"הלוואות הקבלן דחפו את השוק קדימה, אבל הגיעו לנפחים שכבר מסכנים את הענף"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. היא שוחחה עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן, על איך הגיעה לעסוק בתחום המשכנתאות, מדוע הבנקים נתנו בהתחלה הוראה לא לשתף פעולה עם התאחדות יועצי המשכנתאות, ולמה בנק ישראל צדק לדעתה כשהחליט להטיל מגבלות על הלוואות הבלון. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"אני אוטוטו בת 50, אמא לארבעה, נשואה ליניב, מתגוררת ביישוב מבועים שבנגב", סיפרה יעקב. "הייתי קצינה בצבא, ואחרי שהשתחררתי, התחום של כלכלה מאוד משך אותי ועשיתי תואר ראשון בכלכלה עם התמחות במימון. אחר כך התחתנתי ואז ילדים, ופחות הצלחתי להביא את עצמי לידי ביטוי בקריירה תובענית. איפשהו ב-2013 נחשפתי לתחום של ייעוץ משכנתאות והבנתי שיש פה עולם מלא בתוכן וידע, ובעיקר פערים מאוד משמעותיים בין הבנקים לציבור הלווים. גם אני לקחתי משכנתה, אמנם מזמן ב-2005, ולא הייתי מודעת לאפשרויות ולשינויים. לאט לאט נכנסתי לעולם הזה וב-2015 כבר פתחתי עסק עצמאי בתחום".

"ב-2016 הוקמה התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, שמאגדת כיום קרוב ל-1,600 יועצים. היא קמה על רקע משבר מאוד גדול. היו אז מעט מאוד יועצים, ורק סדר גודל של 15% מנוטלי המשכנתאות נעזרו ביועץ משכנתאות. נקלענו למשבר מאוד גדול מול הבנקים, והרגשנו שהבנקים לא מקבלים אותנו, לא מוכנים לעבוד איתנו. הם ניהלו רשימות ופשוט סגרו לנו את הדלת. הייתי מגיעה לסניף ופקידת המשכנתאות הייתה אומרת לי 'נופר, אני לא יכולה, אסור לי לדבר איתך, רק עם הלקוח', ובאמת הקשו על הפעילות שלנו לטובת ציבור נוטלי המשכנתאות. זה היה הטריגר שגרם לנו להתאחד. היו דיונים בכנסת ואחד הדברים המדהימים שנאמרו על המקצוע שלנו, זה שאנחנו מחוללי התחרות בשוק, וזה היה הטריגר שסייע לנו וכבר ב-2016 יצאה הוראה של בנק ישראל שמחייבת את הבנקים לעבוד עם יועצי המשכנתאות, וגם קבעו שלבנקים אסור לשלם ליועצי משכנתאות".

בניגוד לעורך דין, שמאי, מהנדס, אין דבר כזה רישיון לייעוץ משכנתאות. מצב לא בריא שבו גם אני מחר בבוקר יכול להכריז על עצמי כיועץ משכנתאות.
"ההשפעה של המשכנתה על משק הבית היא עצומה ולכן יש תנאיי סף כדי להיות חבר בהתאחדות, אתה נדרש לעבור בחינת הסמכה מאוד מקצועית. המטרה שלנו היא באמת לוודא שכל משפחה מקבלת איש מקצוע. לא סתם היום 62% מנוטלי המשכנתאות נעזרים ביועץ משכנתאות. אני מעריכה שפועלים היום בשוק כ-2,500 יועצי משכנתאות, 1,600 מתוכם עברו בחינות הסמכה בהתאחדות והם מחויבים לקוד אתי, בתהליך שקיפות מול הלקוח שהוא במרכז. אנחנו מקדמים חוק מאוד צרכני, שאני מקווה שמשרד המשפטים יואיל בטובו להרים את הכפפה ולקדם אותו, לפיו מי שיוכר על ידי המדינה כיועץ משכנתאות יחויב בבחינות ויקבל רישיון בדיוק ויהיה כפוף לכל התנאים שנציב. כיום כמיליון משקי בית בישראל מחזיקים משכנתה, שהם כמחצית ממשקי הבית בישראל". 

"ייתכן שהלחץ מההגבלות הביא לווים לקחת הלוואות" 

יעקב התייחסה לנושא הלוואות הבלון, שתפסו בשנים האחרונות תאוצה, ולאחרונה הוטלו עליהן הגבלות מצד בנק ישראל. "אי אפשר להתעלם מהעובדה שחלק משמעותי מהמשכנתה זה הלוואות בלון. זו לא המצאה שנולדה ב-24' לאור המלחמה. עסקאות הבלון היו פה. אם נסתכל על 23', אנחנו מדברים על 7.5 מיליארד שקל פחות או יותר, שהיו הלוואות הבלון מתוך היקף המשכנתאות ובשנת 24' זה כבר עלה ל-16 מיליארד שקלים - בעצם התעצמות התופעה שליוותה, ואני חושבת שהיא גם זו שהובילה ודחפה את השוק קדימה. אנחנו אחרי שנתיים של עליית ריבית ואז התחילה המלחמה.

"היה כנראה איזשהו חשש מפני קיפאון בשוק, מה שגם הבנקים וגם הקבלנים לא רוצים שיקרה, כי בסופו של דבר אנחנו מערכת סגורה, כולם תלויים בכולם והשוק צריך לנוע קדימה, אבל מה שקרה זה שבאמת התופעה הזאת הפכה ותפסה נפחים שמסכנים כבר את השוק, כיוון שפרופיל הלווים שהלך לעסקה הזאת וכמות העסקאות שליוותה את השוק גם ברמת הקבלנים, יכלה להעמיד אותם בסיכון ברמה תזרימית. ההגבלות על הלוואות הבלון שבנק ישראל מתכוון להטיל עדיין לא באות לידי ביטוי בנתונים, אבל יכול להיות שגם הלחץ מפניהן הביא לווים לקחת עכשיו הלוואות מהר, לפני שיוטלו ההגבלות"

"בסוף יש אחריות לרוכש שמגיע וחותם על דירה, הוסיפה יעקב, "צריכה להיות לו אחריות לדעת איך הוא סוגר את העסקה הזאת. יש עם הלוואות הבלון המון כשלים שיכולים להיות בדרך ללווים, וטוב עשה בנק ישראל שהוא עצר ושם דגל אדום. מה שיפה זה שהוא לא עצר את המבצעים ואמר שאין יותר עסקאות, הוא פשוט שם דגל אדום ואמר 'זה המצב ואל תחרגו ממנו'. זה חשוב, כיוון שאני חושבת שאחד הנתונים היותר מטרידים לצד העסקאות האלה זה מלאי הדירות הלא מכורות. זאת אומרת שיש דירות למכור, אז למה לא קונים אותן? כי אין כסף לקנות אותן. היום להגיע לעסקה עם 25% הון עצמי זה לא משהו שילד בן 23 או אפילו 27 או זוג צעיר עם שני ילדים שצריך לנהל משק בית - יכול להגיע אליו בלי עזרה מההורים".