התשואה גבוהה יותר לעומת דירה, הסיכון נמוך יותר לעומת משרד. האם הגיע זמן המחסן?

מבני אחסנה ולוגיסטיקה הפכו בשנים האחרונות לאלטרנטיבה בולטת עבור משקיעים, על רקע תשואות נמוכות בענף המגורים (כ-3% בממוצע) ואתגרים בשוק המשרדים הסובל מעודף היצע. תחום זה – הכולל מחסנים קטנים להשכרה ומרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים) – מציג יציבות בשוכרים, חוזי שכירות ארוכי טווח ותשואות גבוהות יותר ביחס לאפיקי נדל"ן מסורתיים.

שוק המחסנים והמרלו"גים בישראל נמצא בצמיחה מואצת, מונע על-ידי מספר מגמות מאקרו-כלכליות. גידול בצריכה ובסחר האלקטרוני הוא מנוע מרכזי: עליית הרכישות באונליין והדרישה למשלוחים מהירים מייצרות צורך בשטחי אחסון גדולים ומתקדמים יותר. שרשראות האספקה השתנו בעקבות משברי הקורונה, המלחמה באוקראינה ומלחמת חרבות ברזל – מה שגרם לחברות להחזיק יותר מלאי זמין ולקרב ייצור ואחסון לארץ. ההערכות מדברות על ביקוש של מיליוני מ"ר נוספים של שטחי אחסנה בעשור הקרוב.

ההיצע, לעומת זאת, גדל בהדרגה אך מתקשה להדביק את הביקוש. לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2023 נרשם שיא בהתחלות הבנייה למבני לוגיסטיקה, תעשייה ואחסנה בישראל – למעלה מ-1.3 מיליון מ"ר של שטחי מחסנים ומרכזים לוגיסטיים החלו להיבנות באותה שנה. בשנת 2024, 28.6% משטחי התחלות הבנייה שאינם למגורים הוקצו לתעשייה ואחסנה, כאשר כלל שטח התחלות הבנייה עמד על 15.6 מיליון מ"ר. מתוך זה, כ-79.2% יועדו למגורים בלבד, והשאר – כ-20.8% – לבנייה שאינה למגורים.

אך עדיין קיים פער משמעותי בין ההיצע לביקוש. הסיבה המרכזית לפער היא מדיניות הארנונה: ארנונה למרכזים לוגיסטיים נמוכה משמעותית מארנונת משרדים. כך למשל, בתל אביב תשלום ארנונה במחסנים הוא 84-117 שקל למ"ר, לעומת כ-300-400 שקל במשרדים. גם במגורים בווילות ובדירות גדולות העירייה יכולה לגבות מעט יותר למ"ר  לכן רשויות רבות מעדיפות להסב שטחי תעשייה לאזורי משרדים או עירוב שימושים . לכן יש מחסור מתמשך בשטחים לוגיסטיים במיקומים מבוקשים.

“הבעיה היא לא הביקוש – אלא מי בכלל יכול להרשות לעצמו להיכנס לשוק הזה,” אומר שמאי מקרקעין ויועץ נדל״ן ותיק. לדבריו, כדי לרכוש אפילו מחסן קטן באזורי הביקוש נדרש הון עצמי של מיליוני שקלים, והמימון הבנקאי מגיע במקרה הטוב ל־60% בלבד. “המחסנים אולי מניבים תשואה יפה, אבל זה משחק של גדולים – למשקיע הקטן נשאר או להצטרף לקבוצה, או להישאר מחוץ למשחק" 

ואכן, מחירי הקרקעות לתעשייה ולאחסנה זינקו בעשרות עד מאות אחוזים בשלוש השנים האחרונות. לפי נתוני Newmark Natam (נת"מ), באזור הצפון חלה עלייה חדה של 111%, ממחיר של 2.25 מיליון ש"ח לדונם (2020) לכ-4.75 מיליון ש"ח לדונם (2022). גם באזור הדרום חלה בתוך שנתיים עלייה של 85% ל-3.05 מיליון שקל לדונם ובאזור השפלה חלה עלייה של 75%, ממחיר של 3.2 מיליון ש"ח לדונם (2020) לכ-5.6 מיליון ש"ח לדונם (2022). במרכז היה שיעור העלייה הנמוך ביותר בתקופה זו, כ-40%. ב-2024, לפי נתוני נת"מ, מחירי הקרקעות לשטחי האחסנה והלוגיסטיקה שומרים על יציבות.

גם מחירי השכירות על פי ההערכות נמצאים במגמת עלייה, אם כי מתונה: למרות האינפלציה והביקוש הגואה, דמי השכירות למרלו"גים עלו באופן מדוד יחסית בהשוואה לזינוק בשכירויות בענפים אחרים. מחירי שכירות לקרקע לוגיסטית משתנים מאוד לפי מיקום, גודל ושימוש. לדוגמה, ניתן למצוא מגרשים בקריית אריה פתח תקווה  ב-18 שקלים למ"ר, שטחי אחסנה פתוחה באשדוד ב-22 שקלים למ"ר, ומחסנים לוגיסטיים באזור יקנעם ב-60 שקלים למ"ר.

מרכז לוגיסטי - התמונה להמחשה בלבד (שאטרסטוק)

התאמה לעידן החדש היא גורם מפתח נוסף בשוק. חברות לוגיסטיקה מחפשות כיום מחסנים מודרניים וחכמים המצוידים בטכנולוגיות אוטומציה, ניהול מלאי מתקדם והתייעלות אנרגטית. בעוד שמרלו"גים מודרניים מגיעים לגובה של 30-40 מטר, מבני מחסנים ותיקים מאופיינים בגובה 6-8 מטר ושיטות אחסון מסורתיות. הפער הזה מביא לכך שמבני אחסנה ותיקים פחות אטרקטיביים, בעוד "מחסנים חכמים" משתלטים על השוק ומייקרים את המחירים.

הגודל כן קובע

בעוד שהמחסנים הקטנים מושכרים היחידות של כמה עשרות עד מאות מ"ר ומיועדים להשכרה לעסקים קטנים או לשימושי אחסון פרטיים, המרלו"גים ששטחם אלפי ועד עשרות אלפי מ"ר, משמשים חברות ענק, רשתות קמעונאות או מפעילי e-commerce. לשני הסוגים פרופיל השקעה שונה מאוד. במחסן קטן עלות הרכישה נמוכה יותר לעומת מרלו"ג, אך הביקוש משתנה בהתאם לפעילות העסקים באזור, והחוזים קצרים יותר לעומת מרלו"ג. כמו כן, האחריות על ניהול היא לרוב על המשקיע.

“שרשראות האספקה השתנו, והחברות נאלצות להחזיק יותר מלאי זמין – מה שמוביל לביקוש חסר תקדים לשטחי אחסון”, אומר בכיר בענף הלוגיסטיקה. לדבריו, גם לאחר שנת שיא בהתחלות הבנייה למבני תעשייה ואחסנה, ההיצע רחוק מלהספיק. “במיקומים מרכזיים כמעט בלתי אפשרי למצוא מחסן פנוי, וגם כשהוא נמצא – המחיר קפץ בעשרות אחוזים בתוך שלוש שנים בלבד”

לגבי רמת התשואות, סקטור המחסנים הקטנים נעדר נתונים מדויקים, אך על פי ההערכות אלה נעוץ בטווח של 3%-7%, כאשר ככל שמתרחקים מאזור המרכז, סיכויי התשואה לעלות גדלים. כשמתרחקים מהמרכז התשואות גבוהות יותר. עוד יש לציין שהשכרת מחסן מסווגת כעסק לכל דבר ולכן יש להביא בחשבון את המיסוי הנגזר מכך. עבור המשקיע הפרטי מחסן קטן עשוי להיות הדרך היחידה להשתתף ישירות בענף – אך זאת במחיר של מעורבות ניהולית גבוהה ונטילת סיכונים תפעוליים.

לעומתו, מרכזים לוגיסטיים גדולים מספקים יציבות ופאסיביות אך דורשים הון והתארגנות קבוצתית. לא מעט משקיעים בוחרים לגשת לחשיפה לענף דרך חברות ציבוריות או קרנות ריט. התשואה בגין השקעה במרלו"ג נעה כיום באזור ה-7%-8%.

מחסנים מול אפיקי נדל"ן אחרים

כדי להעריך את כדאיות ההשקעה במחסנים, חשוב להשוותה לאלטרנטיבות נדל"ן אחרות בשנת 2025: דירות מגורים, משרדים, חנויות וקרנות ריט. לכל אפיק יתרונות וחסרונות שונים מול סקטור המחסנים.

נתחיל עם נדל"ן למגורים, תחום ההשקעה הקלאסי עבור משקיעים פרטיים בישראל, אך תשואות השכירות בו נמוכות מאוד. התשואה השנתית על דירה מושכרת נעה סביב 2%-4% בלבד כאשר באזורי הביקוש היא לרוב נמוכה מ-3%. מצד שני, נדל"ן למגורים נתפס כהשקעה סולידית יחסית, עם סחירות גבוהה (קל למכור דירה בשוק הישראלי) ופוטנציאל השבחה ארוך-טווח. בשנים האחרונות נרשמה אמנם עליית מחירי שכר הדירה, אך במקביל גם מחיר הנכסים קפץ – מה שהשאיר את שיעור התשואה נמוך. יתרון נוסף הוא מימון: משכנתאות לדיור ניתנות בתנאים נוחים יותר (מבחינת ריבית ואחוז מימון) בהשוואה להלוואות על נדל"ן מסחרי. עם זאת, כמשקיע יש לקחת בחשבון סיכונים כגון שינויי רגולציה (לדוגמה, מיסוי על דירה שנייה), תקופות ללא שוכר, בלאי ותיקונים בנכס וכולי.

“השוק הזה מציע איזון נדיר – רווחיות בלי דרמות,” אומר יועץ השקעות המתמחה בנדל״ן מניב. לדבריו, בעוד דירה מניבה תשואה שנתית של 2%–3% בלבד, מרכזים לוגיסטיים מייצרים 7%–8% עם שוכרים יציבים וחוזים ארוכי טווח. “אבל אל תתבלבלו,” הוא מוסיף, “בלי הון עצמי של מיליונים, למשקיע הקטן קשה מאוד להיכנס לזירה הזאת" 

המשרדים גם הם נחשבים לאפיק השקעה מסורתי, אם כי פחות נפוץ. עד לפני מספר שנים נהג סקטור זה להניב תשואות גבוהות יחסית על ההשקעה, שלפני משבר הקורונה הגיעו ל-6%-8%. נכון ל-2025, שוק המשרדים נמצא בימים מאתגרים, כאשר מאז משבר הקורונה והמעבר לעבודה היברידית הצטננו הביקושים למשרדים מסורתיים, היצע גדול של פרוייקטי משרדים חדשים ויוקרתיים נכנס לשוק בערי המרכז, והמצב הכלכלי בעקבות שנתיים של מלחמה מאתגר גם הוא. גם הסיכון בענף המשרדים גבוה יותר כאשר זה מאופיין בתקופות שכירות קצרות (3-5 שנים טיפוסית) לעומת מחסנים, חשיפה למצבו הכלכלי של השוכר והוצאות התאמה בכל חילופי שוכרים. לסיכום משרדים עשויים להציע פוטנציאל תשואה גבוה יותר, אך גם מסוכנים יותר בהשוואה למחסנים. בנוסף, משקיע קצה יוכל לרוב להשקיע במשרד נחות (Class B) כאשר כיום בשוק היצע גדול של משרדים חדשים.

ומה לגבי השוואה למסחר? עוד לפני הקורונה, האי-קומרס החל לנגוס בקמעונאות הפיזית, והמגפה האיצה מגמה זו כשצרכנים התרגלו להזמין הרבה יותר באינטרנט. כיום רשתות מצמצמות שטחי חנויות ומגדילות שטחי מחסן ולוגיסטיקה "מאחורי הקלעים" לצורך אספקה ומשלוחים. לדוגמה, קמעונאים מעדיפים להפעיל מחסן קטן וזול בעורף הקניון (בעלות 50 ש"ח למ"ר) במקום שטחי מכירה יקרים בקדמת החנות (שעשויים לעלות 300 ש"ח למ"ר). התוצאה היא שחיקת הביקוש לחנויות גדולות, במיוחד למוצרי מדף סטנדרטיים שנוח להזמין אונליין. עם זאת, ישנם סגמנטים קמעונאיים חזקים שמגלים עמידות למגמות אלה, דוגמת מרכולים, מסעדות ובתי קפה, ושירותים שלא ניתן לספק מרחוק. השקעה בחנות יכולה להניב תשואה של 5%-7% במיקומים טובים, אך ניצבת בפני סיכון של פשיטות רגל או התחדשות עירונית , במקרה של חנויות ישנות במרכזי ערים. יתרון הוא מחסום כניסה נמוך יחסית: משקיע יכול לרכוש חנות קטנה בסכום דומה לדירה. אך השקעה בחנות בשנת 2025 דורשת בחירה סלקטיבית מאוד.

לסיכום, ענף הלוגיסטיקה מראה תשואות גבוהות יותר מנדל"ן למגורים, ודומות או מעט נמוכות יותר לעומת נדל"ן מסחרי מסורתי, אך האחרון גם בעל רמת סיכון גבוהה יותר.

חסמים והזדמנויות 

השקעה במחסנים ומרלו"גים ב-2025 מציבה הזדמנות משמעותית, אך גם לא חפה מאתגרים, עבור המשקיע "הקטן", ומי שירצה להיכנס לתחום יצטרך לשקול מספר נקודות מרכזיות, גם בצד ההזדמנויות וגם בצד החסמים.

בצד ההזדמנויות - חוזי השכירות הלוגיסטיים ארוכי הטווח לרוב צמודים למדד המחירים (או לדולר, כשמדובר במחסני יבוא ויצוא), מה שמגן על המשקיע משחיקת אינפלציה וגם השוכרים יציבים יותר, כיוון שלא רוצים לפגוע בשרשרת האספקה.

“המחסן של 2025 הוא לא עוד מבנה פח בשולי אזור תעשייה – אלא מתקן אוטומטי, ממוחשב וירוק,” אומר מנהל פיתוח עסקי בחברת לוגיסטיקה גדולה. לדבריו, המרלו״גים החדשים מגיעים לגובה של 30–40 מטרים, פועלים במערכות רובוטיות מלאות, ומשנים לחלוטין את כללי המשחק של הנדל״ן המסחרי בישראל

המשקיע אף עשוי ליהנות מעליית ערך. כפי שציינו, מגרשי תעשייה ולוגיסטיקה במיקומים טובים עלו בערכם בצורה חדה, וככל שהיצע הקרקעות מוגבל והביקוש לטכנולוגיות אחסון מתקדמות גדל, נכסים לוגיסטיים מודרניים נהנים מעליית שווי משמעותית לאורך זמן. כך למשל משקיע שרכש מחסן או קרקע תעשייה לפני כעשור רואה כיום שווי גבוה פי כמה, במיוחד בקרבת נתב"ג, נמלי חיפה ואשדוד, וצירי תנועה ראשיים (כביש 6, כבישי רוחב חדשים וכו').

אך יש גם חסמים לא מעטים בתחום, בעיקר למשקיעי הקצה. המרכזי שבהם הוא ההון העצמי. כדי לרכוש אפילו מחסן קטן באזור מרכזי ייתכן שתידרש השקעה של מיליוני שקלים, זאת כאשר המימון הבנקאי המקסימלי עשוי להגיע ל50%-60% וגם זאת בריבית גבוהה יותר לעומת נטילת משכנתה למגורים. מרלו"גים גדולים הם כאמור מחוץ להישג ידו של המשקיע הפרטי. אמנם ישנם פרויקטים המאפשרים הצטרפות בהשקעה קבוצתית, אך אלו דורשים בדיקת נאותות וזהירות רבה מצד המשקיע – למשל, לוודא שהקרקע מתאימה, שהיזם אמין, ושיש כבר שוכר עוגן חתום.

מורכבות משפטית ורגולטורית: משקיעי קצה לרוב מנוסים בעסקאות דירות, אך נדל"ן מסחרי שונה בניואנסים. למשל, מס הרכישה כאמור גבוה וללא הטבות, חוזי שכירות כפופים למע"מ (דורש פתיחת תיק עוסק ותשלום מס תשומות), ולעיתים יש צורך בהיתר לשימוש חורג אם רוצים להשכיר מחסן באזור שאינו מוגדר למסחר. כמו כן, על המשכיר לספק תנאים מתאימים לפי סוג הסחורה המאוחסנת – רישיון כבאות, תקני בנייה לתעשייה (גובה מינימלי, רצפה תעשייתית תומכת משקל, בידוד בחומרים מסוכנים וכו'). אלה תחומים שמחייבים הבנה או יועצים מתאימים, והם יכולים להרתיע משקיעים לא מנוסים.

ולבסוף קיימת סוגיית הניהול: השקעה ישירה במחסנים קטנים אינה "שגר ושכח". היא כרוכה בניהול שוטף, מענה ללקוחות, שיווק היחידות, תחזוקה וטיפול בתקלות, בדומה ל-Airbnb– דלת שנתקעה, נזילת גג, מצלמות אבטחה וכו'. למשקיע שמחפש הכנסה פסיבית לחלוטין, הדבר מהווה חיסרון משמעותי, ועשוי לגרום לו להעדיף השקעה אלטרנטיבית (כמו ריט, או אפילו דירה עם שוכר לטווח ארוך).