"שלום רב! אני מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין כדאיות כלכלית"

רובע 3 ובעיקר רובע 4 בתל אביב הם בין האתרים המרכזיים והרווחיים ביותר למיזמי התחדשות עירונית ברמת המגרש הבודד. מאז אושרה תוכנית הרובעים, הפך האזור לכר פורה שבו קודמו אינספור פרויקטים. בהינתן שמדובר גם באזורים שמחירי הדירות בהם הם מהגבוהים בישראל, מדובר היה גם בפרויקטים רווחיים בצורה בלתי רגילה, מה שאפשר ליזמים "לפנק" את בעלי הדירות הוותיקות בתמורות נדיבות, שבאו לידי ביטוי בתוספות שטחים נרחבות, תקציב לרכישת ריהוט ומוצרי חשמל, ולעתים אף כסף מזומן.

אלא שלאחרונה מצטברים יותר ויותר סימנים המעידים שתקופה זו מתקרבת לקיצה. אנשי מקצוע בהם עורכי דין ואף יזמים שעמם שוחחנו מעידים על תופעה יחסית במסגרתה יזמים, כולל כמה מהגדולים והמוכרים בענף, לא מצליחים לעמוד בתנאי ההסכם עם הדיירים ומבקשים לפתוח אותו ולצמצם את התמורות להן התחייבו. זאת מאחר שהצניחה בביקוש לדירות בשוק בכללות, אך בעיקר בתל אביב, מביאה את הפרויקטים אל סף הרווחיות ומאלצת את היזמים לפתוח את ההסכמים. תופעה נוספת שהפכה לנפוצה, היא של יזמים שמבקשים לא למשוך את היתרי הבנייה עליהם עבדו במשך תקופה ארוכה, ולעכב ככל הניתן את יציאת הפרויקט לדרך.

"שתי התופעות האלה קיימות ואנו נתקלים בהן יותר ויותר לאחרונה", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, שותפה מייסדת של משרד בלחרסקי, גפני, רובנס - ווקיל, ינקו ושות',  "בימים כתיקונם, אחת לתקופה ארוכה היתה סיטואציה שבה יזם בא לבעלי הדירות ומבקש לשנות את מה שהוא התחייב בהסכם. בשנה האחרונה זה כבר הפך להיות תופעה נפוצה. יזמים מקבלים החלטת ועדה, מוציאים דוח אפס אחרי שהפרויקט אושר עקרונית על ידי העירייה, ואחרי שהיקף זכויות הבנייה כבר ידוע. בשלב הזה השמאי מטעם הבנק המלווה מכין להם דוח כדאיות כלכלית שאיתו הם אמורים ללכת אחר כך לגופי המימון כדי לקבל ליווי בנקאי ולהתחיל את הפרויקט. ברגע שהשמאים עובדים על הדוחות, מתקבלת תמונת רווחיות שהיא שונה לחלוטין מזו שהייתה כשהיזמים יצאו לדרך כמה שנים קודם לכן".

המכתב המפתיע שקיבלו הדיירים

כדוגמה למצב שכזה מציגה בלחרסקי פרויקט התחדשות במסגרתו צפויים להיבנות שני בניינים חדשים. "לקח שש שנים להוציא היתר בנייה, והגענו לשלב שבו היזם צריך לקחת ליווי בנקאי ולקדם את הפרויקט", היא מספרת. אלא שבעקבות אותה פגישה שלח היזם מכתב לבעלי הדירות: "שלום רב! אני מודיע לכם שאני נאלץ לצמצם את התמורות בפרויקט לאור העובדה שאין כאן כדאיות כלכלית", נכתב בו.

עו"ד קרן בלחרסקי: "התנאי של היזם להתקדם בפרויקט הוא שבעלי דירות לא יקבלו דמי שכירות במהלך כל תקופת הביצוע. בעסקאות התחדשות עירונית זה דבר בסיסי ביותר. אין דבר כזה שבעלי דירות הם אלה שנושאים בתשלום דמי השכירות במהלך תקופת הביצוע. היזם גם הסביר להם שהוא נאלץ להפחית רכיבים במפרט הטכני. אם הם היו אמורים לקבל מזגן בכל הדירה, היזם יספק להם רק הכנות למזגן"

"התנאי של היזם להתקדם בפרויקט הוא שבעלי דירות לא יקבלו דמי שכירות במהלך כל תקופת הביצוע", אומרת בלחרסקי. "יש אנשים שגרים בנכס ואין להם כסף ללכת ולשלם דמי שכירות בעצמם לתקופה של שלוש שנים של ביצוע. הרי היזם הוא זה שצריך לשלם דמי שכירות במהלך תקופת הבנייה. בעסקאות התחדשות עירונית זה דבר בסיסי ביותר. אין דבר כזה שבעלי דירות הם אלה שנושאים בתשלום דמי השכירות במהלך תקופת הביצוע. יתרה מכך, היזם הסביר להם שהוא נאלץ להפחית להם רכיבים במפרט הטכני בצורה משמעותית. זאת אומרת שאם הם היו אמורים לקבל מזגן בכל הדירה היזם רק יספק להם הכנות למזגן, מדובר רק בתשתית. את כל היתר הם יצטרכו לרכוש בעצמם".

לדברי בלחרסקי, תופעת צמצום התמורות מתרחשת כיום משום ש"החוזים שנדרש היזם לממש היום נחתמו לפני  ארבע-חמש שנים כשהמצב בתל אביב היה מצב שונה לחלוטין. התחרות האגרסיבית בין היזמים גרמה ליזמים להציע הצעות מפתות מאוד עבור בעלי הדירות. המשחק היה משחק של בעלי דירות, כלומר בעלי דירות עשו מכרזים מאוד אגרסיביים ובסופו של דבר היזם שנתן את התמורה הגבוהה ביותר הוא גם היזם שזכה בפרויקט.

עוה"ד קרן כהן בלחרסקי, שרית האושנר רפאל וקרן פרשקר (דרור סיתהכל, גדי סיארה, תמר מצפי)

"אלא שהמצב בשוק הנדל"ן התל אביבי השתנה בשנתיים האחרונות. שוק הנדל"ן נכנס לאיזשהו סוג של קיפאון. יזמים מתקשים מאוד למכור דירות בפרויקטים בתל אביב, ומעבר לזה היזמים פוגשים בעיקר מחירי ביצוע של קבלני ביצוע שהתייקרו בעשרות אחוזים מאז החוזים עליהם חתמו בשנת 2020 או 2021. ההתייקרות היא באחוזים ניכרים, וזאת מעבר לעלויות המימון הכבדות הרובצות על היזמים בשל העובדה שאין הפחתות ריבית כפי שצפו שיהיו".

הרווחיות יורדת: הריבית, מבצעי המכירות והעלייה בעלויות הבנייה

לטענת עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדלן נשיץ, ברנדס, אמיר ושות', "תנאי השוק הקיימים, ובכללם סביבת הריבית הגבוהה, הקיפאון במכירת הדירות, מבצעי המכירות שמשמעותם עלות נוספת ליזם שמפחיתה מהרווחיות, העלייה בעלויות הבניה (לרבות בשל מחסור בפועלים) – כל אלו משפיעים על הרווחיות בפרויקטים נדל"ניים בכלל, ובפרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 3 ורובע 4 בפרט".

לדברי האושנר רפאל, "אני עדה להתרחבות התופעה לפיה יזמים לא יכולים לעמוד עוד בהתחייבויות שלקחו על עצמם בקשר לפרויקטים, ומחפשים פתרונות שיאפשרו את הוצאתם לפועל". לדבריה, "חלקם מוכרים את הפרויקטים לגופים עם יכולת פיננסית גדולה יותר 'שנותנת להם אוויר' ומאפשרים להמשיך ולקדם את הפרויקט. חלקם – מחפשים דרכים אחרות שיאפשרו להגדיל את הרווחיות כאשר אחת הדרכים היא הפחתת תמורות לבעלים. ואולם, ככל שהסכם ההתחדשות העירונית שנחתם לא מאפשר ליזם להפחית תמורות ללא הסכמת הבעלים, ואם אין הסכמה כזו – אז פתרון אחר הוא לדחות את הוצאת ההיתר עד שתנאי השוק ישתפרו, והרווחיות תעלה שוב".

עו"ד קרן פרשקר: "יזמים נמנעים או מעכבים עכשיו את הוצאת ההיתרים. כדי לקדם את הנושא של הליווי הבנקאי שבכלל ייתן מימון לכל הפרויקט ויעמיד את הבטוחות וערבויות הבנקאיות לדיירים, הבנק דורש תמיד מכירות מוקדמות בהיקף כספי מסוים, והיזמים חוששים שהם לא יצליחו למכור עכשיו דירות באותו היקף שהבנק דורש. הם מאמינים שאולי בעוד כמה חודשים המחירים יעלו ולכן הם מעכבים את הוצאת היתר"

"בפרויקטים של התחדשות עירונית . היזם הוא שנושא בכל עלויות הפרויקט. ההכנסה היחידה שלו היא ממכירת יחידות היזם, והכנסה זו צריכה לממן את כל בניית הפרויקט, הרישוי, היועצים (של היזם ושל הבעלים), הליווי הבנקאי, הבטוחות, דמי השכירות לבעלים בתקופת הפינוי ועוד, כשבסופו של דבר חייב להישאר רווח מספיק – לא רק כדי שהיזם עצמו ירוויח, אלא גם כדי שהיזם יוכל לקבל ליווי בנקאי, ליווי שבלעדיו אין פרויקט.

"במיוחד בתל אביב – בעלי הדירות דורשים מהיזמים תמורות גבוהות והיזמים נעתרים להם, כך שמלכתחילה כבר כשנחתם ההסכם עם הבעלים - הרווחיות ליזם מגרדת את המינימום, ולפעמים גם מתחת למינימום - כשהיזם מוכן לתת את התמורות שדורשים הבעלים מתוך תקווה שעד שיתקבל הרישוי והוא יגיע לבניה, מחירי המכירה של הדירות עוד יעלו, והרווחיות תשתפר. אבל אם מחיר הדירות שלקח בחשבון יורד, מחיר העלויות עולה או שהעירייה לא אישרה בהיתר את היקף הדירות שהיזם חשב שיקבל – הרווחיות פוחתת, אין רווחיות מספקת, אין ליווי בנקאי והפרויקט נתקע".

"היזמים מקווים שעוד מעט המחירים יעלו – ומעכבים היתר"

לטענת עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד עוה"ד רז- כהן, פרשקר ושות', "כל העניין של פתיחת הסכמים ופתיחת תמורות זה משהו שהיה תמיד, וזה לא רק בזמן האחרון. היו תופעות שיזם הציע תמורה שהיא גבוהה מהתמורה הריאלית שהוא יכול לתת, וכשפתאום העירייה לא מאשרת את כל הזכויות שהוא חשב מלכתחילה שהוא יוכל לקבל, הוא נאלץ לזמן שוב את הדיירים וכן לפתוח את ההסכם ולהפחית בתמורות. הרבה יזמים אוהבים להכניס רגל בדלת ולהציע תמורות שהן מלכתחילה לא תמורות ריאליות כי חשוב להם באמת שיהיה להם ברקורד ייזום פרויקטים באזורים של רובע 3 ורובע 4 בתל אביב. ואז ברגע האמת, הם לא תמיד מצליחים לממש את זה".

"מה שכן אני רואה" ממשיכה פרשקר, "במיוחד בזמן האחרון, הוא שיזמים יותר נזהרים כשמציעים הצעות לדיירים. הם כבר לא מציעים הצעות מופרזות. הם עכשיו עושים 'פרה-רולינג' מול העירייה לראות מה תהיה עלות היטל ההשבחה, למשל. הם בודקים בדיוק מה השטחים הקיימים בבניין, מה נבנה, מבקשים תיק מידע מהעירייה כדי לראות באמת מה הזכויות שהעירייה תיתן להם לבנות באותה קרקע. ואז באמת אני רואה שהתמורות היום הן כבר תמורות שהן יותר ראליות מהתמורות שהיינו מקבלים פעם".

עו"ד שרית האושנר רפאל: "במיוחד בתל אביב,  בעלי הדירות דורשים מהיזמים תמורות גבוהות והיזמים נעתרים להם, כך שמלכתחילה הרווחיות ליזם מגרדת את המינימום, כשהיזם מקווה שעד שיתקבל ההיתר מחירי המכירה של הדירות יעלו, והרווחיות תשתפר. אבל אם המחיר יורד או שהעירייה לא אישרה את היקף הדירות שהיזם חשב שיקבל – הרווחיות פוחתת, אין ליווי בנקאי והפרויקט נתקע".

עם זאת, מספרת פרשקר, תופעת אי-משיכת ההיתרים מהוועדה המקומית הפכה להיות נפוצה בהרבה ביחס לעבר: "עלויות הבניה עלו בצורה משמעותית. כשיזמים הציעו הצעות לדיירים הם התבססו על עלויות בנייה מסוימות ואלה ממש קפצו, לעתים אפילו פי שניים. כל הפרויקטים שעכשיו לקראת היתר, ההצעות ניתנו באזור הקורונה ב-2020 ועלויות הבנייה מאוד עלו מאז, ולכן יזמים נמנעים או מעכבים עכשיו את הוצאת ההיתרים. כדי לקדם את הנושא של הליווי הבנקאי שבכלל ייתן מימון לכל הפרויקט ויעמיד את הבטוחות וערבויות הבנקאיות לדיירים, הבנק דורש תמיד מכירות מוקדמות בהיקף כספי מסוים, וגם פה היזמים חוששים שהם לא יצליחו למכור עכשיו דירות באותו היקף שהבנק דורש. הם מאמינים שאולי בעוד כמה חודשים המחירים יעלו ולכן הם מעכבים את הוצאת היתר".  

לדברי בלחרסקי, "יזמים לא מצליחים לקבל ליווי בנקאי כי הם לא מצליחים לעמוד בדרישת המכירה המוקדמת בכלל, אז הם מוצאים את עצמם פה בסיכון כפול. מצד אחד, הם לא מצליחים לבצע את המכירה המינימלית של שתי דירות בפרויקט כתנאי להפעלת הליווי, אז הם לא יכולים לקבל את הליווי. מצד שני, הם צריכים למשוך את ההיתר אבל הם לא רוצים למשוך אותו כשהם יודעים שהם לא יקבלו ליווי בנקאי. הם לא רוצים להיות כבולים להוראות ההסכם שאומרות להם שהם עם משיכת היתר בנייה. הם צריכים כבר להתחיל לבנות כשהם יודעים עדיין שיש להם סיטואציה של פתיחת תמורות מול דירות או סיטואציה שהם לא מצליחים לעמוד במכירות המוקדמות שלהם. זה למעשה הכל אותו מעגל".