13 חודשים מי יודע? כך זינק משך זמן הבנייה הממוצע של דירה ב-60% בתוך 30 שנה

בדיקה שערך מרכז הנדל"ן לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בנוגע למספר חודשי הבנייה הנדרשים לבנייה של דירה בישראל, מעלה כי מאז 1995 ועד סוף 2024, התארך משך הבנייה של דירה ב-12.9 חודשים. אם בשנת 1995 נדרשו 21.4 חודשים בממוצע לבניית דירה, אזי בשנת 2024 כבר מדובר ב-34.3 חודשים. משך הבנייה, על פי הלמ"ס, נמדד מרגע הנחת היסודות ועד לסיום בנייתו הפיזית של הבניין. הנתונים אינם כוללים את משך הזמן הקשור להיבטים הבירוקרטיים בתהליך הבנייה עצמו ואת זמן ההמתנה לטופס 4, למרות שגם אלה, על פי הקבלנים בשטח, מאריכים משמעותית את זמן ההמתנה של אכלוס הדירה בפועל.

להתארכות משך הבנייה ישנה השפעה מהותית על שוק הנדל"ן. משך בנייה ארוך גורם לכך שיחידות דיור חדשות נכנסות לשוק בקצב איטי יותר. התוצאה היא האטה בהגדלת ההיצע ביחס לביקוש, מה שמביא לעליית מחירים, במיוחד באזורים מבוקשים שבהם הקרקע יקרה והיצע הקרקעות מוגבל.

בנוסף לכך, להתארכות משך הבנייה יש השלכות כלכליות על הקבלנים. כך, ככל שמשך הבנייה מתארך, גדל גם פרק הזמן שבו יזמים וקבלנים נושאים בעלויות מימון, שכר עבודה, פיקוח, ביטוחים ועוד, וזאת מבלי לראות הכנסות ממכירת הדירות. "זה הנושא הכי כואב לנו בשנים האחרונות", אומר עמית גוטליב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, "אם אני יודע לקחת רכב ולמכור אותו ב 100 אלף שקל, אבל מייצר את הרכב הזה במקום בחודש בשלושה חודשים, אז תפעולית אני מפסיד כסף כי אני מקבל את אותו תוצר ולוקח לי יותר זמן לייצר אותו.

פועלי בנייה, צילום ארכיון. למצולמים אין קשר לכתבה (שאטרסטוק)

"התקורות בענף הבנייה עולות עם תוספת של כוח אדם, שכר דירה, ערבויות מימון ועוד. זה אירוע שהוא סופר דרמטי שכן כל יום עיכוב יכול להגיע בתל אביב להפסד של 120 אלף שקל תקורות אתר ביום, ובפריפריה 60-80 אלף שקל ליום".

הסיבות: הגובה, התחדשות העירונית - והחניונים התת-קרקעיים  

התארכות משך הבנייה בישראל היא נתון מפתיע מבחינתם של חלק מהקבלנים שעמם שוחחנו, שכן השימוש באמצעים טכנולוגיים והחדשנות בענף הבנייה התפתחו בצורה משמעותית ב-30 השנים האחרונות. לדברי עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ, "משך הבנייה לכאורה אמור להתקצר כי הטכנולוגיה רק מתפתחת. דברים שפעם נעשו ידנית או באמצעות כלים מיושנים, קורים היום באמצעות דברים כמו משאבות או מנופים, שיטות בנייה וטכנולוגיות התקדמו".

לטענת גל גדז', סמנכ"ל ביצוע בקבוצת שפונדר פדלון וחברת פדלון לבנייה, "אם תיקח בניין 20 קומות שבונים היום אל מול 20 קומות שבנינו לפני 20 שנה, אז משך הביצוע עצמו צריך היה להתקצר כי הטכנולוגיה השתפרה. יש משאבות יותר חזקות, יותר ארוכות, מנופים יותר חזקים. אנחנו עובדים עם פועלים זרים שנותנים תפוקות הרבה יותר גבוהות. גם כוח אדם, פועלי שלד בעיקר, התחילו להגיע בתחילת שנות האלפיים, עוצמות הבנייה נהיו הרבה יותר גבוהות ומשך הביצוע התקצר משמעותית".

ובכל זאת, נתוני הלמ"ס מצביעים על התארכות משך הבנייה בישראל. כיצד ניתן להסביר זאת? בדיקה שנעשתה בלמ"ס על מבנים חדשים למגורים בלבד, שבנייתם החלה משנת 2010 (לא נכללו תוספות בנייה על מבנים קיימים, מבנים בעלי עירוב שימושים , מבנים שחלה בהם הפסקת בנייה ובנייה עצמית) מצאה כי הגורמים המשפיעים ביותר על משך זמן הבנייה הם: דירות בסבסוד ממשלתי, התחדשות עירונית , מספר קומות והיקף בנייה תת-קרקעית. אינדיקטורים נוספים שנבחנו ולא הצביעו על השפעה מובהקת הם: כוח אדם בענף בינוי, חומרי הגלם, תשומות לבנייה ושינועם.

בקרב הקבלנים עימם שוחחנו ישנה הסכמה גורפת כי אחד הגורמים המשמעותיים ביותר שמשפיעים על משך הבנייה היא הבנייה התת-קרקעית, קרי מרתפים וחניונים תת קרקעיים. "מרתף לוקח לבנות כארבעה חודשים ותוסיף עוד חודשיים שלושה לכל קומת מרתף נוספת. זה פרויקט בפני עצמו", אומר עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ

ואכן, בקרב הקבלנים עימם שוחחנו ישנה הסכמה גורפת כי אחד הגורמים המשמעותיים ביותר שמשפיעים על משך הבנייה היא הבנייה התת-קרקעית, קרי מרתפים וחניונים תת קרקעיים. "מרתף לוקח לבנות כארבעה חודשים ותוסיף עוד חודשיים שלושה לכל קומת מרתף נוספת. זה פרויקט בפני עצמו", אומר קטה. לטענת גדז', "בעבר היו נותנים לנו לעשות חניות עיליות, היום כל התב"עות דורשות מאיתנו לבנות חניונים תת קרקעיים, וברגע שאתה יורד ל-4-6 קומות מתחת לקרקע, זה בלבד מאריך את משך הבנייה בשנה".

גורם מרכזי לעיכוב. חניון תת קרקעי בחיפה (דוברות עיריית חיפה)

הקבלנים מסכימים עם ממצאי הלמ"ס לפיהם בנייה לגובה ופרויקטי התחדשות עירונית הם גורמים משמעותיים במעכבים את משך הבנייה בישראל. "כשבונים לגובה", מסביר קטה, "הפרוייקטים לוקחים יותר זמן. על אחת כמה וכמה ככל שנכנסים גם פרויקטים של התחדשות עירונית לסיפור. ההתארגנות באתרי התחדשות עירונית היא מאוד קשה. בונים והורסים בתוך עיר קיימת, בתוך רחוב קיים. בנייה של שכונות חדשות הן נוחות יותר. בשכונה חדשה יש חולות אין סוף, אתה יכול להתארגן שם, להעמיד את המשאבה ואת הציוד ולהעמיד את המיקסרים שמגיעים. ככל שבונים בשכונות קיימות בנויות, וזה קורה בהתחדשות עירונית, הבנייה קצת קשה יותר, וזה לוקח יותר זמן".

הקבלנים מסכימים עם ממצאי הלמ"ס לפיהם בנייה לגובה ופרויקטי התחדשות עירונית הם גורמים משמעותיים במעכבים את משך הבנייה בישראל. "כשבונים לגובה", מסביר קטה, "הפרוייקטים לוקחים יותר זמן. על אחת כמה וכמה ככל שנכנסים גם פרויקטים של התחדשות עירונית לסיפור

בנוסף לכך, "פרויקטים של התחדשות עירונית בדרך כלל משלבים בתוכם עירוב שימושים ", אומר גדז', "אם זה מסחר ואם זה הוספה של משרדים ואם זה גנים ציבוריים. מכניסים בקומות הקרקע של הקומפלקסים האלו כל מיני דרישות נוספות מטעם העיריות והדברים האלה מאריכים את משך הביצוע של הפרויקט. באופן כללי, הבניינים שנבנים היום הם בניינים הרבה יותר מורכבים מבחינת העיצוב האדריכלי שלהם כגון קירות מסך בפרוייקטים למגורים, מה שלא היה בעבר וגם הלובאים הראשיים מתוכננים ונבנים היום בגובה קומה של כ-6-7 מטר עם אלמנטים מיוחדים, ואלו סיבות נוספות שיכולות להסביר את משך הבנייה שהתארך".

"לטופס 4 התווספו עם השנים לא מעט דרישות" 

גוטליב מסכים עם ההסברים, אולם לטענתו ישנם גורמים נוספים שמסבירים את התארכות משך הבנייה והלמ"ס לא מתייחסת אליהם. בראש ובראשונה, טוען גוטליב, זה נושא הרגולציה, ובראשם תקנות הבנייה הירוקה. "ברגע שמחייבים אותנו בבנייה ירוקה, המבנה יותר קשה ויותר מורכב לבנייה", הוא טוען, "כמו כן, לוקח יותר זמן לבדיקות בשביל לקבל אישור אכלוס. הבנייה הירוקה הוסיפה היום המון אלמנטים בשביל לסיים את המבנה. הדרישות הן רבות, ולענות עליהן לוקח זמן.

"התווספו לכך כל מיני אישורים שנוספו עם השנים לטופס 4, אז הדבר הזה לוקח זמן. הדרישות של כיבוי האש עלו, דרישות נוספות שקשורות לפינוי-בינוי, דרישות של חברת החשמל, דרישות לאיכות איכות הסביבה.  כל הזמן משכללים, משנים ומוסיפים עוד ועוד רגולציות שמייצרות מבנים יותר קשים לבניה".

גורם נוסף לטענת גוטליב שמאריך את משך הבנייה בישראל, הן ההגבלות על שעות העבודה באתרי הבנייה. "מאלצים אותנו לעבוד מתשע בבוקר ועד שלוש או ארבע בצהריים", מסביר גוטליב, " משאיות, תלוי בעיר, לא יכולות להיכנס היום עד תשע לאתרי הבנייה על מנת לפרוק סחורה או ליציקת בטון או להעמסות. כלומר, אני יכול להכניס בזמן נתון הרבה פחות משאיות לתוך האתר. תיאום כניסה של משאיות לעיר הוא לא פשוט. שעות העבודה בהן נותנים לקווים לעבוד הצטמצמו בצורה משמעותית מאוד. הדבר הזה השפיע דרמטית על זמן הבנייה".