כשאת אומרת "הגבלת תמורות" למה את מתכוונת? ההחלטה שבלבלה את ענף ההתחדשות

החלטה שקיבלה בשבוע שעבר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים, הצליחה לבלבל גורמים רבים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בעיר, בהם לא מעט יזמים, עורכי דין ושמאים. מלשון ההחלטה עלה כי הוועדה מאמצת מדיניות חדשה לפיה תוגבל התמורה המקסימלית לבעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית בעיר ל"עד 12 מ"ר לכל היותר לדירה". אלא שאמירה זו עשויה להתפרש בשני אופנים, ובהתאם לשני מודלים שמזוהים עם שתי ערים גדולות בישראל.

לקריאת ההחלטה של הוועדה המקומית בת ים על הגבלת התמורות הקליקו כאן.

העיר המזוהה ביותר עם מדיניות הגבלת התמורות לבעלי דירות ותיקות במסגרת מיזמי פינוי-בינוי היא נתניה. עיריית נתניה מפעילה מדיניות הגבלת תמורות קשוחה, עד כדי התערבות בהסכמים הנחתמים בין יזמים לבעלי דירות, ובמסגרתה היזם אינו רשאי להציע או לתת לבעלי הדירות בפרויקט תמורה העולה על 12 מ"ר, גם אם הוא רוצה. גישה זו מעוררת לא מעט ביקורת מצד גורמים העוסקים בתחום, שרואים בה התערבות לא הוגנת במשא ומתן בין היזמים לדיירים בעלי הקרקע, ופגיעה בזכויות הקניין של האחרונים.

לא רבים זוכרים, אך הגבלה שכזו קיימת גם בתל אביב. אלא שהגרסה התל-אביבית להגבלה שונה באופן דרמטי מזו הנתנייתית. העירייה אכן מעניקה 12 מ"ר תוספת שטח לכל דירת תמורה במסגרת מדיניות התכנון שלה. אך אם היזם, במסגרת רצונו לזכות בפרויקט או המשא ומתן שהוא מקיים עם הדיירים, מוכן להגדיל את שטח דירותיהם על חשבון השטחים "שלו", אין עם כך שום בעיה. וכך ראינו בשנים האחרונות גם תמורות של 40 ו-50 מ"ר לדירות ותיקות, בעיקר בחלקים היקרים של העיר, שהוענקו על ידי יזמים שביקשו לזכות בפרויקט.

מהנדס העיר בת ים ישי ולנסי: "המטרה המרכזית של המדיניות היא לייצר היתכנות ליותר פרויקטים. לפני אישור המדיניות היזמים היו מבטיחים לדיירים תמורות מנופחות, ועל בסיס זה אחר כך היו באים אלינו ומבקשים גם הגדלה משמעותית של מספר הדירות שהיזם יקבל באופן שמתחיל לחרוג בצורה קיצונית מהמדיניות התכנונית העירונית, ואז פרויקטים נתקעים וכולם סובלים" 

נוסח ההחלטה שהתקבלה בבת ים בנושא לא היה מספיק ברור, ואם כבר יצר את הרושם שבכוונת העירייה להצטרף לנתניה במדיניות תמורות קשיחה, מה שכבר החל לעורר ביקורת חריפה בשטח. אלא שבדיקה שערך " מרכז הנדל"ן " עם מהנדס העיר ישי ולנסי, מעלה כי מדיניותו צפויה להיות דומה לזו של תל אביב. "המדיניות נקבעה אך ורק בשביל לקבוע את היקף הזכויות של הדיירים, והיזם לחלוטין רשאי להגדיל להם את הדירות גם מעבר, אבל בתנאי שזה על חשבון השטחים שלו", מבהיר ולנסי.

לדבריו, "המטרה המרכזית של המדיניות היא לייצר היתכנות ליותר פרויקטים. לפני אישור המדיניות היזמים היו מבטיחים לדיירים תמורות מנופחות, ועל בסיס זה אחר כך היו באים אלינו ומבקשים גם הגדלה משמעותית של מספר הדירות שהיזם יקבל, באופן שמתחיל לחרוג בצורה קיצונית מהמדיניות התכנונית העירונית, ואז פרויקטים נתקעים וכולם סובלים. התושב נפגע כי יש לו בניין מתפורר והוא לא מתקדם, אנחנו נפגעים כי אנחנו רוצים לחדש ולא מצליחים להוציא לפועל את המדיניות שלנו וכולם יוצאים מופסדים מהדבר הזה.

"היבט נוסף שהוא גם מאוד חשוב, הוא שתהיה איזושהי חשיבה על אחידות ושוויונית ברחבי העיר. יש משהו קצת צורם שבאזורים מסוימים בעיר התמורות מאוד מנופחות ובמקומות אחרים ממש לא. ואנחנו לא נוקטים באמצעות המדיניות קו נוקשה של תמורות, אבל רוצים לדאוג שלפחות הפערים לא יהיו קיצוניים. כי אם לפני כן היו מקרים של 8 מטר תוספת במקומות מסוימים ומקומות אחרים 25 או 30 מטר תוספת, אז עכשיו הפערים יצטמצמו. אנחנו רוצים למנוע תחושה מצד חלק מהתושבים שהם יצאו פראיירים לעומת אחרים שהרוויחו בצורה לא סבירה".

"'וודאות תכנונית' היא לפעמים שם קוד לרווח עודף ליזם או לעירייה"

על אף הגרסה המרוככת של ההגבלה, השמאי שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס. קי (SK ) שמאות מקרקעין המתמחה בליווי מאות פרויקטים של בעלי דירות בהתחדשות עירונית, יוצא בחריפות נגד המגמה של ועדות מקומיות, להגביל מראש את היקף תוספת מ״ר שיינתנו לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. לדבריו, מדובר במהלך חד צדדי וחסר הצדקה, הפוגע בזכותם הבסיסית של בעלי הדירות, שהינם "השותפים הבכירים והאמיתיים" כבעלי הקרקע להתחדשות העירונית, ליהנות מחלוקה הוגנת של רווחי הפרויקט.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן: "היזם, הוועדה המקומית ובעלי הדירות כולם שותפים לעסקה הכלכלית, אך בפועל רק בעלי הדירות שהם למעשה בעלי הקרקע נדחקים הצידה מהמשא ומתן בפועל של חלוקת התמורות. אני מקווה שאכן עיריית בת ים לא מאמצת את המודל של נתניה והיא תאפשר מו"מ בין בעלי הדירות ליזמים שיאפשרו לבעלי הדירות למצות את הזכויות שלהם בפרויקט טרום חתימת ההסכם המסחרי עם היזם"

לדבריו, "היזם, הוועדה המקומית ובעלי הדירות כולם שותפים לעסקה הכלכלית, אך בפועל רק בעלי הדירות שהם למעשה בעלי הקרקע נדחקים הצידה מהמשא ומתן בפועל של חלוקת התמורות. אני מקווה שאכן עיריית בת ים לא מאמצת את המודל של נתניה והיא תאפשר מו"מ בין בעלי הדירות ליזמים שיאפשרו לבעלי הדירות למצות את הזכויות שלהם בפרויקט טרום חתימת ההסכם המסחרי עם היזם".

מימין: עו"ד יריב בר דיין, השמאי שמוליק כהן, ועו"ד קרן פרשקר (רז רוגובסקי, דובי שמחי, תמר מצפי)

כפתרון מציע כהן מציע מנגנון שלדבריו יהיה מקצועי ושקוף: "שמאי מטעם בעלי הדירות יכין כבר בתחילת הדרך דו"ח כלכלי שמאי שיציג את כדאיות הפרויקט ואת רווחיותו – אגב, בדיוק אותו דו״ח כלכלי שמגיש היזם בבוא העת לקבלת ליווי פיננסי מגופי מימון - ועל בסיסו ייקבע היקף התמורות שיקבלו בעלי הדירות. אין סיבה לקבוע רף שרירותי כמו תוספת של 12 או 20 מ"ר – זה משתנה בין שכונה לשכונה, בין מגרש למגרש בהתאם למיקום ולשווי הקרקע", אמר, והוסיף כי בלא מעט מקרים התמורה הנדרשת לבעלי הדירות כדי לאזן את הפרויקט יכולה להגיע גם ל- 30 ואף 40 מ"ר ואין שום סיבה למנוע את זה מהם.

לסיכום מזהיר כהן כי מגמות של "ודאות תכנונית" שמציגות הוועדות לחזק את החלטתן הן במקרים רבים כסות לרווחיות עודפת מצד היזמים או העירייה, על חשבון ציבור בעלי הדירות. "הוודאות האמיתית היא בדוח הכלכלי, לא בקביעה דרקונית שמתעלמת מהמציאות בשטח", סיכם.

"אם ההחלטה אכן בהתאם למודל התל אביבי – היא מבורכת"

עו"ד יריב בר דיין, בעלי משרד יריב בר דיין – עורכי דין ומומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של   פינוי בינוי , ביקר את חוסר הבהירות שבהחלטת הוועדה המקומית. "מקריאת ההחלטה הקצרה והפרסומים השונים שבאו לאחריה, לא ברור האם בכוונת עיריית בת-ים לאמץ את מודל העיר תל-אביב מזה שנים ארוכות, באופן שבו סל הזכויות לפרויקט מתבסס על תוספת של 12 מ"ר או שמא מאמצת עיריית בת -ים את הפרשנות המחמירה של עיריות אחרות כגון עיריית נתניה, שלא מאפשרת לבעלי הדירות לקבל יותר מ- 12 מ"ר כתמורה סופית ומוחלטת.

עו"ד יריב בר דיין: "לא ברור האם בכוונת עיריית בת-ים לאמץ את מודל העיר תל אביב  בו סל הזכויות לפרויקט מתבסס על תוספת של 12 מ"ר או שמא מאמצת עיריית בת -ים את הפרשנות המחמירה של עיריות אחרות כגון עיריית נתניה. הגישה המגבילה את התמורות ל-12 מ"ר פוגעת בחופש החוזים, פוגעת בהתקשרות שבין היזם לבעלי הדירות ולמעשה גם משאירה את חלק הארי של הרווח בידי היזמים ולא בידיהם של בעלי הדירות". 

"ההבדל בין שתי הגישות מהותי. הגישה של עיריית תל אביב, שהיא לעניות דעתי הגישה העדיפה והנכונה יותר , קובעת כי סל הזכויות בעסקה מבוסס על תוספת של 12 מ"ר לשטח הדירות הקיימות. לפי גישה זו , מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין היזם איננה נפגעת והתמורות לבעלי הדירות יסוכמו לאחר משא ומתן בין בעלי הדירות לבין היזם. ברצותו, היזם יוכל להעניק לבעלי הדירות תוספת של מעל ל- 12 מ"ר על חשבון הזכויות שלו בפרויקט. בגישה זאת יש שחרור ואי התערבות בחופש החוזים ובזכות הקניין של הצדדים לעסקה מצד אחד ומצד שני, יצירה של ודאות תכנונית שכן סל הזכויות מחושב תמיד באותו באופן על בסיס של תוספת של 12 מ"ר וכאמור חלוקת הסל הזה נעשית בין הצדדים לעסקה ללא התערבות מיותרת".

לעומת זאת, אומר בר דיין, כי הגישה השנייה המגבילה את התמורות ל- 12 מ"ר באופן קשיח "פוגעת בחופש החוזים, פוגעת בהתקשרות שבין היזם לבעלי הדירות ולמעשה גם משאירה את חלק הארי של הרווח בידי היזמים ולא בידיהם של בעלי הדירות. אם אכן ההחלטה של עיריית בת ים מתייחסת למודל התל אביבי היא בהחלט מבורכת. מצד אחד יזמים לא יוכלו להבטיח לבעלי הדירות הבטחות שלא מבוססות על המדיניות העירונית - הבטחות שייתכן שלא יוכלו לעמוד בהן לאחר אישור התוכנית - ומצד שני מערכת היחסים בין הבעלים והיזם  לא נפגעת וסל התמורות בה יגובש בהתאם למועד שבו ייבחר היזם. למשל, אם היזם יבחר במכרז שיערך לאחר מועד מתן תוקף לתב"ע החדשה ונוצרת וודאות תכנונית , אני משוכנע שבעלי הדירות יקבלו תוספת של יותר מ – 12 מ"ר".

"הגבלה שניתן לעקוף"

לדברי עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', “הגבלת תוספת השטח לדירת התמורה ב‑12 מ״ר בלבד נועדה לייצר אחידות וודאות, אך בפועל ניתן למצוא דרכים לעקוף אותה באמצעות מנגנונים חוזיים חלופיים. התחרות בין היזמים על פרויקטים גורמת לכך שיזמים יציעו לדיירים תוספת שטח העולה על 12 מ״ר על חשבון הפחתת שיעור רווחיות היזם וזאת על מנת לזכות בפרויקט.

עו"ד קרן פרשקר: "על מנת לצמצם את אי הוודאות, ניתן לקבוע בהסכם ההתקשרות בין היזם לבין הדיירים, כי אם רווחיות היזם תעלה על שיעור מסוים, בעלי הקרקע יקבלו תוספת שטח מעבר ל- 12 מ״ר לדירת התמורה ולחלופין - פיצוי כספי, שדרוג מפרט הדירה, תוספת חניה או מחסן. מנגנונים אלה שומרים על יכולת המו״מ ומאפשרים לדיירים ליהנות מהשבחת הקרקע גם מעבר לתוספת שטח מוגבלת"

"בנוסף, על מנת לצמצם את אי הוודאות, ניתן לקבוע בהסכם ההתקשרות בין היזם לבין הדיירים, כי אם רווחיות היזם תעלה על שיעור מסוים, בעלי הקרקע יקבלו תוספת שטח מעבר ל- 12 מ״ר לדירת התמורה ולחלופין - פיצוי כספי, שדרוג מפרט הדירה, תוספת חניה או מחסן. מנגנונים אלה שומרים על יכולת המו״מ ומאפשרים לדיירים ליהנות מהשבחת הקרקע גם מעבר לתוספת שטח מוגבלת. במצב כזה האחידות המבוקשת לא תושג, ויש לשקול מודל רגולטורי גמיש יותר".