"חתימות בהתחדשות עירונית כבר לא שוות מיליארדים – השוק התפכח"

פרק נוסף של הפודקאסט "רכבת ההשקעות", בו מארח מדי שבוע מנכ"ל ובעלי סקאלה ומרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי, בכירים במשק ומומחי השקעות בתחומים מגוונים. והשבוע: ליאור פייס, הבעלים והמנכ"ל של רוסאריו קפיטל, שתאר מדוע יזמי נדל"ן מגייסים בבורסה דווקא בתקופה הזו, איך נראית ההכנה האמיתית להנפקה, ומה התנאים שיזם צריך לעמוד בהם כדי להרים סדרת אג"ח

שיתוף הכתבה
דן קצ'נובסקי וליאור פייס, רכבת ההשקעות (מרכז הנדל"ן) דן קצ'נובסקי וליאור פייס, רכבת ההשקעות (מרכז הנדל"ן)

בעיצומה של תקופה מאתגרת למשק הישראלי, שוק ההון חוזר להוות מנוע מרכזי בגיוסי חוב והון. ליאור פייס, מנכ"ל ובעלים של רוסאריו קפיטל, מציג זווית אופטימית, מפוכחת ומבוססת נתונים. בראיון לפודקאסט "רכבת ההשקעות", פייס מצייר תמונה מורכבת אך מעודדת של פעילות הגיוסים וההנפקות בבורסה בתל אביב.

לצפייה: 

להאזנה: 

העיתוי שבו הפך השוק המקומי לתוסס הוא, לדברי פייס, משמעותי: "נקודת המפנה המהותית הייתה המלחמה עם איראן, שבעצם החזירה את הביטחון והעוצמה למדינה. שמעתי גם כאלה שאמרו שאנחנו השוויץ של המזרח התיכון – ואלה דברים שנותנים רוח גבית לשוק ההון". לצד תחושת הביטחון, גם התנאים המאקרו־כלכליים תומכים: "שוק ההון מסתכל קדימה. הריבית תרד בעולם ובישראל בפרט, ויש תקווה לסיום המלחמה. זה מייצר ביקושים – ועם הביקושים בא התיאבון". 

תהליך הנפקה אינו עניין של מה בכך, מדגיש פייס: "זה לא רק לנהל חברה, אתה צריך לנהל את המניה, את האג"ח – זו חשיפה. נדרשת נכונות אישית להיחשף. זה סדר וארגון, דוחות כספיים, תשקיף, מבנה משפטי". עם זאת, לדבריו, חברות רבות שהיו במחשבות על הנפקה "הקדימו תהליכים בעקבות השוק ובעקבות הרצון לראות חברות חדשות".

מתחילת 2025 בוצעו כ־12 הנפקות, ורובן המכריע הגיע מענף הנדל"ן – ובעיקר יזמות נדל"ן: "מתוך 12 חברות, חמש היו חברות אג"ח שעשו גם גיוסי הון. רובן נדל"ן יזמי – הנדל"ן המניב יחזור כשנראה ירידה בריבית". פייס מפרט כי שוק החוב מציע ליזמים תנאים אטרקטיביים ביחס לחלופות כמו הון משלים: "הם יכולים לגייס באזור 7–9 אחוז, אפילו פחות, וללא שעבודים. זו חלופה הרבה יותר טובה מהמאזן". 

פייס מדגיש כי לא כל אחד יכול פשוט להנפיק: "רגולטורית צריך הון עצמי של עשרות מיליוני שקלים – ובפרקטיקה, לא תצא לגיוס מתחת ל־50 מיליון ש"ח". השוק, לדבריו, מתעדף יזמים שמגיעים עם שעבוד עודפים – הון עצמי ורווחים – ובונים לוח סילוקין שקול. גם רמת המינוף צריכה להיות סבירה: "הון עצמי של 15–20 אחוז מסך המאזן. אם אתה ממונף ב-90 אחוז ומעלה, זה כבר לא יעבור". 

בעוד נדל"ן מוביל את ההנפקות, תחום הטכנולוגיה כמעט נעדר מהתמונה: "חברות טכנולוגיה שואפות לנאסד"ק, לא לתל אביב. הבורסה בתל אביב נותנת מכפילים נמוכים יותר. בארה"ב יש נכונות לשלם על סמך תחזיות – פה פחות". למרות הצמיחה של השקעות פרטיות בעולם, פייס מצנן את ההתלהבות כשמדובר בישראל: "זה עדיין זניח. אנחנו שוק שונה – כי כולנו חוסכים דרך קופות, פנסיה, קרנות". 

פייס דיבר בהרחבה על הבדלים בין חברות נדל"ן ועל הדרך בה השוק מתמחר כיום פרויקטים בהתחדשות עירונית. הוא הסביר שהשוק הפך מפוכח יותר, בין היתר כי הבשלה של פרויקטים לוקחת זמן לא ידוע מראש – גם אם יש הסכמות עם דיירים. "אם לפני שנתיים־שלוש, בן אדם בא עם חתימות וכבר חשב שהוא שווה מיליארדים – אז היום הבנו שחתימות זה נורא יפה, אבל התהליך הוא ארוך. ואחת הבעיות בהתחדשות עירונית היא שהזמן הקצוב עד הפרויקט לא תמיד ידוע. מה שאתה חושב שייקח שנתיים – יכול לקחת גם ארבע שנים, וארבע שנים – שמונה שנים. וזה ישפיע על השווי". 

פייס חותם באופטימיות זהירה: "אני מאמין שנראה את הריבית יורדת לאזור 3.25%–3.5% בשנה הקרובה. זו רוח גבית לבורסה – ונראה גיוסים גם בחוב וגם בהון". 


כל יום בשעה 17:00- חמש הכתבות החשובות ביותר בתחום הנדל"ן מכל האתרים אצלכם בנייד!
לחצו כאן להצטרפות לתקציר המנהלים של מרכז הנדל"ן!

הצטרפו לניוזלטר של מרכז הנדל"ן

וקבלו עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן ישירות למייל שלכם
  • אני מאשר/ת קבלת דיוור
  • תגובות

    הוספת תגובה
    {{ commentsComp.length - index }}.
    {{ comment.message }}
    {{ comment.writer }}{{ comment.date_parsed }}
    {{ reply.message }}
    {{ reply.writer }}{{ reply.date_parsed }}
    הראה עוד
    תגיות:רכבת ההשקעותליאור פייסהשקעות נדל"ןדן קצ'נובסקירוסאריו חיתום

    הצטרפו לניוזלטר של מרכז הנדל"ן

    וקבלו עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן ישירות למייל שלכם
  • אני מאשר/ת קבלת דיוור
  •  
    מחפש...