המוכרת הסתירה פרטים חשובים בהסכם רכישת קרקע בעוספייה – ותפצה

החברה לא כללה בהסכם המכר שבוטל פרט מרכזי וחשוב – ותפצה את החברה הרוכשת: "" חתמה בתחילת שנת 2014 עם חברת "דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ" על חוזה לשיתוף פעולה בחלקת קרקע שבבעלותה, ביישוב עוספייה הסמוך לחיפה. היא תכננה להקים במקום פרויקט תיירותי (מתחם נופש שמוגדר כאכסון מלונאי מיוחד), והחליטה לעשות זאת בשיתוף חברת דניאל אלכס חזקות.

השתיים סיכמו כי דניאל אלכס תרכוש חלק מהקרקע, ותקים עליו אולמות אירועים. על פי התכנון, אותם אולמות אירועים אף יועדו לספק שירותי הסעדה לעסקי המלונאות של לקסל אסטבלישמנט. שווי העסקה שנחתמה בין הצדדים: 7.5 מיליון שקל, בתוספת 2 מיליון שקל עבור שירותי האירוח וההסעדה.

החוזה בין שני הצדדים הותנה באישורה של תוכנית מפורטת לשינוי תוכנית המתאר הקיימת במקום, והוא נחתם לאחר שוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז חיפה החליטה להפקיד את התוכנית בהתקיים כמה תנאים, אחד מהם - קבלת התייחסות של משרד התיירות לתכנון שהוגש. באותה נשימה התחייבה בעלת הקרקע "לנקוט על חשבונה בכל הצעדים הנדרשים על מנת לגרום לכך שתוכנית השינוי תאושר".

חודשיים לאחר אישור ועדת המשנה וחתימת החוזה, התקיים דיון בנושא בוועדה לבדיקת תוכניות במשרד התיירות. הוועדה קבעה כי על בעלת הקרקע להוציא מתחום התוכנית את החלק שבו ניתן להקים את מתחם התיירות (האכסון המלונאי המיוחד). מאחר שהמשרד עמד על החלטתו, ערכה בעלת הקרקע תוכנית מתוקנת, שבמסגרתה אכן הוצא משטח התוכנית המתחם שיועד לתיירות, ובמקביל הופחתו זכויות הבנייה במגרש שרכשה חברת אלכס דניאל.

ביוני 2014 הובאה התוכנית המתוקנת בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שהחליטה לאשר אותה. בהתאם, נציג לקסל אסטבלישמנט הודיע לאנשי דניאל אלכס כי התוכנית שעליה הסכימו הצדדים לא אושרה, משמע התנאי המתלה לא התקיים והחוזה אינו בתוקף.

בחודש אוגוסט 2015, לאחר חילופי מכתבים, הגישה חברת דניאל אלכס תביעה נגד בעלת הקרקע לבית המשפט המחוזי, בשל הפרת החוזה, אך זה קבע כי הנתבעת לא הפרה את חובת ההשתדלות וכי אין לחייב אותה בפיצויים. התובעת לא ויתרה והגישה ערעור לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

[quote]
 
טענתה המרכזית של המערערת היא כי בית המשפט המחוזי "שגה בהערכת אומד דעתם של הצדדים לחוזה, ולמעשה אִפשר למשיבה לסכל את התנאי המתלה ולחמוק מקיום התחייבויותיה". לדברי המערערת, אותו מתחם אכסון מלונאי מיוחד (אמ"מ) שמשרד התיירות המליץ לבעלת הקרקע להוציא מהתוכנית, ושבעקבותיו נערכו בה השינויים, לא נכלל בתוכנית השינוי שעליה דיברו והסכימו הצדדים, לא הוזכר במשא ומתן בין הצדדים, ורק בדיעבד העדיפה המשיבה את טובתה שלה על פני התחייבותה החוזית.

הנתבעת סברה מצידה טענה כי האמ"מ היה חלק מהמצב התכנוני של המקרקעין, וכי החלטתו של משרד התיירות יצרה שינוי נסיבות מהותי שסיכל את אישור תוכנית השינוי. "נוכח התפתחות זו המשיבה נהגה כדין כאשר העדיפה לשמר את התכלית הכלכלית של העסקה ולא לוותר על האמ"מ". לשיטתה של המשיבה, התנאי המתלה לא התקיים, החוזה בטל והמערערת אינה זכאית לתרופה כלשהי.

שינוי מהותי? האמ"מ לא הופיע בהסכם המקורי

בפסק הדין שניתן בהרכב של שלושה שופטים כתב השופט יצחק עמית כי "לצד מה שיש בהסכם, ראוי להדגיש את מה שאין בו: המילים 'אכסון מלונאי מיוחד' לא מוזכרות בו כלל. אני מתקשה ליישב עובדה זו עם טענתה של המשיבה כי מדובר בייעוד קרקע מהותי שבלעדיו אין תוחלת כלכלית לעסקה. 

יתר על כן, סעיף 6.2.2 בחוזה כולל כמה תנאים מתלים, וניתן להתרשם מהמכלול ומלשון הסעיף כי מדובר בתנאים טכניים שלא היו צפויים להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה. הדעת נותנת כי אם המשיבה הייתה רואה באמ"מ רכיב מהותי, היה ניתן לו ביטוי כלשהו בהסכם המפורט שערכו הצדדים, אך הדבר לא נעשה. לנקודה זו יש חשיבות מכרעת, משום שקשה להלום כי 'המנוע הכלכלי' של הפרויקט לא יוזכר בחוזה כה מפורט".

"צד לחוזה שהסתיר אלמנט חשוב מעיני הצד השני, אינו רשאי להפר חיוב השתדלות כדי להשיג את אותו אלמנט חשוב", הוסיף השופט עמית. "בבסיס החוזה ניצב רצונם המשותף של הצדדים, ואינני סבור כי צד יהיה רשאי להפר חיוב השתדלות כדי להשיג רווח, בנסיבות שבהן הוא צפה את האפשרות הזו מבעוד מועד ולא חשף אותה לעיני הצד השני.

המשיבה לא נהגה כראוי בכך שלא עדכנה את המערערת בעמדת משרד התיירות. אילו המשיבה הייתה נוהגת בגילוי לב, משתפת את המערערת בדילמה שהתעוררה, ומציעה לה לשתף פעולה בניסיון להיאבק ב'רוע הגזרה' – היה קל יותר לקבל את עמדתה כי נקלעה למבוי סתום שאילץ אותה להעדיף את טובתה שלה על פני חיוב ההשתדלות. אך בהינתן שהמשיבה לא פעלה כך, ודיווחה למערערת על ההתפתחויות רק לאחר החלטתה הסופית של הוועדה המחוזית, אני מתקשה לקבל את הטענה כי המשיבה אכן מילאה את חיוב ההשתדלות".

שני השופטים הנותרים בהרכב היו חלוקים בדעתם: השופט דוד מינץ סבר שיש לדחות את הערעור, ואילו השופט נועם סולברג צידד בקביעת השופט עמית – ולכן ערעורה של חברת דניאל אלכס התקבל ברוב של שני שופטים מול אחד. בהתאם לכך, נקבע כי הדיון יוחזר לפתחו של בית המשפט המחוזי, לקביעת  גובה הפיצוי למערערת בגין הפרת חיוב ההשתדלות. עוד נקבע כי הנתבעת תישא בהוצאות המערערת בהליך שהתנהל בבית המשפט העליון, בסך 40 אלף שקל.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה