הרשות להתחדשות: "קביעת שכר טרחת מארגני עסקאות התחדשות כאחוז מהרווח היזמי - יוצרת ניגוד עניינים ואינה מומלצת"

"בשכר המארגנים, ההמלצה הלא מחייבת שלנו היא לקבוע את שכר הטרחה בהתאם למספר יחידות הדיור הקיימות, ולא מתוך הרווח היזמי". כך אמרה היום (ד') סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, במהלך פורום מארגני עסקאות התחדשות שערך " מרכז הנדל"ן ". עוד השתתפו באירוע מנהלת אגף ההתחדשות בעיריית חדרה גל לחמי, מנהל מינהלת ההתחדשות של אשקלון גדעון קינג, ועו"ד גיא יקותיאל, מייסד משרד עורכי דין יקותיאל ושות'.

דבריה של גנון עוררו סערה בקרב עשרות המארגנים שנכחו במקום שטענו לפגיעה בשכרם, וגנון הסבירה את הרציונל: "שכר שנגזר מעלות הפרויקט עלול ליצור ניגוד עניינים. ברגע שאתם רוצים לגזור את שכרכם מהרווח של היזם, יש לכם אינטרס שהרווח יגדל וזה לא אינטרס של הדיירים. מה שאני יכולה להציע כפשרה, בין הרצוי למצוי, הוא לגבות אחוזים משווי דירות התמורה בלבד".

עו"ד יקותיאל הגיב לעמדה זו של גנון, ואמר כי "השכר צריך להיות באחוזים מדירות התמורה של הבעלים, זה מנטרל את ניגוד העניינים".

גנון סקרה את ההתפתחויות החוקיות האחרונות בתחום: "בתיקוני חקיקה מתוכננות תקנות תצורתה של עסקה. פרסמנו איך צריכה להיראות עסקה עם היזם. בחוק המארגנים יש פירוט מלא מה צריך להיות בעסקה עם מארגן, ודווקא בעסקה עם היזם אין פירוט. אנחנו רואים הסכמים מאוד בעייתיים, חלקם גרועים מאוד, ובאה דרישה לפרט מה צריך להיות בהסכם פינוי בינוי . פרסמנו הסכם להערות הציבור והוכנסו תיקונים בעקבות ההערות".

אירוע שולחן עגול של מרכז הנדל''ן, היום (מרכז הנדל''ן)

גנון סיכמה את שנת 2023 בתחום ההתחדשות ואמרה כי "בשנת 2023 בהיבט התכנון שמרנו על יציבות, והנפקנו את אותו מספר הדירות כמו בשנת 2022 - כ-41,000 יח"ד. עמדנו ביעד במחוזות תל אביב, מרכז וירושלים, פחות בצפון. הערים המובילות בהיקף התוכניות היו השנה ירושלים, תל אביב, נתניה ורמלה".

לגבי הרישוי אמרה גנון כי "הוצאת ההיתרים היתה מושפעת מהמלחמה וממצב השוק, לכן גם מספר ההיתרים ירד. חששנו שיהיה יותר גרוע. כרגע אנחנו על 9,640 יחידות דיור בהיתר, לעומת קרוב ל-12 אלף אשתקד. למה המצב לא היה גרוע יותר? הרשויות המקומיות שאיתן חתמנו הסכמי מסגרת, מתאמצות להוציא היתרי בנייה. המובילה בהיתרים ובאישור יחידות דיור היא נתניה. הלוואי שבשנה הבאה אשקלון תיכנס למועדון.

"בתמ"א 38 הייתה ירידה במספר ההיתרים, בעיקר בקרב יזמים קטנים, שהיו מושפעים הרבה יותר ממצב המשק. הרשות המובילה היא תל אביב, במספרים שהיו אמורים להיות גדולים מאוד, הבאות בתור הן בת ים, פתח תקווה, ירושלים ואשדוד".

"במתחם יפת בת"א הגענו בתוך 3 ימים לרוב הדרוש" 

עו"ד יקותיאל הציג את עקרונות שיטת "המכרז ההפוך" שבו מתמחה משרדו. "מהי שיטת מכרז הפוך? ממפים מראש את דרישות הדיירים, המינהלת והעירייה. הרבה פעמים לוקחים שמאי שיתחיל את הדרך ויבין מה הרווחיות שצריך, לפעמים לוקחים ייעוץ אדריכלי, תהליך עומק, אחרי התהליך הראשוני עורכים את מסמכי המכרז עם הנציגות ודיירי המכרז, בודקים מי היזמים הרלוונטיים ומה היכולת, מה ההון שלהם, עורכים מסגרת משפטית, שמגנה מאוד על הדיירים, ורק אז בוחרים את היזמים".

''כאשר היזמים ראו את היעילות של התהליך, הם הסירו את הכובע''. עו''ד גיא יקותיאל (מרכז הנדל''ן)

לדבריו, המכרזים הראשונים שבוצעו בשיטה זו זכו להתנגדות מצד היזמים, "אבל כאשר היזמים הם ראו את היעילות של התהליך, הם הסירו את הכובע. התוצר הוא הסכם בר ביצוע, מפרט טכני גבוה, חלק מהיזמים חותמים כבר על ההסכם, מקבלים אותו, מאשרים את ההסכם לפני היציאה למכרז. או עושים התמחרות, כנס בחירת יזם ואז כנס נוסף של חתימת הסכם. אנחנו למעשה מבטלים את שלב המו"מ על ההסכם. במתחם יפת בתל אביב הגענו בתוך 3 ימים לרוב החתימות הדרוש, בקריית אונו 75% מבעלי הדירות חתמו ביום הראשון".

עוד לדברי יקותיאל, השיטה עוזרת לשפר את התמורות לדיירים. כדוגמה הוא נתן פרויקט בפתח תקווה בו התקבלה תוספת של 20-25 מ"ר לדירה במקום 15, התחייבות למחסן, 6% הנחה ברכישת דירה נוספת במקום 3%, חלוקת רווח עודף ועוד.

"באשקלון 13 אלף יח"ד לא ממוגנות, אז תבינו את הפוטנציאל"

גל לחמי, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחברה הכלכלית חדרה, סיפרה כי בעיר ישנו פוטנציאל לתוספת של 26 אלף יח"ד ב-5 רובעים. "6,200 יח"ד כבר בתוכניות מאושרות ובביצוע, כ-16,000 דירות נוספות בתכנון מקדמי ופרה-רולינג, ו-4,400 יח"ד בהליכים סטטוטוריים".

''הונפקו עשרות תווי שותף''. גל לחמי בכנס (מרכז הנדל''ן)

עוד סיפרה על תו 'שותף להתחדשות' שניתן ליזמים בעיר: "זה נוהל ליזמים/מארגנים שעובדים בעיר חדרה וכולם מרוויחים. דיירים רואים שהיזם/מארגן קיבל תו שותף. הונפקו עשרות תווי שותף. מסננים את היותר איכותיים. רוב המארגנים בחדרה הם מסוג 'נשק וסע', כלומר לא נשארים לערוך את המכרזים". עוד ציינה, כי "המכיפילים בחדרה הם 4.5-6".

גדעון קינג, ראש מינהלת התחדשות עירונית באשקלון, הסביר על תפיסת העולם בתחום ההתחדשות של עיריית אשקלון: "אשקלון גדלה כל הזמן, 32 אלף יחידות דיור נבנות במסגרת הסכם הגג, האוכלוסייה היא כבר יותר מ-164 אלף איש, יש בנייה חדשה בהיקפים גדולים, אוכלוסייה שכל הזמן מצטרפת לעיר. כיום בעיר ישנן 13 אלף יחידות דיור ללא ממוגנות, אז תבינו את הפוטנציאל. באשקלון המכפילים גבוהים, פעם עמדו על 10-8, היום מתחת ל-6".

גדעון קינג באירוע שולחן עגול (מרכז הנדל''ן)

לגבי קרקע משלימה בעיר אמר קינג: "היה לנו את הבנק הגדול ביותר של קרקעות משלימות בארץ, אבל אין יותר. היום יש סיוע ממשלתי. חשוב שתכירו כי המתחמים תלויים בזה. היו לנו עורכי דין דיירים שתפסו יזם גדול, אמרו לו 'או שאתה מתכנן קרקע משלימה או שתעזוב את המתחם', וזה מה שהיה. כל עוד המחירים באשקלון לא יעלו, זה המצב. מדינת ישראל הקציבה 600 מיליון שקלים לסבסוד ההתחדשות באשקלון. מכרז ראשון ליזמים, והוא יצא תוך כדי הלחימה". עוד הוסיף קינג כי "עכשיו הפקדנו את תוכנית פורטה דה סל, שהופקדה בתנאים"

גנון הדגישה כי "איפה שיש מכרז מענקים של המדינה אי אפשר לקבל תמורות נדיבות. התפיסה היא שהיזמים שיודעים לעבוד נותנים תמורות בינוניות. אם יש יזמים שרוצים לתפוס מתחם ומציעים תמורות בגובה השמים, אין פרויקט. התפקיד שלכם כמארגנים הוא להוריד את הדיירים לקרקע המציאות".