים להם עילה מנהלית כלפי העירייה.

הסכם החכירה עם החברות הקבלניות מצוי בתחום המשפט הפרטי ובמסגרת פעולת העירייה כבעלת המתחם המוחכר, ולא כרשות שלטונית. הקמת השצ"פ הינה חובה שהוטלה על פי התב"ע על מבקש ההיתר, קרי, החברות הקבלניות, והוא מהווה חלק בלתי נפרד מהפרויקט כולו באופן שלא ניתן להפרידו מיתר חלקי הפרויקט".

"לא ניתן לקבל את טענת המשיבה לפיה העתירה עוסקת כולה בנושא קנייני/חוזי"

השופטת צפת שמעה את הצדדים וקבעה, כאמור, כי העתירה כן תתנהל בבית המשפט לעניינים מנהליים, ובכך דחתה את טענות העירייה. "טענת העותרים מתמקדת במחדל העירייה אשר מפירה את חובתה לשאת בתשלום האמור ממקורות מימון אחרים, באופן המטיל מס שלא כדין", ציינה השופטת. 

סעיף 7.3 להסכם החכירה מלמד כי העירייה מנהלת מכרזים לתחזוקת שצ"פים, כך שהיא עצמה רואה בתחזוקת השצ"פים חלק מתחומי אחריותה, ועל כן השאלה אם היא מוסמכת להעביר סמכות זו אם לאו, היא שאלה מנהלית מובהקת"

"בירור עניין זה מקומו בגדרי המשפט המנהלי ולא האזרחי. סעיף 7.3 להסכם החכירה מלמד כי העירייה מנהלת מכרזים לתחזוקת שצ"פים, כך שהיא עצמה רואה בתחזוקת השצ"פים חלק מתחומי אחריותה, ועל כן השאלה אם היא מוסמכת להעביר סמכות זו אם לאו, היא שאלה מנהלית מובהקת. לפיכך, לא ניתן לקבל את טענת המשיבה לפיה העתירה עוסקת כולה בנושא קנייני/חוזי, שכן טענת העותרים המתמקדת בשאלת העברת האחריות לתחזוק השצ"פ מקומה בהליך המנהלי ולא בהליך האזרחי, במיוחד כאשר מדובר בתקיפה ישירה שאינה נלווית לטענות קנייניות או חוזיות אחרות".

"לאור כל האמור, העתירה תידון בפני בית המשפט לעניינים מנהליים", פסקה השופטת, והדגישה: "למען הסר ספק יובהר כי אין באמור בהחלטה זו כדי לקבוע עמדה ביחס לטענות הצדדים לגופו של עניין". עוד ביקשה השופטת כי החברות היזמיות עצמן יצורפו לעתירת הדיירים, ויגישו את תשובתן לעתירה. הדיון הבא בסוגיה נקבע לאמצע ינואר הקרוב.