"הריסת בניין בפינוי-בינוי היא סוף שמביא איתו התחלה חדשה"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

זיהיתי הזדמנות בענף מסוים שהולך ומתהווה, מתוך הבנה שאין מנוס אלא לנצל את הקרקע בצורה יותר חכמה, במיוחד באזורי ביקוש- להגדיל צפיפות ולבנות במתכונת של הריסה ובנייה. העובדה שאין הרבה עתודות קרקע ויש הרבה בנייה מאוד נמוכה על שטחים יחסית גדולים, בנוסף לקיומה של בעיית מיגון מפני איומים ביטחוניים ואי עמידה בתקנים של רעידות אדמה, הובילה אותי להבנה כי פיתוח התחדשות עירונית היא הפתרון האסטרטגי להיצע, ביטחון ובטיחות.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

הריסת הבניין בפרויקט ההתחדשות הראשון שהובלתי. לעמוד לצד בעלי הדירות במעמד זה, אשר מצד אחד נפרדים מזיכרונות ילדותם ומצד שני מתרגשים ומבינים שמדובר בהזדמנות. כל הריסה היא סוף שמביא איתו התחלה חדשה.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

סבלנות ואורך רוח. הדרך ליישום פרויקט מורכבת מהרבה אתגרים וחסמים. השוק אמנם משתכלל, אבל מדובר עדיין בעסקאות רבות משתתפים ועל כל שלב בעסקה אפשר להגיד שהוא השלב הכי קשה נכון לאותו רגע. עסקה טובה מורכבת מיזם איכותי, רשות עירונית תומכת ובעלי דירות שרתומים לתהליך. כאשר אחד מאלה לא מתקיים, התהליך יהיה קשה וארוך יותר.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

ראשית, לקצר את משך הזמן של תכנון הפרויקט ולנסות למצוא תמריצים עבור הרשויות, להאיץ הליכי הכרזה במסלול מיסוי ובעיקר לייעל תהליכים ביורוקרטיים.

בנוסף, לקצר את משך ההליכים המשפטיים בתביעת דייר סרבן וכן את משך ההליכים התכנוניים בוועדות ערר מול התנגדויות לפרויקט.

בפריפריה על הממשלה ליצור שקיפות ו-ודאות כלכלית, כדי לעודד פיתוח התחדשות עירונית באזורים אלה באמצעות קרקע משלימה, מענקים וכד'.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו או נותר קרוב לליבך

הפרויקטים הקרובים לליבי הם אלו שנמצאים באזורים שאתה מרגיש שאתה מפתח אותם, עם תשתית ורמת בניינים נמוכה. כשיושבים עם בעלי הדירות בפרויקטים כאלו, מרגישים שמעבר לעסקה שמייצרת ערך כלכלי לחברה, יש תחושה של שליחות ורצון לשפר את איכות החיים שלהם.

ספר על אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט

באחד הפרויקטים, העירייה ניסתה לטרפד לנו החלטת ועדה. פנינו לוועדת ערר, שנכנסה לנעלי הוועדה המקומית ונתנה היתר בתנאים, הפרויקט הפך להיות מהראשונים שנכנסו לביצוע באותה העיר והיום הוא מאוכלס.

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

נכון להיום, אני מעדיף שלא להיכנס לפרויקטים שאין בהם הסכמה רחבה.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך?

היום יש תחושה שנפל לכולם האסימון באשר לכך שזה הפתרון ליצירת ביטחון, בטיחות והגדלת ההיצע - שלושה מרכיבים קריטיים בענף הדיור וברמה האסטרטגית של המדינה כולה.

אני מרגיש שהגופים הממשלתיים, המקומיים והרגולטוריים עושים הרבה להסרת חסמים, כמו הורדת אחוז ההסכמה המהווה את הרוב הדרוש לפרויקט, חוק ההסדרים ותקנות של מיסוי. באופן כללי, הקידום מהיר ויעיל יותר ויש הבנה עמוקה יותר לתהליך בנושא בוועדות המקומיות והמחוזיות.

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי-בינוי בעתיד הקרוב?

ההתחדשות העירונית עוד בראשיתה, עיקר התחלות הבנייה למגורים בעשור הקרוב וגם אחר כך, יהיו בפרויקטים של התחדשות עירונית . התחום רק יתפתח וישתכלל, כך שייתן יותר ודאות לכל הגורמים במשוואה.

איך נראה העתיד של תמ"א 38 בעיניך?

יש הרבה מקומות בארץ שאי אפשר לעשות בהם פינוי-בינוי. במקרים האלו, תמ"א 38 , פתרון של בניין בודד, הוא הפתרון המתאים. יש פתרונות טובים יותר, אבל עד שלא יוגדר פתרון הולם חלופי, אי אפשר לוותר על התכנית הזו, כי היא עוזרת לשמור על הביטחון, לשפר את איכות החיים ולייצר היצע.

בסופו של דבר כל עיר תגדיר מרחבים בהם התחדשות עירונית תהיה בניינית, אבל בצורה ששווה לעירייה לקדם - כמו היטל השבחה חלקי או הקצאת שטחים ציבוריים.

מהו המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום הפינוי-בינוי?

קשה להיכנס לתחום אם אתה לא עוסק בו כבר. אפשר לראות שככל שהזמן עובר, נשארים השחקנים היותר חזקים בשוק.

עבור מי שרוצה להיכנס, אני ממליץ לרכוש או להיכנס שותף בפרויקט, כדי להיות חלק מהתחום וללמוד על הדינמיקה מתוך משהו שנמצא בתהליך - ומתוך זה לצמוח לדברים נוספים.

מומלץ לקחת לניהול הפעילות מישהו עם ניסיון רלוונטי בתחום, משום שמדובר בתחום עם הרבה מרכיבים שונים מפרויקט בנייה רגיל, לרבות רובד פסיכולוגי, משפטי ותכנוני.

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום הפינוי-בינוי, אלו שעושות את ההבדל?

נחישות, סבלנות, יכולת קבלת החלטות מהירה, גמישות מחשבתית, להסתכל בגובה העיניים, לשמור קשר עם האנשים, לחיות את השטח.