ועדת הערר: יזם באילת ישלם עוד כ-80,000 שקל מס רכישה - על הוצאות הפיתוח

האם יזם אשר שילם הוצאות פיתוח ו"הוצאות פיתוח נוספות" כחלק מפרויקט מגורים צריך לשלם גם מס רכישה על הוצאות אלו? על פי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע – התשובה היא כן מוחלט.

מדובר בחברה יזמית, עמרם אברהם חברה לבנין, אשר פועלת בין היתר באילת, וזכתה במאי 2016 במכרז להקמת פרויקט מגורים בשכונת שחמון באילת, כחלק מתוכנית מחיר למשתכן , בשלושה מתוך חמישה מתחמים בשכונה. על פי תנאי המכרז, נדרשה החברה לשאת בתשלומים שונים, נוסף לשווי המקרקעין, ובהם תשלום עבור פיתוח במקרקעין ובסביבתו, וכן תשלומים נוספים בגין מבני ציבור ופיתוח בשכונות הישנות, תשלומים שאינם קשורים במישרין למקרקעין, ואולם תשלומם היווה תנאי לזכייה במכרז.

שומה עצמית של 475,162 שקל - מול שומת מיסוי מקרקעין של 555,954 שקל

ביוני 2016 הגישה החברה היזמית הצהרה על רכישת המקרקעין, ובה שומת מס רכישה עצמית, שלפיה סכום מס הרכישה לתשלום הוא 475,162 שקל. שווי המכירה שעליו דיווחה העוררת בהצהרתה נקבע על פי סכום התמורה עבור הקרקע, בתוספת 65% מהוצאות הפיתוח בקרקע ומהוצאות הפיתוח הנוספות, בניכוי המע"מ. השיעור של 65% שעליו דיווחה המערערת נקבע על יסוד אישור שצירפה מאת החברה המפתחת של האתר, חברת מבני תעשיה (שהתמזגה בינתיים עם חברת כלכלית ירושלים לקבוצת מבנה) שלפיו עמד אחוז הפיתוח במועד הרכישה על 65%.

במרץ 2017 דחה מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע את השומה העצמית, בשל הפחתת 17 אחוזי המע"מ אף שהעסקה פטורה מתשלום מס ערך מוסף משום שהיא נערכה באילת, ולכן החברה לא חויבה במע"מ מלכתחילה. בשומה לפי מיטב השפיטה הוסיף המנהל לתמורה 65% מהוצאות הפיתוח ומהוצאות הפיתוח הנוספות, ושלחה לחברה דרישה לתשלום ההפרשים: תחשיב השומות שלה עמד על 555,954 שקל – גבוה ביותר מ-80 אלף שקל מהשומה העצמית של החברה.

על כך הגישה החברה למנהל המיסוי השגה, שבה טענה בין היתר, לראשונה – כך על פי ועדת הערר - כי אחוז הפיתוח כפי שנקבע במכתב החברה המפתחת אינו משקף את מצב הפיתוח בפועל במגרשים שרכשה, ועל כן אין לחייבה במס רכישה על הוצאות הפיתוח. בספטמבר 2017 נדחתה ההשגה. על כך הגישה החברה ערעור לוועדת הערר המחוזית, ובמרכזו המחלוקת בין הצדדים היא: האם מוטל על העוררת לשלם מס רכישה על הוצאות פיתוח ועל "הוצאות פיתוח נוספות", שאותן שילמה בעקבות זכייתה במכרז?

העוררת טענה כי רכשה קרקע בלתי מפותחת, ועל כן, בהתאם לפרשת שרביט, אין לחייב את הוצאות הפיתוח במס רכישה. המשיב טען מנגד כי העוררת רכשה קרקע מפותחת באופן חלקי, ועל כן יש להוסיף לשווי המכירה חלק יחסי מהוצאות הפיתוח ששילמה העוררת"

"עמדתם של שני הצדדים כאחד מעוגנת בהלכת פרשת שרביט", ציינה יו"ר הוועדה, השופטת יעל ייטב. "העוררת טענה כי רכשה קרקע בלתי מפותחת, ועל כן, בהתאם לפרשת שרביט, אין לחייב את הוצאות הפיתוח במס רכישה. המשיב טען מנגד כי העוררת רכשה קרקע מפותחת באופן חלקי, ועל כן יש להוסיף לשווי המכירה חלק יחסי מהוצאות הפיתוח ששילמה העוררת. עוד טען כי את שיעור הפיתוח החלקי שבוצע בפועל יש לקבוע בהתאם לשיעור שנקבע על ידי החברה המפתחת באישור שהוגש, שלפיו בוצעו עד מועד הרכישה 65% מעבודות הפיתוח.

לטענת העוררת לא בוצעו עבודות פיתוח כלשהן במגרשים שרכשה, ולחילופין בוצעו עבודות פיתוח בשיעור של 13%. לטענתה מתחם שחמון 6 הוא רובע שלם חדש הנבנה בעיר אילת, המתפרש על פני שטח של כ-812 דונם, ועבודות הפיתוח הנעשות בכלל הרובע אינן רלוונטיות להוצאות הפיתוח שיש לצרף לשווי המכירה של המגרשים שרכשה לשם החיוב במס רכישה, כפי שהוצאות הפיתוח של כלל העיר אילת אינן רלוונטיות לצורך הטלת מס הרכישה. נוסף על כך, המגרשים שרכשה העוררת מצויים לטענתה בקצה אתר שחמון 6, בשלב ג', בחלק המצוי מזרחית לכביש 60, שכלל לא פותח במועד זכיית העוררת במכרז, אלא יועד לפיתוח בעתיד".

העוררת לא ביססה בדרך כלשהי את טענתה

לאחר דברים אלו, ניגשה הוועדה להחלטה עצמה, ופסקה: "מעיון במכרז וכן בחוזים שנחתמו ניתן ללמוד כי האתר הוגדר כ'מתחם שחמון 6', והעוררת התחייבה לשאת בחלק יחסי מהוצאות הפיתוח של כלל מתחם שחמון 6, ולא באלו של המגרשים שבהם זכתה. העוררת לא ביססה בדרך כלשהי את טענתה שלפיה אין רלוונטיות לשווי כלל עבודות הפיתוח המבוצעות במתחם שחמון 6 לעניין שווי המכירה של הזכויות במקרקעין שרכשה. לעמדתה אין עיגון בהסכמים בין הצדדים, והמומחה המיוחד שהוזמן להעיד בפני הוועדה הודה בחקירתו הנגדית כי לא קרא את ההסכמים הרלוונטיים.

על פי המכרז והחוזים הרלוונטיים הסכימה העוררת אפוא לשאת בחלק יחסי מכלל עבודות הפיתוח באתר שחמון 6. הסכמתה מעידה על כך שעבודות פיתוח אלו רלוונטיות למגרשים שרכשה"

התייחסותו של המומחה לעבודות הפיתוח במגרשים עצמם הינה שרירותית, אינה מתיישבת עם האמור בהסכמים בין הצדדים, אף אינה מוכיחה שאין לעבודות הפיתוח באתר בכללותו כדי להשפיע על שווי המקרקעין. על פי המכרז והחוזים הרלוונטיים הסכימה העוררת אפוא לשאת בחלק יחסי מכלל עבודות הפיתוח באתר שחמון 6. הסכמתה מעידה על כך שעבודות פיתוח אלו רלוונטיות למגרשים שרכשה, ואכן, עבודות הפיתוח הסביבתיות, הכוללות תשתיות כגון דרכי גישה, מערכות חשמל, מים וביוב, וכיוצ"ב, נועדו לאפשר את הבנייה במגרשים שבהם זכתה העוררת ואת השימוש בבנייה לצורכי מגורים".

החלטתו של המשיב לאמץ את קביעת החברה המפתחת באשר להוצאות הפיתוח שבוצעו לשם קביעת שווי הרכישה, היא סבירה והגיונית, ולא מצאתי שעלה בידי העוררת להפריך את החישוב האמור"

עוד הוסיפה השופטת ייטב: "מצאתי שיש להעדיף לעניין קביעת עבודות הפיתוח שבוצעו בפועל עד מועד הרכישה את עמדתו של המשיב, אשר התבסס כאמור על מכתב החברה המפתחת, שלפיה שיעור עבודות הפיתוח שבוצעו עומד על 65% על פני עמדתה של העוררת. החלטתו של המשיב לאמץ את קביעת החברה המפתחת באשר להוצאות הפיתוח שבוצעו לשם קביעת שווי הרכישה, היא סבירה והגיונית, ולא מצאתי שעלה בידי העוררת להפריך את החישוב האמור. לפיכך יש לאמץ את עמדתו של המשיב בעניין זה. גם לעניין הוצאות הפיתוח הנוספות מצאתי שיש לקבל את עמדת המשיב".

בהתאם לכל אלו קבעה השופטת כי יש לדחות את הערר וכי השומות יעמדו בעינן. חברי הוועדה – שמאי המקרקעין אלון לילי ושמאי המקרקעין גד נתן – הסכימו עם דבריה וקיבלו את דעתה. לצד החלטה זו נקבע כי העוררת תשלם את הוצאות המשפט של מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע, בסכום כולל של 35,000 שקל.