החקלאים הופתעו: הבית השני בנחלה חויב בהיטל השבחה – על אף שנכלל בתוכניתו המקורית של המושב

ועדת הערר פיצויים והיטלי השבחה של מחוז המרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה בשבוע שעבר עררים שהוגשו נגד הוועדה המקומית חבל מודיעין בגין היטל השבחה שהוציאה לחובת בעלי נחלה במושב שילת, שבנו בית שני דו קומתי עבור הבן הממשיך, וקבעה כי הבניה מחויבת בתשלום היטל. מדובר בסיטואציה לא שגרתית עבור בית שני בנחלה, שנוצרה בשל נסיבות ייחודיות למדי במסגרתן הוקם המושב שמצפון למודיעין-מכבים-רעות. עם זאת, ייתכן כי להחלטה תהיינה השלכות רוחב על מושבים נוספים.

ההיתר ניתן בהתאם לתוכנית הסטטוטורית שמכוחה הוקם המושב בראשית שנות השמונים של המאה העשרים. מקור המחלוקת הוא בסיטואציה ייחודית אשר במסגרתה היו חברי המושב בעלי זכויות בקרקע, עוד בטרם אושרה התוכנית להקמתו, וזאת מכח היותם חברי אגודה שכבר חתמו על הסכם משבצת מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לכן, עם אישור הקמת המושב ניתן היה לראות בהם כמי שנהנו מהשבחת הקרקע בבעלותם. עם זאת, יש לציין כי כלל חברי האגודה לא נדרשו לשלם היטל השבחה לשם בניית בית המגורים הראשון בנחלה, על אף שניתן היה לטעות כי גם זה מהווה מימוש של ההשבחה ממנה נהנו. כעת עם בניית הבית השני התעוררה השאלה האם על מימוש זה ראוי לגבות היטל, וועדת הערר קבעה כאמור שכן.

להחלטה המלאה של ועדת הערר 

השומה הראשונית ניתנה ביוני 23' על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל מודיעין בשל מימוש בהוצאת היתר. השומה התבססה על התוכנית המפורטת להקמת מושב שילת (גז/159) שפורסמה למתן תוקף ב-1983. העוררים בגין מימוש היתר ואישור התוכנית נדרשו לשלם היטל השבחה בגובה כ-57 אלף שקל, והגישו ערר. לטענתם, בזמן אישור התוכנית עדיין לא היו להם זכויות במקרקעין, אלא חברי אגודה שיתופית אשר הייתה חתומה על "הסכם משבצת" - קרי הסכם חכירה של תא שטח בן כמה אלפי דונמים שרובם מיועדים לחקלאות – מול רמ"י. לכל היותר, לטענת העוררים, ניתנה להם מהסוכנות זכות צופה עתיד לקבלת נחלה ולא זכות במקרקעין. בעת קבלת המקרקעין בוצעה חלוקת מגרשים שלטענתם אין לראות בה כעסקה.

טענה נוספת שטענו העוררים הייתה כי הזכות לבנות את בית המגורים וההיתר הראשון ניתנו לאחר המועד הקובע של התוכנית. וכל עוד לא נבנה הבית הראשון,  האגודה רשאית להקצות מגרש אחר ולא התגבשה הזכות הקניינית. העוררים טענו גם כי זכותם במקרקעין התגבשה מהסכם המשבצת השלישי שנחתם על בסיס התוכנית שמכוחה הוקם המושב ולא מחוזה החכירה בין הסוכנות שנחתם טרם אישור התוכנית ועוד טענות.

הועדה המקומית דחתה את הטענות. בין היתר טענה כי מועד הזכויות במקרקעין שלו טוענים העוררים אינו אחיד, בין היתר הסכם המשבצת השלישי, מועד האכלוס של הנחלה, מועד הסכם המשבצת הרביעי ועוד. הוועדה המקומית טענה שיש לראותם כבעלי זכויות במרקעין כבר במועד קליטתם באגודה, ומהסכם המשבצת הראשון.

ועדת הערר דחתה כאמור את הערר ונסמכה על העיקרון שלפיו  יש לחייב בהיטל השבחה את כל מי שמעמדו מבחינה מהותית זהה לזה של חוכר לדורות, ללא קשר להגדרתו הרשמית בחוזה ההתקשרות עם רמ"י. "עם חתימת הסכם המשבצת הוענקה לסוכנות זכות קניינית במקרקעין לצורכי התיישבות, הכוללת בהגדרתה גם מגורים. העובדה כי באותה עת טרם אושרה תוכנית סטטוטורית לפי חוק התכנון והבנייה , שאפשרה את הקמת מבני המגורים במקרקעין, אינה גורעת ממהות הזכות הקניינית שהוענקה בהסכם המשבצת", נכתב.

עוד כתבה הוועדה בהחלטתה כי מן המסמכים שהוצגו בפני ועדת הערר עולה, כי העוררים אושרו כמועמדים להתיישבות במושב, הצהירו ואישרו שקיבלו לשימושם כבני רשות מגרש במושב, ואף קיבלו תאריך כניסה למשק. "תרומתם של העוררים ליישוב הארץ הינה מוערכת ביותר, ומעניקה להם זכויות רבות, אך לא בהכרח זכות לפטור מהיטל השבחה . שיקולי צדק חברתי תומכים בחיוב בהיטל השבחה בעת מימוש הזכות להקמת בית מגורים שני בנחלה על מקרקעין, שהוקצו לחברי קבוצת מייסדים שהתאגדה לצורך הקמת היישוב.. עצם ההתארגנות של המייסדים להקמת מושב (חקלאי ותעשייתי), על פני צורת התיישבות אחרת, אינה אמורה להקנות להם פטור מהיטל השבחה".

עוד קבעה הוועדה בהחלטתה כי העוררים ישאו בהוצאות 3,000 שקל, "על הצד הנמוך, בשל הצורך בהבהרת העניין".