למרות שהוא משמש כראש מחלקת הנדל"ן, ההתחדשות העירונית ומיסוי המקרקעין במשרד עורכי הדין אטיאס, גראור, וישניצקי, ענבר ושות', עו"ד עופר גראור עדיין מוצא זמן לכדורגל עם החבר'ה בכל יום שישי. בשאר הזמן הוא מתמודד עם לא מעט אתגרים ומחפש פתרונות יצירתיים לסוגיות בתחומי הנדל"ן והמיסוי- ויש לו כמה הצעות פרקטיות ומעניינות לממשלה, על מנת לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.
מה גרם לך להתחיל לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית?
"ראיתי שזה תחום שמתפתח, שמשלב בין מספר תחומי משפט שמעניינים אותי ובהם עסקתי כמו עסקאות קומבינציה, מיסוי, תכנון ובנייה. התחלתי לעסוק בתחום ולאט לאט נשאבתי לתוכו, ושמחתי לראות את הערך המוסף שאני מביא איתי בזכות ההתייחסות המשפטית הכוללת והידע והניסיון שצברתי באותם תחומים".
ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.
"בתחילת הדרך, כל נושא המיסוי של עסקאות תמ"א 38 היה מעורפל. אני הצעתי באותה תקופה כל מיני דרכים להתמודד עם היבטי המס, וחלקן באמת נדונו על ידי רשות המיסים. לדוגמה: כשיש זכויות בנייה גם מכוח תמ"א וגם מכוח תוכנית, איך צריך למסות אותן? האם צריך לתת קודם כל קדימות לזכויות מכוח תמ"א, שמקנות פטור ממס, או לזכויות מכוח תוכנית שמקימות חיוב במס? הגישה שלי הייתה שצריך קודם כל לאפשר את הפטור, ושמחתי לגלות מאוחר יותר שרשות המיסים קיבלה את הגישה שלי בסוגיה הזאת וכן בסוגיות נוספות. זה היה משמעותי עבורי להבין שיש מקום להראות גישה יצירתית, שאגב נדרשת כמעט בכל פרויקט היום, ואני שמח שיש לנו אפשרות להביא את הערך המוסף ללקוחותינו".
מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?
"יש פרויקט שאוכלס ממש לאחרונה, פרויקט תמ"א חיזוק שבו הוקמו עשרות דירות חדשות ברחוב פרזון בתל אביב, ועברנו במסגרתו, באמת, את כל המכשלות האפשריות. נאלצנו לעבור דרך ועדת ערר כיוון שהוועדה המקומית לא אישרה היתר בגלל סוגיות של חניה, ביטלנו שומת היטל השבחה , התמודדנו עם דיירים סרבנים, כולל דיירים שנפטרו ואי אפשר היה לאתר את היורשים, נאלצנו להיכנס להליך משפטי מול בעלי דירות במבנים אחרים בחלקה, כיוון שהבניין ממוקם רק על חלק ממנה, וכל אלה יצרו קשיים גם בנושא הרישומים, המימון והליווי. אחרי שהתגברנו על כל אלה, התעוררו קשיים בזמן הבנייה בגלל דרישות חדשות של חלק מהגופים והרשויות ובגלל עיכובים על רקע הקורונה והמלחמה. בסופו של דבר, למרות כל אלה, הסדרנו ברוח טובה את חילוקי הדעות שהיו מול בעלי הדירות הקיימות לגבי מועד המסירה, וגם הפרויקט המורכב הזה הסתיים בהצלחה רבה- נמסרו הדירות ועכשיו אנחנו כבר מטפלים ברישום".
ספר על אתגר בתהליך העבודה מול הדיירים.
"אני חושב שבתהליך מול הדיירים נכון מאוד להגיע קודם כל להסכמה על הסוגיות המסחריות, כי כשמטפלים בהן בשלב ראשון, ואחרי כן מתחילים לנסח את החוזה לפיהן, קל יותר גם להגיע לחתימה על החוזה וגם להתקדם בצורה אפקטיבית. אם יש גורמים שמתנגדים, חשוב להבין שבמקרים רבים התנגדותם נובעת מחוסר הבנה מספקת - מדובר בנכס החשוב והיקר ביותר שלהם ויש להם רתיעה מובנת מההליך אם הם לא מבינים עד הסוף את כל המשמעויות שלו. אם עורך הדין של הדיירים לא נותן להם את כל הכלים, אז לפעמים עורך הדין של היזם צריך להסביר להם איפה ניתן מענה לחששות העיקריים שלהם, אם זה ברמת הבטוחות, ההתמודדות עם שאלות המס או התייחסות שוויונית לשכנים והשוואה למפרט הבסיסי של דירות היזם הסטנדרטיות".
מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?"אני חושב שצריך להגביר את רמת הוודאות, בכמה מישורים. קודם כל במישור התכנוני, צריכות להיות הוראות הרבה יותר ברורות לגבי מה אפשר ואי אפשר מבחינת מכפילים ומטלות ציבוריות, כיוון שזה גורם לעיכובים מאוד משמעותיים.
דבר שני, אני חושב שהיה צריך להגיע למצב שבו ההתקשרויות יהיו בנוסחים של חוזים קבועים, עם מספר שינויים שמותאמים לכל עסקה. בבסיס, יש דמיון רב בין העסקאות, יש סעיפים שאין צורך לנהל משא ומתן לגביהם בכל פעם מחדש, והדבר יביא ליצירת ודאות, יעילות והגנה על כל הצדדים לעסקה. והדבר השלישי, אני חושב שמנגנון ההכרעה בסכסוכים מול סרבנים, בין אם זה בבתי משפט בעסקאות פינוי בינוי או אצל המפקחת בעסקאות תמ"א, הוא מנגנון לא יעיל. צריך להיות מנגנון של בוררות, מהירה, יעילה, ובלוח זמנים קצר. להקטין את הרוב הנדרש זה בסדר, אך יש לפתור ביעילות את הבעיות מול הסרבנים, בכדי להימנע ממצב שהבעיות הללו גורמות לעיכובים מאוד משמעותיים, גם בהליך התכנוני וגם בהליך של מימוש העסקה עצמה".
ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.
"אני משחק כדורגל בכל יום שישי עם החבר'ה בשכונה".
יש לך תפקיד קבוע בקבוצה?
"לעשות פאולים", הוא צוחק.
כל יום בשעה 17:00- חמש הכתבות החשובות ביותר בתחום הנדל"ן מכל האתרים אצלכם בנייד!
לחצו כאן להצטרפות לתקציר המנהלים של מרכז הנדל"ן!
תגובות