בעקבות עתירת החקלאים: רמ"י תתקן את הנוהל שהביא לגביית מיליוני ש"ח ביתר מרוכשי הנחלות

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (בג"ץ) קיבל השבוע עתירה שהגישו 12 בעלי נחלות נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וקבע כי על רמ"י לתקן את הנהלים אשר לפיהם היא עורכת את שומת "דמי הרכישה" – הסכום שאותו היא גובה בעת העברת זכויות בנחלה. זאת בעקבות טענות העותרים כי שומות אלה נערכות זמן ממושך לאחר מועד חתימתה של העסקה למכירת הנחלה בפועל, תוך שרמ"י נהנית מעליית ערך הקרקע בתקופה זו.

להחלטת העליון.

בעתירה, אליה הצטרפו תנועת המושבים והאיחוד החקלאי, כ"ידידי בית המשפט" דרשו העותרים לכפות על רמ"י לקבוע את השומה לדמי הרכישה אגב ניוד הזכויות,  ליום החתימה על העסקה ולא ליום שומת רמ"י, שיכלה להתאחר גם בארבע שנים, כפי שנחשף במרכז הנדל"ן.

הרכב השופטים, אשר כלל את המשנה לנשיא נעם סולברג, אלכס שטיין ורות רונן, לא נתן פסק דין מפורט, אלא קיבל את הצעת ההחלטה שגיבשה רמ"י בעקבות הערות השופטים, ולאחר התייעצות עם גורמי המקצוע. ההצעה, שקיבלה תוקף של פסק דין, קובעת כי "תובא בפני רשות מקרקעי ישראל הצעה לתיקון הנהלים, כך שביחס לעסקאות דמי רכישה בנחלות, אגב העברת זכויות, המועד לשומה יעמוד על המועד שבו הוגשה לרשות בקשה מלאה, כפי שזו תוגדר בנהלים".

עוד נקבע כי העותרים וכן ארגוני החקלאים שהצטרפו להליך, יוכלו להגיש נייר עמדה מטעמם בתוך 15 יום ממתן פסק הדין, וכי הצעת ההחלטה לתיקון הנהלים תובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל בתוך 60 יום. לא נקבע צו להוצאות.

"תיקון טכני" שהוביל לעיוות

"דמי רכישה" הם תשלום שעל הצד המוכר בעסקה למכירת נחלה חקלאית, לשלם לרמ"י כתנאי להעברת הזכויות בנחלה. ברוב המקרים, גובה התשלום עומד על 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתבסס על כלל זכויות הבנייה בחלקה. עד לפני כמה שנים אכן השומה נקבעה למועד העסקה, אך בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל ממרץ 2020, שהוצגה בזמנו כתיקון טכני בלבד, נקבע כי שווי תשלום החובה הידוע כדמי היוון, יחושב על בסיס מועד חתימת הערכת שווי הקרקע על-ידי השמאי מטעם רמ"י ולא על בסיס השווי במועד חתימת העסקה.

ליאור יוסף בדש, שמאי וכלכלן: "פס"ד העליון מוצדק. לפיו רשות מקרקעי ישראל נדרשה לתיקון הנהלים, כך שהמועד הקובע לשומה יהיה המועד שבו הוגשה לרשות 'בקשה מלאה'. השאלה הגדולה היא האם רשות מקרקעי ישראל תנסה להתחכם ביחס להגדרה והמשמעות של המילה 'מלאה'".

העותרים טענו שיש פער של כשנתיים בממוצע מרגע חתימת ההסכם למכירת זכויות בנחלה חקלאית, ועד למועד הקובע של השומה שמבצעת הרשות לצורך תשלום "דמי רכישה", וזאת על אף נוהל המחייב בדיקת שמאי רמ"י בתוך חצי שנה ממועד הבקשה וקבלת המסמכים. בפרק זמן זה, ערך הקרקע והנכס עולים בצורה משמעותית, וכך גם התשלום לרמ"י. רמ"י הגיבה אז כי טענות על עיכובים נבחנות פרטנית.

עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל האיחוד החקלאי: "החלטת בית המשפט העליון באה לעשות צדק עם מאות בעלי זכויות שנאלצו בשל החלטה מניפולטיבית לשלם מאות אלפי ש״ח ללא הצדקה בגין עוולות בהתנהלות של רשות מקרקעי ישראל והחלטותיה. הגיע הזמן שהמנהל יחשוב על טובת האזרח וישרת את האזרח כפי שקובע החוק וההיגיון".

 ליאור יוסף בדש, שמאי מקרקעין וכלכלן: "פסק הדין של העליון מוצדק. לפיו רשות מקרקעי ישראל נדרשה לתיקון הנהלים, כך שהמועד הקובע לשומה יהיה המועד שבו הוגשה לרשות 'בקשה מלאה'. השאלה הגדולה היא האם רשות מקרקעי ישראל ינסו להתחכם ביחס להגדרה והמשמעות של המילה 'מלאה'. המנגנון שהיה עד כה היה לא הוגן כלפי בעלי זכויות בנחלות, שכן הם חויבו לתשלום בהתאם למועדים קובעים שנים רבות לאחר הסכם המכר שבו נפגשו עם כספים וזאת בזמן שהמחירים האמירו".

לשכת שמאי המקרקעין מציינת בעקבות ההחלטה: "אנו מברכים על החלטת בית המשפט שהבין כי התנהלות  רמ"י בנוגע למועד הקובע לאומדן גובה תשלום המיסים מעוותת. בית המשפט למעשה שלח את רמ"י לבחון את הדברים ולהציע חלופה הגיונית יותר למצב שנוצר. הלשכה בעבר הוציאה מכתב לרמ"י בנושא והסבירה על הכשלים הרבים שיש בחישוב המיסים וההיטלים. הפגיעה באזרח אינה מידתית והיא יכולה להגיע לפערים של מאות אלפי שקלים ביחס לחישוב לפי מועד ביצוע העסקה. אנו מקווים שכעת רמ"י יעשו את המוטל עליהם ויתקנו את הכשלים שהם בעצמם יצרו".