"חברות נכנסות להרפתקאות שהן לא יודעות איך ייצאו מהן. להגיד 'לא' זה המפתח להצלחה שלך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום. הוא שוחח עם דניאל אוסטרינסקי, עו"ד וראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, על איך סימון ידע לזהות את טרנד ההתחדשות העירונית עוד כשהיה בחיתוליו, אלו טעויות נפוצות עושים יזמים בתחום הפינוי-בינוי, ומדוע לעולם לא תמצאו אותו בפרויקט של קרקע משלימה. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"יש לי חזון מאוד ברור בראש לאן אני רוצה להגיע, בכל מקום שאני נמצא, הן ברמה האישית והן ברמה המקצועית", הסביר סימון. "אני יודע לתאר לך בפרטי פרטים מה אני רוצה, לאן אני שואף, לאן אני רוצה להגיע בעוד חמש ועשר שנים. לבנות לעצמך את התמונה, לאן אתה רוצה לשאוף, אני חושב שזה הבסיס, לפחות מבחינתי. הדבר השני, ואנשים לא מבינים את זה, שלפעמים זה הצוות. בנדל"ן אין קסמים, אנחנו לא מתכנתים באיזה גראז' שעכשיו אני יכול להוציא איזה שורת קוד ולמכור אותה בכמה מיליארדים לגוגל לאפל. זה קודם כל ההבנה שאנחנו הולכים לטווח ארוך. אין פה משחקים, אין פה פליפים של שנה שנתיים".

סימון הוסיף והסביר על חשיבות הצוות בתחום הנדל"ן: "הדבר המשמעותי ביותר זה הצוות. אתה חייב שיהיה לך צוות של אריות, כל אחד בתחומו. אם זה בתכנון ואם זה בכספים ואם זה בביצוע. אתה חייב להביא צוות שהוא יותר חזק ממך. אני מאמין שכל מי שנמצא סביבי יותר טוב ממני, בניתוח של הקרקעות, בשיווק ובהכל. התפקיד שלי הוא לכוון את המערכת, לחבר אותה לחזון, להכניס אותה ללוחות זמנים".

"אנחנו. היום מסננים לדעתי בשבוע בין 50 ל-70 עסקאות, לא לוקחים אותן. מתוך הצבר הזה אני אקח אחד-שתיים. אני מחפש מסלולים ירוקים, אין מסלולים קלים והכל ייקח זמן, זה ברור לי, אבל תסנן את הדברים, תחבר את זה לחזון שלך. אם אתה רוצה להיות עם תב"עות מאושרות בעוד שלוש-חמש שנים, תדע מראש לאן אתה נכנס. חברות נכנסות להרפתקאות שהן לא יודעות איך ייצאו מהן. צריך יכולת לסנן בלי להתבייש. וואלה, לא נעים להגיד לא, אבל ה'לא' זה המפתח להצלחה שלך. ככל שתגיד יותר 'לא', יותר תצליח, כי אז ה'כן'  - יעריכו אותו הרבה יותר, יבינו לאן אתה צועד ויביאו לך את העסקים שתואמים לאג'נדה שלך. אלה הדברים שאני חושב שיכולים לקחת אותך עוד שלב קדימה בקריירה שלך, או בחברה שאתה בונה". 

איך בונים את מערכת היחסים עם בעלים חזקים ועדיין שומרים על הדעה שלך כמנכ"ל עצמאי?
"קודם כל זה שאלה של אופי, זה הבסיס. כמה אתה תופס את עצמך כחזק? כמה אתה תופס את עצמך כמישהו שאומר את מה שהוא חושב? לא חשוב מה קורה בחדר. אני חושב שחלק מזה גם קשור לחוויות שלך בקריירה. מי ניהל אותך בתחילת הדרך? מי היו האנשים שקידמו אותך? אילו חוויות צברת מהם? אני רק אציין שניים מאוד מרכזיים בתחילת הקריירה שלי. אחד זה אהרון פרנקל, סמנכ"ל הכספים של אפריקה ישראל מגורים והשני זה אורן הוד שהיה מנכ"ל מאוד דומיננטי וחזק באפריקה ישראל מגורים. הם תמיד נתנו לי את ההרגשה שאני יכול להגיד מה שאני רוצה. תמיד בכבוד רב, חלילה לא להתעמת בשביל עימות. אבל תגיד מה שאתה חושב, ומתברר שמעריכים את זה. אותו דבר בעלי שליטה. בעל החברה מראיין אותך, אבל אתה מראיין אותו לראות שהאג'נדה של אותו בעל חברה היא להאמין במנכ"ל. זה לא פשוט לבעל בעל שליטה, בעל חברה, לשחרר את המושכות. 

"אם לא תדע להביע את דעתך לא תתקדם. אתה יכול להתקדם בתור יס מן עד נקודה מסוימת. אני חושב שזה גם משעמם. תאתגר את המערכת, תביע את הדעה שלך. בעלי שליטה, בעלי החברה מעריכים את הדברים האלה שאתה רוצה לשנות ושפר. הסיפוק הוא שלקחת את ההחלטה, שאתה יודע שהכל על הראש שלך, על הכתפיים שלך ובסוף זה הכל ניהול סיכונים. וכשאתה לוקח את הדבר הזה, וזה מצליח - אין סיפוק יותר גדול מזה. זה הסיפוק הכי גדול שיש בקריירה".

איך ייראה ענף ההתחדשות העירונית בעשור הקרוב? מה אתה רואה פה?
"אני רואה את התוצרים של העשור האחרון והם לא טובים. אנחנו רואים טעויות תכנוניות, תב"עות שאי אפשר יהיה לממש. אני מאוד מאמין היום במעגל השני והשלישי במדינת ישראל. אני חושב שאזור תל אביב והסביבה הקרובה שלו, הגיעו לאיזה פיק מסוים, גם נושא ההייטק והריבית, ייקח זמן עד שהענף הזה יתאושש. נראה דברים טובים בנהריה, בקריות ובדרום. היום הבנו כולנו כמה הערים המרוחקות יותר חשובות ליציבות הביטחונית, הכלכלית, לכל דבר שיכול לעשות אותנו באמת מדינה אמתית ולא מדינת ירושלים, תל אביב, גדרה, חדרה. אם אנחנו מסתכלים על העשור הבא, זה העשור של המעגל השני והמעגל השלישי במדינת ישראל. בהתחדשות, במגורים, במשרדים, במפעלים – שם הולכת להיות הקפיצה הבאה של המדינה שלנו. 

"מתי הסתובבת פעם אחרונה בחצר האחורית של תל אביב, אור יהודה, לוד? חמש דקות בלילה בלי פקקים למרכז לתל אביב. לא הגיוני שככה חיים במדינה, לא הגיוני. אני מסתובב בעולם בניו יורק, בלונדון, לא ראיתי בניינים שנמצאים במצב של השיכונים שלנו. לא קמה פה תרבות דיור שאומרת שכל 10-15 שנים צריך לחזק, לחדש".

אני רוצה לנצל את זה שאתה, אני חושב, אחד האנשים שהכי מבינים בתחום התחדשות. אילו טעויות הכי נפוצות שאתה רואה שיזמים עושים בתחום הפינוי בינוי?
"הרבה מהטעויות הן מחוסר הבנה לתרבות הסינון. לא כל מתחם הוא בוננזה. תחשוב על מה קורה יום אחרי, איך אתה מקבל ליווי בנקאי, איך אתה מוכר את הדירות, איך אתה מתמודד עם זה בכלל. תחשוב קדימה כל הזמן. המטרה היא לא צעד צעד, אלא לראות את החזון, את הבהירות הזו. איך אתה מוכר את הפרויקט הזה. אנשים מתאהבים במכפיל אנשים וגם מאמינים יותר מדי למדינה. המדינה מוגבלת ביכולות שלה. לא תמצא אותי לאורך כל הקריירה בשום פרויקט שיש בו קרקע משלימה. אני לא מאמין בזה והשנים הוכיחו את זה. מי מנגיש לך את הקרקע? אתה מכיר עירייה שהיא בעלת קרקע במדינת ישראל? אני לא מכיר".