משפר הדיור נפטר בעודו מחזיק בשתי דירות, ויצר תסבוכת מס. השופטת הצליחה לסבך את העניינים אפילו יותר

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין ליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל, בראשותה של שופטת המחוזי עירית הוד, עסק בשאלה שהחוק אינו מעניק לה תשובה ברורה. הוועדה נדרשה להכריע האם יורשותיו של משפר דיור, שרכש את דירתו החדשה בטרם נפרד מהישנה, ונפטר בעודו מחזיק בשתי הדירות, זכאיות ליהנות מהטבות המס מהן היה נהנה אביהן כבעל דירה יחידה. התשובה שהעניקה הוועדה עשויה לבלבל את הוותיקים שבמשפטני מיסוי המקרקעין. זאת כאשר מצד אחד העניקה הוועדה ליורשות את הטבת מס הרכישה המוזל המגיעה למחזיקי דירה יחידה – אך מצד שני שללה מהן את הפטור ממס שבח.

לפסק הדין של ועדת הערר למיסוי מקרקעין 

באוגוסט 2021 רכש אדם דירה חדשה בעפולה תמורת 1.03 מיליון במטרה להחליף את דירתו הקיימת בנוף הגליל. על פי חוק מיסוי מקרקעין , הוא היה זכאי להטבות מס משמעותיות אם ימכור את דירתו הישנה בתוך פרק זמן מוגדר (שעמד באותה עת על 24 חודשים): תשלום בשיעור מינימלי על פי מדרגות מס רכישה ופטור מלא ממס שבח. הוא אף הצהיר ברשויות המס על כוונתו לעשות זאת. אולם כחודש בלבד לאחר רכישת הדירה החדשה, האיש נפטר באופן פתאומי. זכויותיו בשתי הדירות עברו לאשתו, שנפטרה גם היא כעבור כשנה וחצי, בינואר 2023, ובסופו של דבר, הזכויות בשתי הדירות עברו לבנותיהם.

הבנות, שהפכו ליורשות, פעלו במהירות למכור את הדירה הישנה בתוך המועד שהחוק קבע. לאחר מכן, פנו אל רשויות המס בבקשה לקבל את הטבות המס שהיו מגיעות לאביהן המנוח, כלומר -  מס רכישה מופחת על הדירה החדשה ופטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה. אלא שרשויות המס סברו אחרת, וטענו כי מאחר שלגבי היורשות אין מדובר עוד בדירת מגורים יחידה, הרי שלא מגיעים להן הפטורים הקבועים בחוק. על החלטה זו היורשות הגישו ערר.

זכות להטבה במס רכישה, בלי פטור ממס שבח 

השאלה שנדונה היא, האם אדם שרכש דירה והתחייב למכור את דירתו האחרת כדי לזכות במדרגות מס לדירה יחידה, יכול להוריש את ההתחייבות הזו ואת הזכות למדרגות מס לדירה יחידה ליורשיו, או שמא פטירתו שוללת זכות זו?

במיסוי מקרקעין השיבו על שאלה זו בשלילה וטענו כי יש להבחין בין זכויות המוריש שעוברות בירושה, לבין פטורים והנחות ממס המוענקים על ידי רשויות המס משיקולים חברתיים, סוציאליים, כלכליים ואחרים. הנחות אלו אינן בגדר זכות העוברת בירושה ולא נמנות עם נכסי העיזבון, נטען.

ועדת הערר, בראשות השופטת עירית הוד, קיבלה את עמדת היורשות לעניין מס הרכישה והעניקה להן את הזכות ליהנות מהטבת המס. "משמכרו העוררות את הדירה בנוף הגליל, במסגרת התקופה הקבועה בחוק, הרי שהן קיימו את התחייבות המנוח. בנסיבות אלו, התגבשה הזכאות שעמדה למנוח, ועברה לעיזבונו שנכנס בנעליו ופעל בשמו במכירת הדירה, לחישוב מס הרכישה".

ועדת הערר  קיבלה את עמדת היורשות לעניין מס הרכישה והעניקה להן את הזכות ליהנות מהטבת המס. אולם, אותה הוועדה דחתה את בקשת היורשות ליהנות מפטור ממס שבח

ואולם, אותה הוועדה דחתה את בקשת היורשות ליהנות מפטור ממס שבח. כאן קבעה הוועדה כי על מנת לזכות בהטבה זו "נדרש, כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. אין מחלוקת, כי במועד פטירתו היו בבעלות המנוח שתי דירות - הדירה  בעפולה והדירה בנוף הגליל... קביעתי לעיל, לפיה מכירת הדירה בנוף הגליל בוצעה על ידי העוררות בנעלי המנוח וכי מדובר בקיום התחייבות שלו, אין משמעה בהכרח כי הן זכאיות לפטור ממס שבח לו היה זכאי המנוח". לבסוף נקבע כי התנאי בחוק שולל פטור ממס שבח, לא נקבע צו להוצאות.

"תוצאה קשה"

"זוהי תוצאה קשה, שאינה מתיישבת עם תכלית החקיקה ועם כוונת המחוקק", טוענים עורכי הדין בועז פינברג ודן טולדנו ממשרד ארנון, תדמור-לוי, שניתחו עבור מרכז הנדל"ן  את המקרה. "המחוקק ביקש לקבוע הוראה דומה ביחס למס רכישה ולמס שבח, שכן מדובר באותה סיטואציה בדיוק - רכישת דירה חלופית כאשר הבעלים מתכוון למכור את דירתו המקורית. עונש המס המוטל על מי שלא הספיק למכור את דירתו המקורית בזמן הוא כבד.

"זוהי תוצאה קשה, שאינה מתיישבת עם תכלית החקיקה ועם כוונת המחוקק", טוענים עורכי הדין בועז פינברג ודן טולדנו. ההיגיון שהוביל את ועדת הערר לקבל את טענת היורשות ביחס להקלה במס רכישה, ראוי היה שיחול באותה מידה גם על הקלת המס החלה על מס שבח " 

"המקרה הזה מדגיש פער משמעותי בחוק מיסוי מקרקעין , שלא נתן מענה למצב שבו אדם נפטר לאחר שרכש דירה חדשה, אך בטרם הספיק למכור את דירתו הישנה. ההיגיון שהוביל את ועדת הערר לקבל את טענת היורשות ביחס להקלה במס רכישה, ראוי היה שיחול באותה מידה גם על הקלת המס החלה על מס שבח ". 

עורכי הדין בועז פינברג ודן טולדנו (ניקי וסטפהל)

פינברג וטולדנו מפנים את תשומת הלב לכוונת המחוקק לקבע בקרוב ובחקיקה קבועה (במקום הוראת שעה מ-2023) את פרק הזמן של 18 חודשים כפרק הזמן הנדרש למכור את הדירה המקורית מקום בו נרכשה הדירה החלופית, על מנת שמכירת הדירה המקורית תיחשב כמכירת דירה יחידה ורכישת הדירה החלופית תיחשב גם היא כרכישת הדירה הראשונה. 

"בהקשר הזה, פרסום של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש ינואר האחרון מראה, כי פרק הזמן הממוצע שלוקח לאדם למכור את דירתו המקורית לאחר שרכש את דירתו החליפית, היא 23 חודשים, ולא 18 חודשים, כפי שמבקש לקבוע המחוקק", אומרים השניים. "אם אכן כוונתו הכנה היא ליצור את אותה ניטרליות, ראוי היה שהמחוקק ייתן דעתו לכך, במקום לגרום לבעלי דירות לחשוב פעמיים אם להחליף את דירתם באחרת, כאשר עונש המס הצפוי להם אם חלילה לא יספיקו לפעול בפרק הזמן הקבוע למכור את דירתם המקורית, הוא גדול. בוודאי שכך בתקופת מלחמה אשר ממילא מקשה על מוכרי הדירות למכור את דירותיהם".

פינברג וטולדנו מוסיפים: "ואם בתיקוני חקיקה עסקינן, זאת תהיה הזדמנות מצוינת למחוקק להבהיר את מה שצריך להיות ברור מאליו – שפרק הזמן הנדרש למכירת הדירה המקורית צריך לחול על עצם המכירה, ולא על זהות המוכר. בינתיים, מומלץ למי שנמצא במצב דומה להיוועץ בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין טרם קבלת החלטות משמעותיות לגבי נכסי המקרקעין שבעיזבון".