ניכוי שליש: שפל חסר תקדים בהתחלות הבניה של הנדל"ן המניב ב-2024

ב-2024 נרשמה ירידה של כ-32% בהיקף התחלות הבניה לנדל"ן מניב לסוגיו (מסחר ותעסוקה, מלונאות ותעשייה) כאשר לראשונה מזה לפחות ארבע שנים, ירדו התחלות הבניה המניבות מתחת לרף ה-2 מיליון מ"ר לשנה, עם  בנייתן של כ-1.92 מיליון מ"ר בלבד. זאת בעוד שנת 2023 הסתיימה עם שיא של התחלות בניה של נדל"ן מניב אשר חצה את ה-2.8 מיליון מ"ר. כך עולה מניתוח שערכה לשכת שמאי המקרקעין, של נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עבור שנת 2024 בשבוע שעבר, של נתוני התחלות הבניה של נדל"ן מניב.

בחינת השינוי בהתחלות הבנייה של השימושים השונים של סקטור הנדל"ן המניב מעלה כי ירידה חדה במיוחד חלה בענפי המשרדים והמסחר, מכ-1.61 מיליון מ"ר ב-2023 ל-1.02 מיליון מ"ר ב-2024, ירידה של כ-36.6% בהיקפי הבניה. בהיקפי הבניה של שטחי התעשייה, הכוללים גם את ענף המרלו"גים, חלה ירידה מתונה יותר, בשיעור של 22%, מ-981 אלף מ"ר ל-767 אלף מ"ר.

את הירידה החדה ביותר בהתחלות הבניה, בשיעור של כמעט 40%, ספג ענף המלונאות וההארחה שהושפע משמעותית מהמלחמה, עם הצניחה בתיירות הנכנסת. בעוד שב-2023 החלו כ-215 אלף מ"ר להיבנות במסגרת סקטור זה, וב-2024 צנחו ההיקפים לכ-130 אלף מ"ר בלבד.

בירידה בהיקפי הבניה עבור הנדל"ן מניב בכלל, ובסגמנט התעסוקה בפרט, אין כדי להפתיע. הריבית הגבוהה אשר פוגעת בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, המשבר בענף ההייטק שעוד נתן אותותיו בחלק הראשון של השנה, המלחמה והמשבר הפוליטי והחברתי שבו שרויה המדינה – מביאים כולם לצמצום השקעות בנדל"ן המסחרי לסוגיו. במבט לאחור נראות השנים 2021-2022, שנות היציאה ממשבר הקורונה, כ"תור זהב" שבו ידע ענף הנדל"ן עליית ביקושים ומחירים אשר הביאה לעלייה משמעותית בתכנון, הפיתוח והתחלות הבניה, אולם הנסיבות הכלכליות השתנו כאמור בחדות, ובשנה החולפת לחצו חברות נדל" מניב רבות על דוושת הברקס.

נס ציונה מפתיעה, תל אביב לא בעשירייה

ומיהן הערים שבהן התרחשו התחלות הבניה של הנדל"ן המניב במהלך 2024? כאן ניצבת במקום הראשון ראשון לציון, שעל אף השנה הלא פשוטה, רשמה נתון נאה של התחלות בניה בהיקף של כ-100 אלף מ"ר של נדל"ן מניב לסוגיו. אחריה, באופן מפתיע, ניצבת נס ציונה הקטנה עם התחלות בניה בהיקף של 78 אלף מ"ר. פתח תקווה שלישית עם התחלות בהיקף של 70 אלף מ"ר. הפתעה עצומה גם במקום הרביעי, שבו ניצבת יקנעם עילית הצפונית שהשכילה לפתח אזורי תעסוקה משגשגים, עם 65 אלף מ"ר, ובצמוד אליה ירושלים עם התחלות בהיקף של 65 אלף מ"ר גם כן.

בהיבט של תוספת מ"ר לנפש בכל עיר ועיר, מי שמצב תושביה הוטב בצורה המשמעותית ביותר היא נס ציונה, שהגדילה את יחס שטחי התעסוקה פר תושב ב-5 מ"ר. קריית אונו אחריה עם תוספת של 4.3 מ"ר לתושב, יקנעם עילית עם תוספת 3.8 מ"ר לתושב, ואחריה מודיעין וראשון לציון עם תוספות של 2.4 מ"ר ו-2 מ"ר בהתאמה. בירושלים, לעומת זאת הוסיפה בניית 350 אלף מ"ר 0.3 מ"ר לתושב בלבד.

רחובות (56.6 אלף מ"ר), חיפה (47 אלף מ"ר), נתניה (43.5 אלף מ"ר), מודיעין (42.5 אלף מ"ר) ואשדוד (40 אלף מ"ר) משלימות את העשירייה הפותחת, שממנה נעדרת באופן מפתיע תל אביב.

מאחר שמיזמי נדל"ן מניב הנם על פי רוב פרויקטים גדולי היקף, שביצועם עשוי להתרכז בשנה קלנדרית מסוימת ולהיעדר לחלוטין בשנה העוקבת (כפי שארע בתל אביב ב-2024), הרי שבחינה רב שנתית של התחלות הבניה עשויה להעלות תמונה מדויקת יותר של מפת ההיצע החדש. לכן בדקה לשכת שמאי המקרקעין גם את התחלות הבניה בכל אחת מהערים באופן מצטבר עבור השנים 2022 עד 2024.

אלא שגם על פי בדיקה זו ראשון לציון עדיין ניצבת בראש, עם התחלות בניה בהיקף של 566 אלף מ"ר. פתח תקווה שנייה עם התחלות בניה בהיקף של 471 אלף מ"ר, ותל אביב הפעם שלישית עם בנייה בהיקף של 460 אלף מ"ר. עוד ממוקמות בצמרת הרשימה נתניה (418 אלף מ"ר), חיפה (369 אלף מ"ר) וירושלים (352 אלף מ"ר).

כידוע, לשטחי התעסוקה והמסחר חשיבות רבה בכל הקשור לאיתנותה הפיננסית של הרשות המקומית, שכן הארנונה הגבוהה שגובות הרשויות עבור שטחי הנדל"ן המסחרי מהווה את מרב הכנסותיהן. עם זאת, מספר התושבים שלהם צריכה כל רשות להעניק שירותים משתנה באופן דרמטי בין כל רשות ורשות, כאשר אוכלוסייתה של ירושלים כבר מגיע לכ-1.1 מיליון נפש, בעוד זו של יקנעם עילית עומדת על כ-25 אלף איש.

לכן בדקה הלשכה גם את המשמעויות הכלכליות של תוספת השטחים גם בהיבט של תוספת מ"ר לנפש בכל עיר ועיר. על פי ניתוח זה, מי שמצבם של תושביה הוטב בצורה המשמעותית ביותר היא נס ציונה, שהיקפי הבניה בה בשלוש השנים האחרונות עמדו על כרבע מיליון מ"ר עסקי, נתון שמגדיל את יחס שטחי התעסוקה פר תושב ב-5 מ"ר לתושב. קריית אונו שבנתה בתקופה זו 205 אלף מ"ר, אחריה עם תוספת של 4.3 מ"ר לתושב. יקנעם עילית (105 אלף מ"ר) הבאה בתור עם תוספת 3.8 מ"ר לתושב, ואחריה מודיעין וראשון לציון עם תוספות של 2.4 מ"ר ו-2 מ"ר לתושב בהתאמה. בירושלים, לעומת זאת, מוסיפה הבנייה של 350 אלף מ"ר 0.3 מ"ר בלבד לתושב.

נקודת אור בענף התעשייה

מהניתוח שביצעה הלשכה עולות מספר סיבות לאופטימיות בעתיד. ראשית, מציינים שם כי ההאטה בעסקאות ההשכרה ובעיית עודף ההיצע בחלק מהאזורים גרמה ככל הנראה לחברות הנדל"ן לעצור ב-2024 פיתוח ובניה של פרויקטים נוספים, לפחות עד שהפרויקטים שכבר החלה הקמתם או נמצאים בתהליכי טופס 4 יאוכלסו .עם זאת, מציינים שם כי מספר פרמטרים כמו "הורדת הריבית, פיתוח המטרו והרכבת הקלה, ושיפור המצב הבטחוני והגיאו-פוליטי, עשויים לגרום לעלייה בקצב התחלות הבניה".

אלמנט נוסף שעשוי לעורר את הענף, הוא "התאוששות ענף ההייטק, שבניצניו אנו יכולים כבר להבחין בחודשים האחרונים עם מספר עסקאות גדולות שבוצעו לאחרונה, למשל במגדל אלייד ברמת השרון או מגדל BEYOND בגבעתיים,  כמו גם המשך השקעות בחברות ישראליות", טוענים בלשכת שמאי המקרקעין.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין : "למרות האתגרים, ניתן לזהות שינויים מבניים בשוק עם התפתחות משמעותית של אזורי תעסוקה במעגל השני למטרופולין ת"א. ערים מתפתחות וצומחות כדוגמת יקנעם עילית, נס ציונה וכו' הפכו למוקדי צמיחה עסקית חדשים, בעוד שבחלק מהערים הגדולות נרשמה האטה. בראייה ענפית, תחום התעשייה והלוגיסטיקה מציג עמידות יחסית, בזכות הביקושים המתמשכים לשטחי אחסון מתקדמים"

נקודת אור נוספת שמציינים בלשכה היא כי למרות הירידה המסוימת שחלה בבנייה בתחום התעשייה, שאמנם פחת בכ-200 אלף מ"ר, עדיין מדובר בשוק הנמצא בפיתוח מואץ בשל הגידול הטבעי באוכלוסייה שפוגש היצע דליל של נכסים לתעשייה. "הביקושים הגדולים לשטחים חדשים, בעיקר כשמדובר בתעשייה לשימושים מעורבים, אינם מגיעים רק מצד חברות או עסקים המחפשים מקומות לאחסנה והפצה", נאמר, "אלא גם בעלי עסקים קטנים ובינוניים המחפשים אזורים ייעודיים ומודרניים למשרדים, חדרי תצוגה , מרכזי קירור, חוות שרתים, תעשייה מודרנית לוגיסטיקה ועוד".  

"צפוי מחסור בשטחים חדשים שיוביל לעליית מחירים"

לדברי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "ניתוח נתוני 2024 מציג תמונת מאקרו מאתגרת לשוק הנדל"ן המניב, עם ירידה משמעותית של כ-30% בהתחלות הבנייה לעומת השיא של 2023. לראשונה מזה שלוש שנים, נרשמה ירידה מתחת לרף 2 מיליון מ"ר שנתי. שילוב הגורמים - האינפלציה, הריביות הגבוהות והמצב הביטחוני - יצר אקלים עסקי מורכב שהוביל יזמים לעצור ולהקפיא תוכניות פיתוח".

עם זאת, אומרת בוגין כי "למרות האתגרים, ניתן לזהות שינויים מבניים בשוק עם התפתחות משמעותית של אזורי תעסוקה במעגל השני למטרופולין ת"א. ערים מתפתחות וצומחות כדוגמת יקנעם עילית, נס ציונה וכו' הפכו למוקדי צמיחה עסקית חדשים, בעוד שבחלק מהערים הגדולות נרשמה האטה. בראייה ענפית, תחום התעשייה והלוגיסטיקה מציג עמידות יחסית, בזכות הביקושים המתמשכים לשטחי אחסון מתקדמים והתאמה לשימושים מעורבים.

"צריך להבין כי המחסור הצפוי בשטחים חדשים בשנים הקרובות, לצד התייקרות עלויות ההקמה והביצוע, עלולים להוביל לעליית מחירים בשוק הנדל"ן המניב, במיוחד באזורי ביקוש ובפרויקטים בעלי נגישות גבוהה לתשתיות תחבורה ציבורית. אני צופה כי נראה התאוששות כאשר המצב הביטחוני יתייצב, לצד ירידה בריביות".

מנכ"לית יוקה פארק חוה מיכאלי (יוקה פארק)

גם חוה מיכאלי, מנכ"לית ושותפה בחברת YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב שימושיים, צופה כי בשנים הקרובות תחול עליית מחירים בעולם התעשייה. לדבריה, העלייה צפויה לנבוע ממספר גורמים, בהם "התייקרות עלויות הבנייה וכוח האדם, אבל בעיקר הריבית הגבוהה שמייקרת משמעותית את עלויות המימון ליזמים. מצב זה משפיע על רמות המחירים , שוחק את התשואות לבעלי הנכסים, ובפועל מאלץ את השוק להתאים את המחירים כלפי מעלה".

מיכאלי מוסיפה: "אנו עדים בשנים האחרונות למהפכה באופי אזורי התעשייה. מרכזי התעשייה המסורתיים מפנים את מקומם לאזורי תעסוקה מעורבי שימושים, הכוללים תעשייה נקייה ושימושים מגוונים שבעבר לא היום קיימים באזורים אלה. כתוצאה מכך, גובר הביקוש לשטחי תעשייה רב שימושיים הממוקמים בסמוך לאוכלוסייה ולצירי תחבורה ראשיים , המתאימים למגוון עסקים בבית אחד. שטחים אלה מתאכלסים בעיקר בעסקים קטנים ובינוניים שפעלו בעבר במרכזי התעשייה הישנים, והם מהווים את עתיד התעשייה בישראל. להערכתי, בשנים הקרובות צפויות השקעות משמעותיות בפיתוח מתחמים לתעשייה ותשתיות עבור בעלי העסקים. כאשר חלק ניכר מההשקעות צפוי להתמקד בצפון ובדרום כחלק ממדיניות השיקום לאחר המלחמה".